Bevor du eine Hypothek erhältst, muss das Finanzierungsinstitut natürlich eine Reihe von Prüfungen und Kalkulationen durchführen. Dafür ist es aber auf deine Mithilfe angewiesen: Es braucht diverse Unterlagen von dir, um sich ein realistisches Bild deines Eigenheimprojekts machen zu können.
Dokumente für die Einschätzung von Haus und Hypothek
Grundsätzlich gehören zwei Aspekte zur Prüfung einer Finanzierung: die Liegenschaft und deine finanzielle Situation. Deswegen wird zuerst der Wert der entsprechenden Immobilie eingeschätzt und anschliessend berechnet, ob deren Kauf im Rahmen deiner Möglichkeiten liegt – und damit das Finanzierungsinstitut das zuverlässig durchführen kann, musst du ihm vorab einige Dokumente zur Verfügung stellen.
Wenn du einfach mal als Trockenübung ausprobieren möchtest, was in Sachen Hypothek für dich realistisch ist, spielst du am besten im Hypothekenrechner ein paar Szenarien durch: So siehst du gleich, welche finanziellen Dimensionen dein Eigenheimprojekt in etwa haben darf.
Wie eben erwähnt, muss dein Finanzierungspartner den Wert deiner Wunschimmobilie (= ‘Verkehrswert‘) einschätzen, um die Liegenschaft realistisch abgebildet bei sich in den Büchern zu führen. Davon kannst aber auch du profitieren: Je nachdem, welchen Wert er dabei ermittelt, merkst du vielleicht, dass der Verkaufspreis dafür viel zu hoch angesetzt ist – und kannst ihn noch runterhandeln.
Aus diesem Grund gehören folgende Liegenschafts-Unterlagen in dein Hypothekardossier:
Unterlagen zur Liegenschaft
Objekt- oder Verkaufsdokumentation (Exposé)
mit Bildern, Grundrissplänen, Angaben zur Wohnfläche, Grundstücksgrösse, Baujahr, Kubatur und Ausstattung.
Gebäudeversicherungsausweis
mit Angabe von Baujahr und Kubatur. Erhältlich ist er bei der kantonalen Gebäudeversicherung.
Grundbuchauszug
Im Grundbuch sind Details zur Immobilie wie Eigentumsverhältnisse und bestehenden Hypotheken festgehalten. Erhältlich ist er beim Grundbuchamt des Kantons.
Renovationskosten, Investitionen oder Umbaupläne
Sofern geplant.
Kaufvertragsentwurf
Sobald vorhanden.
Reservationsvereinbarung
Sobald vorhanden.
Zusätzliche Unterlagen
Je nach Art resp. Nutzung der Liegenschaft können noch weitere Unterlagen eingefordert werden:
Mehrfamilienhaus
Wenn du eine Hypothek für ein Mehrfamilienhaus aufnehmen möchtest, musst du zusätzlich den Mietspiegel mit Angabe der Nettomieterträge der vermieteten Wohnungen und/oder Büros (oder alternativ die Mietverträge) einreichen – auf dieser Basis wird die Tragbarkeitsberechnung erstellt.
Stockwerkeigentum
Beim Stockwerkeigentum ist das Spezielle, dass dir mit der Wohnung zwar ein Teil des Hauses gehört, allgemeine Bereiche wie zum Beispiel das Treppenhaus jedoch nicht. Aus diesem Grund braucht das Finanzierungsinstitut den Begründungsakt und das Reglement des Stockwerkeigentums sowie den Stand des Erneuerungsfonds.
Baukredit
Zusätzliche Dokumente sind auch nötig, wenn du statt einer Hypothek einen Baukredit für den Bau einer neuen Immobilie beantragst. Zum einen musst du eine Baubewilligung des Bauinspektorats vorlegen können – ohne diese geht logischerweise gar nichts. Des Weiteren brauchst du hier einen Kostenvoranschlag der Bauunternehmung, damit der Finanzierungspartner die kommenden Kosten richtig einschätzen kann. Und falls du nach Minergie-Standard baust: Vergiss nicht, das entsprechende Zertifikat beizulegen.
Je nach Situation/Spezialfall können natürlich noch weitere Unterlagen einverlangt werden.
Persönliche Unterlagen
Nachdem der Verkehrswert der Liegenschaft ermittelt ist, geht es nun in einem zweiten Schritt darum, dein Eigenheimprojekt mit deiner finanziellen Situation in Einklang zu bringen.
Dazu braucht der Finanzierungspartner nachfolgende Dokumente von dir:
Aktueller Ausweis
Schweizer ID oder Reisepass, ansonsten die Aufenthaltsbewilligung. Achte dabei darauf, dass der Ausweis gültig ist und Vorder- sowie Rückseite gut lesbar sind.
Lohnausweis und die drei letzten Lohnabrechnungen
Um die Tragbarkeit der Hypothek zu berechnen, muss das Finanzierungsinstitut natürlich wissen, wie viel du verdienst – das belegst du mit dem Lohnausweis sowie den letzten drei Lohnabrechnungen.
Steuererklärung mit Schulden- und Wertschriftenverzeichnis
Nicht nur die Tragbarkeit muss stimmen, sondern auch die Belehnung, also das Verhältnis deiner Eigenmittel zum Kaufpreis der Liegenschaft: Wie sich deine Vermögenswerte zusammensetzen, ist am besten auf deiner Steuererklärung ersichtlich.
Für Selbständige
Wenn du selbständig erwerbend bist, musst du die Bilanzen und Ergebnisse der Einzelfirma der letzten drei Jahre einreichen.
Guthabennachweis der Vorsorgestiftung
Falls Säule-3A-Guthaben für den Hauskauf eingesetzt werden.
Pensionskassenausweis
Falls Pensionskassengelder für den Hauskauf eingesetzt werden.
Schenkungsversprechen oder Bescheinigung für Erbvorbezug
Falls sie für den Hauskauf eingesetzt werden.
Auch hier können bei Bedarf noch weitere Dokumente einverlangt werden – zum Beispiel ein Auszug aus dem Betreibungsregister, um deine Zahlungsmoral besser einschätzen zu können. Das für dich zuständige Betreibungsamt findest du hier.
Die Aufnahme einer Hypothek ist eine grosse Sache, die wohl durchdacht sein sollte. Dementsprechend sollte auch dein Hypothekardossier aussehen: Wenn du von Anfang an eine saubere Dokumentation einreichst, zeigst du damit, dass du eine verlässliche Partie bist, mit der die Finanzierungsinstitute gerne ins Geschäft kommen. Ausserdem tust du dir damit letzten Endes selbst einen Gefallen – mit vollständigen Unterlagen kann die Einschätzung deines Hypothekengesuchs natürlich viel effizienter durchgeführt werden, womit du auch schneller einen definitiven Bescheid erhältst.
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