Domande frequenti e risposte sull’ipoteca

Cosa significa deposito in pegno?

Il deposito in pegno di un’ipoteca equivale alla percentuale del prezzo di acquisto finanziata dall’ipoteca, quindi alla percentuale del prestito.

Cosa si intende con sostenibilità di un’ipoteca?

La sostenibilità è il rapporto fra il tuo reddito e le spese per l’immobile. La regola è questa: per coprire le spese abitative si può usare ogni anno al massimo un terzo del proprio reddito. Chi supera questo limite non può permettersi di comprare nessuna casa – vale a dire che l’ipoteca non è «sostenibile».

Perché la sostenibilità viene calcolata con un tasso di interesse così alto?

Accidenti, te ne intendi davvero di ipoteche. E sicuramente avrai anche già visto che attualmente le ipoteche costano davvero poco. Malgrado ciò, molte banche e assicurazioni nel loro calcolo della sostenibilità prendono un tasso di interesse del 5%. Lo fanno solo per prudenza: così hanno la certezza che potrai continuare a permetterti l’immobile e l’ipoteca anche se gli interessi dovessero aumentare.

Come facco se la mia ipoteca non è più sostenibile?

Da un lato è possibile ridurre gli interessi da pagare utilizzando più risparmi e prendendo un’ipoteca minore. Puoi acquistare la casa dei tuoi sogni anche insieme a qualcun altro – il o la partner, per esempio. Così, nel calcolo della sostenibilità si terrà conto di un secondo reddito. Altrimenti bisogna solo portar pazienza: col tempo si può risparmiare di più e forse anche guadagnare di più.

Perché i costi accessori come punto di riferimento hanno il valore della casa e non l’ammontare dell’ipoteca?

I costi accessori includono le bollette della corrente, il riscaldamento, l’acqua e molto altro. Per semplicità, si assume che un edificio grande sia più costoso di una casetta piccola e quindi abbia bisogno di più corrente e riscaldamento. Per questo motivo è preferibile stimare i costi accessori sulla base del valore dell’immobile e non su quello dell’ipoteca.

Come ci si informa nel miglior modo possibile online sulle ipoteche?

Le ipoteche sono un tema davvero complicato. Per questo, sul nostro sito web trovi molti articoli che ti aiuteranno a non perderti nell’intricato labirinto ipotecario.

Dove possio accendere un’ipoteca?

Quasi tutte le banche svizzere offrono ipoteche. Nel frattempo lo fanno anche molte assicurazioni e casse pensioni.

Posso investire il mio capitale di previdenza nell’acquisto della casa?

Sì, se nella casa ci vai ad abitare. Allora puoi investire tutti i risparmi del 3° pilastro oppure costituirli in garanzia. In questo caso, puoi anche farti versare i fondi della tua Cassa pensione o costituirli come garanzia supplementare. Ma se vuoi affittare la casa a qualcun altro, dovrai farcela senza il ricorso al capitale di previdenza.

E cosa sono i fondi propri di qualità primaria?

Sono chiamati fondi propri di qualità primaria tutti i risparmi che non derivano dalla Cassa pensioni. Importante: bisogna destinare almeno il 10% di questi fondi propri di qualità primaria all’acquisto di una casa – anche se la tua Cassa pensioni è piena fino all’orlo.

Quali sono i costi una tantum per l’acquisto di una casa?

L’acquisto di un immobile implica i seguenti costi:

• Imposta sul trapasso di proprietà (1 - 2 % del prezzo d’acquisto)

• Provvigione dell’agente immobiliare (1 - 2 % del prezzo d’acquisto)

• Onorario notarile per l’atto pubblico sull’acquisto dell’immobile

• Iscrizione nel registro fondiario

• Emissione di una cartella ipotecaria

Il nostro consiglio, per evitare brutte sorprese, è quello di informarti attentamente sull’ammontare di questi costi.

Come è possibile risparmiare più interessi possibile con un riscatto?

Fai bene a chiederlo. Infatti, nelle ipoteche anche la benché minima modifica del tasso di interesse può avere conseguenze enormi. Quando si passa ad un’altra banca si ha la possibilità di ridurre il tasso di interesse apportando garanzie supplementari – per esempio, un conto Risparmio 3 o un deposito titoli.

Quanto costa passare a un altro offerente?

Di solito non costa nulla. Infatti le spese amministrative sono di norma a carico della banca o dell’assicurazione nuova. E se insorgono altre spese, per esempio per finanziamenti complessi, la banca ti informa in anticipo.

È possibile riscattare un’ipoteca anche prima della fine della validità?

Sì, è possibile. Con noi puoi riscattare la tua ipoteca fino a 2 anni in anticipo. Ma questo si ripercuote sul tasso di interesse. Quanto più anticipata la scadenza della tua ipoteca, tanto più alto sarà il prezzo. Alcune banche e assicurazioni concedono il riscatto anticipato dell’ipoteca gratuitamente solo a partire da un anticipo di sei mesi.

In caso di riscatto, la somma dell’ipoteca deve restare uguale?

No. Il riscatto è un buon momento per riflettere sull’opportunità di rimborso o aumento dell’ipoteca. Una buona regola è questa: alla fine della validità, in generale è possibile conferire più fondi propri per ridurre il proprio debito. Per contro, qualsiasi aumento dell’ipoteca deve essere approvato proprio come avviene per ogni nuova ipoteca.

La mia ipoteca prevede diverse tranche: la posso riscattare lo stesso?

Sì e no. Ci sono determinate condizioni: se le scadenze delle tue singole ipoteche sono lontane nel tempo meno di due anni, puoi riscattare la seconda tranche della tua ipoteca in anticipo. Altrimenti potrebbe convenire scindere la cartella ipotecaria in due parti. Anche queste vengono depositate come garanzia presso i due finanziatori. Ma attenzione perché non tutte le banche lo fanno, inoltre ciò implica spese notarili.

Ma se ho stipulato un’ipoteca la casa mi appartiene?

Certo! L’ipoteca è solo un credito con il quale si finanzia l’acquisto della casa. La banca ti presta i soldi necessari, e grazie alla tua cartella ipotecaria ha una garanzia sufficiente se, contrariamente a quanto previsto, non paghi gli interessi. In questo caso, infatti, la cartella ipotecaria garantisce alla banca un diritto di realizzazione sul tuo immobile. Ciononostante sei il legittimo proprietario di casa tua e puoi farci quello che vuoi – a patto che paghi puntualmente gli interessi sul tuo debito.

A cosa serve la promessa di pagamento irrevocabile?

Quando desideri comprare una casa e la banca ti concede un credito, ricevi dalla banca anche una cosiddetta promessa di pagamento irrevocabile. Così il venditore ha la sicurezza di ottenere l’importo da lui richiesto per la vendita della casa o dell’appartamento entro la scadenza concordata nel contratto.

Cos’è una cartella ipotecaria?

Una cartella ipotecaria è una garanzia sull’ipoteca. Essa sancisce il diritto di realizzazione della banca sulla tua casa. Per questo per un’ipoteca si pagano molto meno interessi che per un credito privato.

Come fa la banca a guadagnarci sulla mia ipoteca?

Ah-a, ottima domanda! Ovviamente, la banca non ti presta i suoi soldi per amicizia. Funziona così: tu risparmi soldi sul tuo conto di risparmio presso la banca. La banca, per così dire, ti premia dandoti interessi. Poi la banca presta i soldi sul tuo conto di risparmio a qualcuno che per esempio vuole comprare una casa. E gli impone un interesse più alto. La differenza tra i due tassi di interesse è il guadagno della banca. Con questo guadagno la banca paga per esempio i salari dei suoi collaboratori, si tutela contro il rischio di perdita e garantisce una buona assistenza al cliente.