Bei der Unterzeichnung eines Hypothekarvertrags sagt der Kreditgeber zu, dir Geld für den Hauskauf zu leihen, während du im Gegenzug die Hypozinsen bezahlst. So weit, so gut. Wie das mit Verträgen jedoch so ist, kann es vorkommen, dass du aus deinem aussteigen und die Hypothek kündigen willst. Je nachdem ist das aber leichter gesagt als getan.
Die auslaufende Festhypothek kündigen
Die Gründe für eine Hypothekenkündigung können mannigfaltig sein, weswegen wir mit dem naheliegendsten beginnen: Du hast damals eine Festhypothek abgeschlossen, die nun alsbald ausläuft. Das ist völlig normal, denn eine Festhypothek wird für eine vorgängig festgelegte Laufzeit abgeschlossen – und wenn sich diese ihrem Ende nähert, lösen sich deine Schulden leider nicht einfach in Luft auf, sondern müssen neu organisiert werden.
Jetzt hast du gleich mehrere Optionen, die sich grundsätzlich darin unterscheiden, ob du beim bisherigen Institut bleibst oder mit deiner Hypothek zu einem günstigeren Anbieter wechselst.
Möchtest du auf einen Anbieterwechsel verzichten, musst du deine Hypothek nicht kündigen, sondern lediglich ‘neu regeln‘. Das bedeutet, dass du wieder ein für dich passendes Hypothekarmodell wählen kannst, für das du dann einen neuen Vertrag erhältst.
Musterbrief für die Kündigung der Hypothek beim Anbieterwechsel
Die Empfehlung ist aber, vorgängig zu prüfen, ob du nicht ein günstigeres Angebot findest, da sich durch einen Hypothekenwechsel nämlich eine Menge Geld sparen lässt. In diesem Fall musst du deine Hypothek rechtzeitig kündigen (die Fristen dafür sind im Vertrag ersichtlich). Die Vorgehensweise dafür ist von Institut zu Institut unterschiedlich: Oftmals reicht eine entsprechende E-Mail, aber manche bestehen auch auf eine schriftliche Kündigung.
Keine Sorge, das muss kein lyrisches Meisterwerk mit Chancen auf den Literatur-Nobelpreis sein – ein paar wenige Zeilen sind völlig ausreichend. Aber um dir das Ganze zu erleichtern, haben wir dir eine Vorlage erstellt: Die kannst du ganz einfach runterladen, um die nötigen Angaben ergänzen und unterzeichnet abschicken.
Muster für die Kündigung der Hypothek zum Download
Trennung und Co.: die ausserplanmässige Hypothekenkündigung
Das war so etwas wie der ‘Idealfall‘. Daneben gibt es aber noch eine Reihe weiterer Gründe für einen Vertragsausstieg, wobei die Trennung/Scheidung zu den häufigsten gehört: Zusammen konntet ihr euch die Hypothek leisten, aber wenn jemand auszieht, wird’s eng und das Haus muss verkauft werden. Auch ein Jobwechsel oder (Holz anfassen!) Unfälle mit Invaliditäts- oder gar Todesfolge können einen solchen Schritt leider unumgänglich machen.
Das bedeutet, dass du nun deine Hypothek vorzeitig kündigen musst. Im Fall einer Variablen Hypothek ist das nicht allzu tragisch, da sie nicht mit einer fixen Laufzeit versehen und somit kurzfristig kündbar ist (je nach Anbieter meist auf drei oder sechs Monate).
Die Vorfälligkeitsentschädigung als kostspieliges Damoklesschwert über der Festhypothek
Das sieht bei einer Festhypothek jedoch anders aus: Hier hast du dich vertraglich verpflichtet, für einen fixen Zeitraum einen gewissen Zins zu bezahlen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Hypothekarinstitut auch fix mit diesen Zinseinnahmen rechnet – und verständlicherweise nicht gleich die Sektkorken knallen lässt, wenn du jetzt einfach aussteigst, da ihm sonst diese eingeplanten Erträge flöten gehen.
Aus diesem Grund musst du für diesen Vertragsbruch eine Strafe bezahlen, die auch ‘Vorfälligkeitsentschädigung‘ oder ‘Penalty‘ genannt wird. Auf wie viel sich das Ganze beläuft, ist abhängig von der Hypothekarsumme, dem vertraglichen Zinssatz, dem aktuellen Marktzinssatz und der Restlaufzeit. Den genauen Betrag kannst du dir berechnen lassen, aber grundsätzlich gilt: Je höher diese Werte, desto teurer wird dein Ausstieg aus der Festhypothek. Deshalb solltest du ein solches Manöver sehr vorsichtig durchkalkulieren und sämtliche Alternativen prüfen.
Eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, ist die Übernahme der Hypothek – solange dabei niemand gross benachteiligt wird, kann das eine sehr elegante Lösung für alle Beteiligten darstellen (und ist im Übrigen auch eine Überlegung wert, wenn du ein Haus samt Hypothek erbst).