Quando sottoscrivi un contratto ipotecario, il creditore si impegna a prestarti soldi per comprare una casa, e tu in cambio devi pagare l’ipoteca. E fin qui, tutto bene. Tuttavia, come talvolta succede con i contratti, potresti voler uscire dal tuo e disdire l’ipoteca. A seconda dei casi, però, è più facile a dirsi che a farsi.
Disdire l’ipoteca fissa in scadenza
I motivi per disdire un’ipoteca possono essere vari, quindi iniziamo con quello più frequente: in passato hai stipulato un’ipoteca fissa che tra poco sarà in scadenza. È una cosa assolutamente normale, visto che un’ipoteca fissa viene stipulata per una determinata durata – quando questa durata volge al fine non accade – purtroppo! – che il tuo debito svanisce nel nulla, ma che dovrà essere regolato in altro modo.
Ora hai a tua disposizione varie opzioni, che sostanzialmente si differenziano tra loro per la scelta se restare presso l’istituto attuale o, invece, passare ad un offerente più conveniente.
Se non vuoi cambiare offerente, non devi disdire l’ipoteca ma solo «regolarla in altro modo». Ciò significa che potrai optare per il modello ipotecario che meglio fa al caso tuo, per il quale poi dovrai stipulare un nuovo contratto.
Lettera modello per la disdetta dell’ipoteca nel caso del passaggio ad un nuovo offerente
La raccomandazione consiste nel verificare innanzitutto se sia possibile trovare un’offerta ancora più conveniente, poiché con il cambio di ipoteca è possibile risparmiare un sacco di soldi. In questo caso, devi disdire la tua ipoteca per tempo (entro le scadenze definite nel contratto). La procedura prevista varia da istituto a istituto: spesso basta inviare una e-mail, alcuni istituti però esigono una disdetta scritta.
Non preoccuparti, non sarà necessario che tu componga un’opera lirica che possa farti vincere il Nobel per la letteratura – basteranno un paio di righe. Comunque, per renderti la cosa più facile ti abbiamo preparato una lettera modello: basta scaricarla, inserire i dati necessari, firmarla e spedirla all’istituto.
Separazione & Co.: la disdetta imprevista dell’ipoteca
Quello descritto sopra era, per così, dire, il caso ideale. Ma esiste ancora tutta una serie di altri motivi per disdire il contratto, e il più frequente di questi è senz’altro la separazione e/o il divorzio: assieme potevate permettervi l’ipoteca, ma se uno o una di voi se ne va, per l’altra o altro la situazione potrebbe diventare difficile e occorre vendere la casa. Anche un nuovo lavoro o (tocchiamo legno!) un incidente con conseguente invalidità o addirittura morte possono rendere necessario un passo di questo tipo.
Ciò significa che ora devi disdire la tua ipoteca prima del previsto. Se hai una ipoteca variabile la situazione non è così drammatica, visto che questo tipo di ipoteca non prevede una durata fissa e può quindi essere disdetta con un preavviso breve (di solito tre o sei mesi, a seconda dell’offerente).
La penale per disdetta anticipata: una costosa spada di Damocle sull’ipoteca fissa
Ma la faccenda cambia se hai stipulato un’ipoteca fissa: così facendo, infatti, hai assunto l’impegno contrattuale di pagare un determinato interesse per un periodo di tempo fisso. Viceversa, ciò significa che l’istituto di credito ipotecario conta sul reddito da interessi – e che ovviamente non stapperà una bottiglia di spumante se opti per una disdetta che cancellerà la sua prospettiva di incassare queste entrate.
Per questo motivo, per questa violazione contrattuale dovrai pagare una multa, chiamata anche «penale per disdetta anticipata» o «penalty». L’ammontare di questa penale dipende dalla somma dell’ipoteca, dal tasso di interesse contrattuale, dall’attuale tasso di interesse di mercato e dalla durata contrattuale residua. Senz’altro puoi chiedere all’istituto un calcolo esatto di questa penale, ma sappi che in generale questa regola: quanto più alti sono questi valori, tanto maggiore sarà il prezzo che dovrai pagare per disdire l’ipoteca. Per questo, faresti meglio a fare calcoli ben precisi e a verificare tutte le alternative possibili, prima di fare un passo del genere.
Una possibilità per evitare di dover pagare la penale per disdetta anticipata è data dalla ripresa dell’ipoteca da parte del nuovo proprietario della casa – se non ne deriva uno svantaggio eccessivo per nessuna delle parti, questa può essere una soluzione molto elegante per tutti.