Was es beim Kauf von Stockwerkeigentum in der Schweiz zu beachten gilt
Viele verbinden Eigenheim automatisch mit einem Einfamilienhaus und lassen das Stockwerkeigentum erstmal aussen vor. Das ist aber schade, denn diese Wohneigentumsform hat durchaus ihre Vorzüge – allen voran den oftmals niedrigeren Kaufpreis. Damit gehen aber auch ein paar Einschränkungen einher.
Stockwerkeigentum liegt im Trend: im Jahr 2000 gab es gemäss Bundesamt für Statistik in der Schweiz über 3,5 Millionen Eigentumswohnungen – zwanzig Jahre später sind es bereits eine Million mehr. Die Erklärung für diesen Siegeszug ist ganz einfach die, dass Stockwerkeigentum in der Regel günstiger zu haben ist als ein Einfamilienhaus.
Diesem offensichtlichen Vorteil zum Trotz gibt es aber auch ein paar Aspekte, die dabei speziell beachtet werden müssen.
Weniger Besitz, weniger Hypothek
Der Grund, warum Eigentumswohnungen meist mit einem niedrigeren Preisschild versehen sind als Einfamilienhäuser, ist gleichermassen simpel wie einleuchtend: Du besitzt nach dem Kauf weniger. Das hat aber keinesfalls nur mit der Anzahl Zimmer zu tun – eine Wohnung kann viel grösser sein als ein Haus. Der springende Punkt sind die allgemeinen Bereiche wie zum Beispiel das Treppenhaus, das natürlich allen gleichermassen gehört.
Während du also bei einem Einfamilienhaus das gesamte Grundstück erwirbst, sprich inklusive Garten, Garage, Einfahrt usw., kaufst du beim Stockwerkeigentum wirklich nur deine effektive Wohnfläche (je nachdem noch mit Kellerabteil oder Einstellplatz in der Tiefgarage, falls vorhanden) – und das wirkt sich natürlich schnell positiv auf den Kaufpreis aus und die damit verbundene Hypothek aus.
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Zusammen finden wir die Hypothek, die am besten zu dir passt.
Spezielle Checkliste für den Kauf von Stockwerkeigentum
Apropos Hypothek: Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung stehen dir dieselben Hypothekarmodelle zur Verfügung wie bei einem Einfamilienhaus: Die Festhypothek, die Variable Hypothek und die Geldmarkthypothek. Wichtig ist aber, dass du zusätzlich zu den üblichen Dokumenten für einen Hypothekantrag noch folgende Unterlagen einreichst:
Begründungsakt des Stockwerkeigentums
Stockwerkeigentums-Reglement
Stand des Erneuerungsfonds
Die aktuell teuerste Eigentumswohnung der Welt befindet sich übrigens im Tour Odéon in Monaco: Für schlappe 340 Millionen Euro ist das ca. 3‘000 Quadratmeter grosse Penthouse mit Infinity-Pool auf dem Dach zu haben.
Erneuerungsfonds für die allgemeinen Bereiche
Dass du nur die Wohnung selbst kaufst und mit den allgemeinen Bereichen im Haus erstmals nichts am Hut hast, bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis und damit weniger Hypothek – ergo wird die ganze Sache erschwinglicher. So weit, so gut. Was aber, wenn nun plötzlich der Lift im Treppenhaus nicht mehr funktioniert und repariert werden muss?
Jetzt siehst du wahrscheinlich schon, wo der Hase im Pfeffer liegt: Natürlich wollen alle, dass der Lift schnellstmöglich repariert wird. Aber er befindet sich ja im allgemeinen Bereich des Hauses, gehört also niemandem…wer muss nun also dafür bezahlen?
Genau für solche Fälle gibt es den sogenannten Erneuerungsfonds. Du kannst dir das ganz einfach als ein Bankkonto vorstellen, auf das alle Parteien regelmässig einen festgelegten Betrag einzahlen müssen (wie viel das genau ist, wird im jeweiligen Stockwerkeigentums-Reglement festgehalten).
Wenn du dich für den Kauf einer konkreten Wohnung interessierst, prüfe vorab, ob die Beiträge in den Erneuerungsfonds regelmässig geleistet wurden. Ansonsten kann es im schlimmsten Fall passieren, dass du bei einer umfassenden Sanierung des Gebäudes diese versäumten Beträge nachzahlen musst.
Grundlage fürs Zusammenleben: Das Stockwerkeigentums-Reglement
Dass die allgemeinen Bereiche nicht nur dir gehören, hat neben den gemeinsamen Zahlungen für die Instandhaltung noch einen weiteren Aspekt, den du bedenken musst: Du darfst sie nicht einfach nach deinen Ideen und Wünschen umgestalten, bis sie dir gefallen. Solche Bestimmungen sind ebenfalls im Stockwerkeigentums-Reglement festgehalten.
Wenn du also das Treppenhaus zu eintönig findest, kannst du nicht einfach einen Eimer Farbe besorgen und es bunt anmalen – dafür brauchst du die Zustimmung aller anderen Parteien. Speziell wenn du gerne hobbymässig im Garten tätig bist, birgt diese Einschränkung Frustpotenzial: Du darfst keinerlei Arbeiten im gemeinsamen Garten verrichten, wenn die anderen das nicht wollen (und das einfach ohne ihr Wissen zu tun, ist keine gute Idee: Schlimmstenfalls musst du alles rückgängig machen und die Kosten dafür alleine tragen).
Die zu den Wohnungen gehörenden Parkplätze hingegen sind oft im Benutzungs- und Verwaltungsreglement aufgeführt. Dort werden sie als ‘ausschliessliche Benützungsrechte‘, ‘Parkplatzbenützungsrechte‘, ‘reglementarische Sondernutzung‘ oder ‘Sondernutzungsrechte‘ bezeichnet. Möglich ist jedoch auch die Begründung von sogenannten Dienstbarkeiten für einzelne Parkplatzbenutzungsrechte. In diesem Fall ist die Berechtigung an einem Parkplatz direkt im Grundbuch ersichtlich.
Dabei ist wichtig: Reglementsänderungen werden oft nicht oder zumindest nicht sofort im Grundbuch festgehalten – aber auch nicht vermerkte Reglementsänderungen sind gültig und bleiben verbindlich. Aus diesem Grund solltst du dir insbesondere bei Altbauten diese Infos von der Stockwerkeigentümer-Verwaltung geben lassen.
Stockwerkeigentum bringt zwar gewisse Einschränkungen mit sich. Dieses Manko kann jedoch auch als Vorteil angesehen werden. Viele schätzen es nämlich durchaus, nicht alleine für das ganze Areal verantwortlich zu sein und Arbeiten/Kosten aufteilen zu können – so bleibt mehr Zeit (und Geld) für die Ausgestaltung des eigenen Wohnbereichs. Und wer schon etwas weiter in die Zukunft blickt, sieht hier noch einen zusätzlichen Pluspunkt: Wenn im Rentenalter die körperliche Fitness irgendwann abnimmt, ist man vielleicht ohnehin froh, nicht mehr anstrengende Instandhaltungsmassnahmen und Gartenarbeiten ausführen zu müssen.
