De nombreux biens immobiliers sont financés par des hypothèques à taux fixe à long terme. Si le bien immobilier doit être vendu avant la fin de l’hypothèque, il faut alors réfléchir à la meilleure façon de sortir du contrat. Une des possibilités est la reprise de l’hypothèque par l’acheteur. Ici, vous apprendrez quand cela peut en valoir la peine.
À la vente d’une maison, l’hypothèque doit être renégociée
Quiconque souhaite passer du statut de locataire à celui de propriétaire n’a que l’embarras du choix: plus de 1’000 biens immobiliers sont actuellement en vente sur ImmoScout24 rien que dans le canton de Vaud. Si vous trouvez dans ce choix une offre qui vous convient et souhaitez qu’elle devienne plus concrète, vous devez toutefois savoir que l’achat d’un bien immobilier se déroule différemment que l’achat d’un bien de consommation. Si vous achetez par exemple un téléviseur à un particulier, le processus est assez simple: vous vous mettez d’accord sur le prix, vous lui donnez l’argent et lui vous donne le téléviseur. Marché conclu, on n’en parle plus.
Mais, pour l’achat d’un bien immobilier, un autre élément entre en ligne de compte en plus de l’hypothèque. Normalement, le vendeur n’a pas acheté la maison en espèces sonnantes et trébuchantes mais il a, pour ce faire, contracté une hypothèque. Cette hypothèque est bien sûr nominative et uniquement valable pour ce bien immobilier. Ce qui veut dire que le vendeur doit trouver une solution pour son hypothèque, et s’il s’agit d’une hypothèque à taux fixe cela peut devenir problématique.
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Faire reprendre une hypothèque ou payer des pénalités
Depuis un certain temps, l’hypothèque à taux fixe est le modèle hypothécaire le plus populaire. Comme son nom l’indique, elle est contractée pour une durée fixe à un taux fixe. Et particulièrement dans le contexte actuel de taux bas, la tentation est forte de s’assurer ces bas taux d’intérêt pour une durée aussi longue que possible. C’est logique, quiconque aurait la possibilité de ne payer que 1% pendant 10 ans pour l’ensemble de l’hypothèque serait stupide de laisser une telle opportunité lui passer sous le nez, non? Oui, bien sûr, mais il y a quand même un hic: le prêteur compte naturellement sur ces 10 années de paiement d’intérêt qu’il peut comptabiliser comme revenu. Et si un beau jour, après seulement 4 ans, vous l’appelez pour lui dire que vous revendez la maison et que par conséquent vous n’avez plus besoin de l’hypothèque, il ne faudra pas vous étonner de sa réponse: «Et là, pas si vite! Nous avons un contrat en bonne et due forme, vous ne pouvez pas vous défiler comme ça!»
Celui qui vend sa maison n’a donc que deux options pour se libérer de l’hypothèque: payer au prêteur une indemnité de résiliation anticipée (également appelée pénalité) ou demander à l’acheteur de reprendre l’hypothèque. Si le vendeur achète une nouvelle maison, il peut également faire transférer l’hypothèque sur le nouveau bien immobilier par la même banque. Cette possibilité doit toutefois être négociée au préalable avec l’institut prêteur.
La reprise d’une hypothèque peut également être intéressante pour vous en tant qu’acheteur
Si vous êtes intéressé par un bien immobilier en vente, il est important que vous connaissiez la situation hypothécaire du vendeur. Après tout, il doit de toute façon renégocier son hypothèque et il n’a certainement pas envie de payer des pénalités de résiliation anticipée. En fonction de la durée restante et du taux d’intérêt, elles peuvent s’élever à plusieurs milliers de francs. Il vous demandera donc sans doute si vous seriez prêt à reprendre son hypothèque en même temps que la maison. Cela vaut tout à fait le coup d’y réfléchir, à condition de tenir compte des aspects suivants:
Bien entendu, vous n’avez plus aucun choix: l’établissement bancaire est tout autant déterminé que le taux d’intérêt et la durée de l’hypothèque. Vous devez donc vous demander si ces conditions sont acceptables pour votre situation.
Où en sont les taux d’intérêt en ce moment? Si les taux actuels sont plus bas que ceux de l’hypothèque proposée, vous perdriez inutilement de l’argent en la reprenant.
Dans le même temps, la reprise d’une hypothèque vous donne une nouvelle marge de négociation vis-à-vis du vendeur: si vous acceptez de reprendre son hypothèque, il économisera donc beaucoup d’argent car il n’aura pas à payer de pénalité. Vous avez ainsi de meilleures cartes en mains pour négocier le prix de vente. Par conséquent, cela peut être pour vous tout bénef.
Le prêteur doit bien sûr donner son accord pour la reprise de l’hypothèque, cela signifie que votre capacité de crédit doit répondre à ses critères d’attribution.
Le cas le plus fréquent: reprendre la maison et l’hypothèque de ses parents
La reprise d’une hypothèque d’un vendeur étranger n’est en fait qu’une affaire de négociation. La situation est quelque peu différente si cela se passe dans le cercle familial: de nombreux parents envisagent à un moment donné de transmettre leur maison à leurs enfants. La raison la plus évidente en est la planification de leur retraite. Si, l’âge avançant, il devient inévitable à un moment donné d’intégrer un EMS, la maison familiale devra inévitablement être vendue. Et qui serait meilleur nouveau propriétaire que ses propres enfants? Si cela leur convient, à eux et à leurs partenaires, un «don» est une solution très cohérente. En effet, les descendants ont la possibilité de reprendre la maison et l’hypothèque des parents, mais ces derniers peuvent continuer à y vivre jusqu’à ce qu’ils décident de déménager. De principe, on distingue l’usufruit et le droit de résidence. Dans les deux cas, la maison appartient aux enfants mais les parents ont le droit d’y vivre toute leur vie et n’ont donc pas à craindre de devoir un jour déménager même s’ils sont encore en pleine forme. Dans le cas du droit de résidence, ils ont en plus le droit de louer des pièces et d’en conserver les revenus. En contrepartie, ils doivent continuer à payer tous les frais inhérents au bien immobilier (intérêts, frais d’entretien etc.). Le droit de résidence en revanche, est limité à l’espace de vie, les parents ne doivent en payer que les dépenses de consommation, comme eau, gaz, électricité.
Il existe également deux options pour l’hypothèque: soit la dette reste chez papa et maman soit les enfants acceptent de reprendre l’hypothèque des parents. La condition préalable à cette reprise est toutefois que la banque joue le jeu et que la capacité de crédit soit garantie même après le transfert.
Lorsque les enfants reprennent la maison et l’hypothèque des parents, il est impératif de consulter un notaire compétent au préalable pour prendre connaissance de tous les aspects de cette reprise - outre les conséquences financières, un tel transfert a également des conséquences successorales et fiscales.
Ne soyez pas suspicieux, si on vous propose de reprendre l’hypothèque existante lors de l’achat d’une maison, il n’y a rien de louche dans cette démarche. Il est certain que la reprise d’une hypothèque est avant tout dans l’intérêt du vendeur car elle peut lui faire faire des économies substantielles. Néanmoins, c’est aussi pour vous l’opportunité de négocier une diminution du prix de vente. Il est toutefois important de bien calculer le tout avant de prendre une décision. Vous pouvez le faire en expérimentant quelques calculs dans le calculateur d’hypothèque pour avoir une première impression de la situation.