Soll ich eine bestehende Hypothek übernehmen?

Viele Liegenschaften sind mit langfristigen Festhypotheken finanziert. Wer sein Haus vorzeitig verkaufen will, muss sich also überlegen, wie er möglichst schadlos aus diesem Vertrag aussteigen kann. Eine Möglichkeit ist die Übernahme der Hypothek durch den Käufer. Ob und wann sich das lohnt, erfährst du hier.

Beim Hausverkauf muss auch die Hypothek neu geregelt werden

Wer den Schritt vom Mieter zum Eigenheimbesitzer in Angriff nehmen will, hat die Qual der Wahl: Allein im Kanton Zürich stehen auf ImmoScout24 aktuell über 700 Immobilien zum Verkauf. Wenn du dich nun für ein Angebot näher interessierst und die Sache konkreter wird, musst du allerdings wissen, dass der Hauskauf etwas anders funktioniert als der Erwerb eines Gebrauchsgegenstands. Kaufst du beispielsweise einen Fernseher von jemandem, so läuft das einigermassen unkompliziert ab – ihr einigt euch über den Verkaufspreis, du gibst ihm das Geld und er dir die Flimmerkiste. Deal.

Beim Kauf einer Liegenschaft kommt mit der Hypothek aber noch eine weitere Komponente ins Spiel. Im Normalfall hat der Verkäufer das Haus dazumal nämlich nicht aus der eigenen Tasche bezahlt, sondern dafür eine Hypothek aufgenommen. Diese ist jedoch an die spezifische Immobilie sowie an seine Person gebunden. Das hat zur Folge, dass sich der Hausverkäufer eine Lösung für seine Hypothek überlegen muss; und wenn es sich dabei um eine Festhypothek handelt, kann das Ganze etwas verzwickt werden.

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Hypothek übernehmen oder Penalty bezahlen

Seit geraumer Zeit ist die Festhypothek das beliebteste Hypothekarmodell. Wie der Name schon verrät, wird sie für eine fixe Laufzeit zu einem fixen Zinssatz abgeschlossen. Und besonders in einem Tiefzinsumfeld ist die Versuchung gross, sich die niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Ist ja logisch – wer die Möglichkeit hat, 10 Jahre lang für die gesamte Hypothek nur 1 % zu bezahlen, wäre ja doof, wenn er sich dieses Angebot durch die Lappen gehen lassen würde, oder?

Klar, das mag zwar stimmen, aber die Sache hat einen Haken: Nun rechnet auch der Hypothekengeber für die nächsten 10 Jahre mit diesen Zinszahlungen, die er als Erträge verbuchen kann. Und wenn man jetzt bereits nach 4 Jahren anruft und sagt, dass man das Haus wieder verkauft und die Hypothek deswegen nicht mehr braucht, antwortet der Kreditgeber ‘nanana, nur nicht so vorschnell – wir haben einen gültigen Vertrag, einfach aussteigen ist nicht möglich‘.

Deswegen hat der Hausverkäufer nun zwei Optionen: Für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Kreditvertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung (auch ‘Penalty‘ genannt) an den Hypothekengeber zu bezahlen – oder den Hauskäufer fragen, ob er die Hypothek übernimmt.

Die Hypothekenübernahme kann sich auch für dich als Käufer lohnen

Wenn du dich für eine Immobilie interessierst, die zum Verkauf steht, ist es wichtig, dass du die Hypothekensituation des Verkäufers kennst. Denn er muss die Hypothek sowieso neu regeln – und verständlicherweise verspürt er wahrscheinlich wenig Lust, für den Ausstieg aus seiner Festhypothek einen Penalty zu bezahlen. Je nach Restlaufzeit und Zinssatz kann sich das nämlich auf mehrere tausend Franken belaufen. Also wird er dich vermutlich fragen, ob du bereit bist, zusammen mit seinem Haus auch gleich seine Hypothek zu übernehmen. Das ist durchaus eine Überlegung wert, solange du folgende Aspekte berücksichtigst:

• Du hast natürlich keinerlei Wahlmöglichkeiten mehr: Das Hypothekarinstitut ist genauso vorgegeben wie der Zinssatz und die Laufzeit. Du musst dich also fragen, ob diese Konditionen für dich annehmbar sind.

• Wie sieht das momentane Zinsniveau aus? Wenn die Zinsen aktuell viel tiefer sind als bei der bestehenden Hypothek, würdest du bei einer Hypothekenübernahme unnötig viel Geld bezahlen.

• Gleichzeitig eröffnet dir die Hypothekenübernahme neuen Verhandlungsspielraum gegenüber dem Verkäufer: Wenn du dich bereit erklärst, seine Hypothek zu übernehmen, spart er natürlich viel Geld, da er den Penalty nicht bezahlen muss. Jetzt hast du die Gelegenheit, den Verkaufspreis entsprechend neu zu verhandeln. Somit kann sich das auch für dich lohnen.

• Der Kreditgeber muss selbstverständlich einer Hypothekenübernahme zustimmen, sprich deine Tragbarkeit muss seinen Richtlinien entsprechen.

Der häufigste Fall: Haus und Hypothek der Eltern übernehmen

Die Übernahme der Hypothek eines fremden Verkäufers ist letztendlich reine Verhandlungssache. Etwas anders sieht das jedoch im familiären Umfeld aus: Viele Eltern überlegen sich nämlich irgendwann, ob sie ihr Haus an ihre Kinder weitergeben. Der naheliegendste Grund dafür ist die Planung des Ruhestands. Wenn es aufgrund des fortgeschrittenen Alters irgendwann unumgänglich wird, in ein Seniorenheim zu ziehen, muss notgedrungen das Haus verkauft werden. Und wer wäre als neuer Besitzer geeigneter als die eigenen Kinder?

Sofern das für sie und ihre Partner passt, ist eine sogenannte Schenkung eine sehr elegante Lösung. Denn hier gibt es die Variante, dass die Nachkommen das Haus und die Hypothek der Eltern übernehmen, diese aber weiterhin darin wohnen können, bis sie sich für einen Umzug entscheiden.

Grundsätzlich wird dabei zwischen dem Nutzungsrecht und dem Wohnrecht unterschieden. In beiden Fällen gehört das Haus den Kindern, aber die Eltern haben ein lebenslanges Recht, in dem Haus zu wohnen und brauchen sich somit nicht zu sorgen, dass sie nach einer gewissen Zeit ausziehen müssen, obwohl sie noch putzmunter sind. Beim Nutzungsrecht können sie zudem Räume vermieten und die daraus entstehenden Erträge behalten. Im Gegenzug müssen sie weiterhin für alle Kosten aufkommen, die im Zusammenhang mit der Liegenschaft anfallen (Zinsen, Instandhaltungskosten etc.). Das Wohnrecht ist dagegen nur aufs eigentliche Wohnen beschränkt – dafür müssen die Eltern nur noch kleinere Verbrauchsausgaben wie Strom oder Heizkosten bezahlen.

Auch bei der Hypothek bestehen zwei Möglichkeiten: Entweder bleibt die Schuld bei Mutti und Vati oder die Kinder erklären sich bereit, die Hypothek der Eltern zu übernehmen. Die Voraussetzung für Letzteres ist jedoch, dass die Bank mitspielt und die Tragbarkeit auch nach der Übertragung gegeben ist.

Keine Sorge, wenn du beim Hauskauf gefragt wirst, ob du die bestehende Hypothek übernimmst, hat das nichts Dubioses an sich. Es ist sicher so, dass eine Hypothekenübernahme in erster Linie im Interesse des Verkäufers ist, da er so unter Umständen eine Menge Geld spart. Trotzdem ist das auch eine Chance für dich, von einer Verkaufspreisreduktion zu profitieren. Wichtig ist jedoch, dass du das Ganze sorgfältig durchrechnest, bevor du einen Entscheid fällst. Dafür kannst du vorab mal im Hypothekenrechner mit ein paar Zahlen experimentieren und so einen ersten Eindruck der Sachlage gewinnen.