Das solltest du wissen, wenn du deine Hypothek erhöhen möchtest
Als Eigenheimbesitzer:in wirst du immer wieder in deine Immobilie investieren: Seien es nun gewöhnliche Renovationsarbeiten oder ein grösseres Projekt wie ein Wintergarten. Dafür kannst du deine Hypothek aufstocken, um nicht dein Sparkonto plündern zu müssen. Hier erfährst du, was du dabei beachten solltest.
Renovieren, sanieren oder modernisieren? Erstmal die Hypothek aufstocken!
Genauso wie du dein Auto einmal im Jahr in den Service bringst, musst du dich auch um dein Eigenheim kümmern. Dazu zählen auch regelmässige Investitionen in deine Immobilie. Dabei unterscheidet man zwischen Renovieren, Sanieren und Modernisieren. Renovierungen beseitigen kleinere Schäden, die zum Beispiel durch Wettereinflüsse entstanden sind. Sanierungen gehen noch einen Schritt weiter, da sie auch Massnahmen beinhalten, die die Bausubstanz betreffen. Die Königsdisziplin ist das Modernisieren, bei dem zum Beispiel die Wärmedämmung verbessert wird.
Aber während ein wenig neue Farbe an der Hauswand noch vergleichsweise wenig kostet, können umfassende Umbauarbeiten schnell ins Geld gehen. Bevor du aber dein ganzes Urlaubsgeld für neue Fenster verpulverst, kannst du auch einfach deine Hypothek aufstocken.
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Zusammen finden wir die Hypothek, die am besten zu dir passt.
Denk bei der Hypothekenerhöhung an die Belehnung und die Tragbarkeit
Die Hypothek ist eine spezielle Kreditform und darf nur für den Immobilienkauf oder -bau eingesetzt werden. Das beinhaltet aber auch Arbeiten, die du an deiner Immobilie durchführst. Wenn du also grössere Investitionen in dein Eigenheim planst, kannst du bei deinem Hypothkarinstitut anfragen, ob es dir das benötigte Geld als Hypothek gibt.
Der Ablauf ist ähnlich wie bei deinem ersten Hypothekenantrag. Du musst ein sauberes Finanzierungsgesuch einreichen, das alle wichtigen Dokumente zu deinem Projekt enthält. Das sind zum einen die Baupläne, die beschreiben, was du vorhast, und zum anderen eine Aufstellung der geplanten Kosten. Ausserdem braucht der Kreditgeber eine aktuelle Übersicht über deine Finanzen, weswegen du am besten einen Lohnausweis und die letzte Steuererklärung beilegst.
Das Hypothekarinstitut geht nun gleich vor wie beim ersten Mal: Es prüft das Projekt, schätzt den Wert der Immobilie neu ein und rechnet aus, ob die zusätzlichen Zinszahlung aus der Hypothekenerhöhung für dich zu stemmen sind.
Belehnung und Tragbarkeit müssen nämlich auch danach noch innerhalb der Vorschriften sein. Das bedeutet, dass die Belehnung die 80 % nicht übersteigen darf und die Tragbarkeit weiterhin gegeben sein muss. Wenn alles passt, kannst du mit deinen Umbauarbeiten loslegen. Falls nicht, kann es sogar sein, dass du kein Geld erhältst und zusätzlich bezahlen musst.
Potenzielles Eigentor Hypothekenerhöhung
Wie vorhin erwähnt, wird der Kreditgeber deine Immobilie neu einschätzen, wenn du mit einem Kreditgesuch für Umbauarbeiten bei ihm anklopfst. Eventuell schiesst du dir damit aber selbst ins Bein: Nämlich dann, wenn er bei der Schätzung deiner Immobilie auf einen niedrigeren Wert kommt, als ursprünglich festgestellt wurde. Das kann tatsächlich passieren: Wenn in deiner Nachbarschaft beispielsweise ein Atomkraftwerk (zugegeben, Extrembeispiel) gebaut wird, sinkt der Wert deiner Immobilie natürlich empfindlich.
Nehmen wir als einfaches Beispiel an, dass dein Eigenheim damals einen Wert von 1 Million Franken hatte und deine Hypothek 750'000 Franken beträgt. Damit ist die Belehnung deiner Immobilie bei 75 %, was innerhalb der erlaubten 80 % liegt.
Jetzt reichst du aber ein Finanzierungsgesuch ein, um ein Umbauprojekt zu realisieren. Das Hypothekarinstitut bewertet deine Immobilie im Zuge dessen erneut und kommt nur noch auf einen Wert von 900'000 Franken. Da deine Hypothek 750'000 Franken beträgt, bist du jetzt plötzlich bei einer Belehnung von 83 %. Das ist verboten. Der Kreditgeber wird also die Hypothekenerhöhung ablehnen und gleichzeitig auch verlangen, dass du die überschüssigen 3 % amortisierst. Du erhältst im schlimmsten Fall also kein Geld und blechst obendrauf noch einige Tausend Franken. Schöne Bescherung!
Solche unschönen Überraschungen kannst du vermeiden, indem du deine Immobilie vorab von einem unabhängigen Profis schätzen lässt. So erfährt die Bank nichts davon und du siehst bereits, ob die Erhöhung deiner Hypothek eine gute Idee ist oder du besser darauf verzichten solltest.
Die Hypothek zu erhöhen, wird im Pensionsalter schwierig
Eher zurückhaltend sind die Banken bei Hypothekenerhöhungen, wenn das Pensionsalter näher rückt. Das hat zwei Gründe: Zum einen muss die Hypothek bis zu diesem Zeitpunkt bis auf 65 % amortisiert sein. Wenn du kurz vor deiner Rente deine Hypothek aufstocken willst, erhöhen sich deine jährlichen Überweisungen massiv. Schliesslich musst du diesen Betrag bis zum Erreichen des Pensionsalters zurückzahlen. Daraus lässt sich auch Grund Nummer 2 ableiten – die Höhe der Rente muss immer noch zur Tragbarkeit passen. Sofern dies rechnerisch aufgeht, steht einer Erhöhung der Hypothek eigentlich nichts im Weg. Probier es am besten gleich im Hypothekenrechner aus und du siehst, was im Rahmen deiner Möglichkeiten liegt.
