Wie kann ich einen Umbau finanzieren?

Vom simplen Neuanstrich der Fassade bis hin zur Generalüberholung deines kompletten Dachstocks kann alles irgendwann ein Thema werden. Stellt sich nur noch die Frage nach der Finanzierung – und die ist nicht ganz so trivial, wie sie auf den ersten Blick scheint.

Werterhaltend oder wertvermehrend: entscheidend für die Finanzierung

Wenn du Eigenheim besitzt, wirst du im Laufe der Zeit immer wieder in deine Immobilie investieren. Dabei stellt sich stets die Frage, ob es sich um werterhaltende oder wertvermehrende Investitionen handelt. Das hat zum einen steuerliche Gründe, zum anderen wirkt es sich direkt auf deine Finanzierungsmöglichkeiten aus.

Werterhaltende Massnahmen

Werterhaltende Umbauten zielen darauf ab, den vorhandenen Zustand einer Immobilie zu erhalten oder zu verbessern, ohne dass dadurch der eigentliche Wert der Immobilie wesentlich gesteigert wird.

Solche Massnahmen dienen dazu, die Lebensdauer, den Komfort, die Sicherheit oder die Funktionalität der Immobilie zu bewahren. Beispiele für werterhaltende Umbauten können sein: Erneuerung des Dachs, der Fassade oder des Heizungssystems, Reparaturen an Wasser- oder Stromleitungen, Austausch von Fenstern und Türen, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden usw.

Vorteile von werterhaltenden Massnahmen

• wie Haussanierungen sind steuerlich absetzbar, da sie als Unterhaltskosten geltend gemacht werden können

• Sichern die langfristige Nutzbarkeit der Immobilie

• Finanzierbar zum Beispiel mit einem Privatkredit

Nachteile von werterhaltenden Massnahmen

• Hypotheken werden ungern für werterhaltende Massnahmen erhöht

• Kreditgeber sind in Bezug auf die zu erfüllenden Kriterien strenger als bei wertvermehrenden Massnahmen

• Massnahmen bewirken keinen unmittelbaren Wertzuwachs

Wertvermehrende Massnahmen

Wie der Name schon sagt, steigern wertvermehrende Umbauten den Wert deiner Immobilie. Beispiele für wertvermehrende Umbauten können sein: Anbau eines zusätzlichen Stockwerks, Errichtung eines Wintergartens, Umgestaltung von Räumen, die Schaffung von zusätzlichen Wohnflächen, die Modernisierung von Badezimmern und Küchen mit hochwertigen Materialien usw.

Vorteile von wertvermehrenden Massnahmen

• Banken bevorzugen in der Regel wertvermehrende Umbauten

• Sie steigern den Wert deiner Immobilie

• Hypotheken werden gerne für wertvermehrende Massnahmen erhöht

Nachteile von wertvermehrenden Massnahmen

• Können meistens nicht steuerlich geltend gemacht werden

• Wenn du deine Hypothek aufstockst, wird dein Haus und deine finanzielle Situation neu bewertet

Haus renovieren: Finanzierung mittels Hypothek aufstocken

Die meisten denken bei der Finanzierung von Umbauarbeiten als erstes an die Erhöhung ihrer bestehenden Hypothek. Das ist natürlich naheliegend und auch durchaus möglich, birgt aber gewisse Risiken und Stolpersteine.

Viel Aufwand für kleine Beträge

Zunächst ist es generell mal so, dass die Banken nicht gerade frohlocken, wenn du eine Hypothekenerhöhung von beispielsweise 20‘000 Franken für eine Badezimmersanierung beantragen möchtest. Einfacher Grund: Es bedeutet für die Bank eine Menge Aufwand für vergleichsweise wenig Ertrag.

Viele Banken lehnen solche ‘geringfügigen‘ Hypothekenerhöhungen deswegen von vornherein ab.

Wie sieht es mit der aktuellen Belehnung aus?

Des Weiteren ist das Ganze auch eine Frage der Belehnung. Bist du schon beim Maximum von 80 % angelangt, finanzieren sie nur noch wertvermehrende Investitionen, da bei werterhaltenden dieser Schwellenwert von 80 % überschritten wäre (du hättest jetzt eine höhere Hypothek, aber dein Haus immer noch denselben Wert).

Ist die Tragbarkeit nach wie vor gegeben?

Darüber hinaus muss natürlich auch nach der Erhöhung die Tragbarkeit gegeben sein. Aus diesem Grund haben es speziell Personen ab 55 Jahren aufwärts schwer: Bei ihnen haben die Banken bereits die Pensionierung und das damit einhergehende reduzierte Einkommen auf dem Radar.

Säule 3a für den Umbau?

Für wertvermehrende (nicht werterhaltende!) Investitionen darfst du alle fünf Jahre auf deine Vorsorgegelder zurückgreifen. Sofern sie nicht bei der Bank als Sicherheit verpfändet sind, ist das natürlich ein gangbarer Weg zur Finanzierung eines Umbauprojekts.

Der Nachteil davon ist jedoch logisch: Dieses Geld fehlt dir dann im Rentenalter, weswegen du diesen Schritt zuerst sorgfältig durchkalkulieren solltest.

Haus renovieren mit Kredit finanzieren

Kommt für dich weder die Hypothekenerhöhung noch der Vorbezug von Vorsorgekapital in Frage, gibt es eine kaum beachtete, aber durchaus veritable Alternative dazu: den Kredit für die Haussanierung.

Er hat den Vorteil, dass er nicht zweckgebunden ist, sprich du kannst du damit anstellen, was du willst. Mit anderen Worten spielt es keine Rolle, ob dein Umbauprojekt werterhaltend oder wertvermehrend ist, da du deine Investition vor niemandem rechtfertigen musst.

Die Zinssätze sind zwar oft höher, da das Kreditinstitut (im Gegensatz zur Hypothek) keine Sicherheiten in der Hand hat – dafür ist er bei der Sistierung und frühzeitigen Rückzahlung deutlich flexibler.

Einen Ratenaufschub kannst du genauso easy beantragen wie die sofortige Rückzahlung eines Teilbetrags (oder des gesamten Kredits), um Zinsen zu sparen. Aus diesen Gründen ist bei einem Umbau der Kredit oft die unkomplizierteste Lösung, speziell bei werterhaltenden Umbauprojekten oder Renovationen.

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