Stockwerkeigentum: Paar beim Urban Gardening

Was es beim Kauf von Stockwerkeigentum in der Schweiz zu beachten gilt

  • 10.11.2020
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Viele verbinden Eigenheim automatisch mit einem Einfamilienhaus und lassen das Stockwerkeigentum erstmal aussen vor. Das ist aber eigentlich schade, denn diese Wohneigentumsform hat durchaus ihre Vorzüge – allen voran den oftmals niedrigeren Kaufpreis. Damit gehen aber auch ein paar Einschränkungen einher.

Stockwerkeigentum liegt im Trend: im Jahr 2000 gab es gemäss Bundesamt für Statistik in der Schweiz über 3,5 Millionen Eigentumswohnungen – zwanzig Jahre später sind es bereits eine Million mehr. Die Erklärung für diesen Siegeszug ist ganz einfach die, dass Stockwerkeigentum in der Regel günstiger zu haben ist als ein Einfamilienhaus. 

Diesem offensichtlichen Vorteil zum Trotz gibt es aber auch ein paar Aspekte, die dabei speziell beachtet werden müssen.

Weniger Besitz, weniger Hypothek

Der Grund, warum Eigentumswohnungen meist mit einem niedrigeren Preisschild versehen sind als Einfamilienhäuser, ist gleichermassen simpel wie einleuchtend: Dir gehört nach dem Kauf weniger. Das hat aber keinesfalls nur mit der Anzahl Zimmer zu tun – eine Wohnung kann viel grösser sein als ein Haus. Der springende Punkt sind die allgemeinen Bereiche wie zum Beispiel das Treppenhaus, das natürlich Eigentum aller Mieter gleichermassen ist.

Während du also bei einem Einfamilienhaus das gesamte Grundstück erwirbst, sprich inklusive Garten, Garage, Einfahrt usw., kaufst du beim Stockwerkeigentum wirklich nur deine effektive Wohnfläche (je nachdem noch mit Kellerabteil oder Einstellplatz in der Tiefgarage, falls vorhanden) – und das wirkt sich natürlich schnell positiv auf den Kaufpreis aus und die damit verbundene Hypothek aus.

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Spezielle Checkliste für den Kauf von Stockwerkeigentum

Apropos Hypothek: Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung stehen dir dieselben Hypothekarmodelle zur Verfügung wie bei einem Einfamilienhaus: Die Festhypothek, die Variable Hypothek und die Geldmarkthypothek. Wichtig ist aber, dass du zusätzlich zu den üblichen Dokumenten für einen Hypothekantrag noch folgende Unterlagen einreichst:

  1. Begründungsakt des Stockwerkeigentums
  2. Stockwerkeigentums-Reglement
  3. Stand des Erneuerungsfonds

 Üblicherweise kann dir der Verkäufer (oder der zuständige Notar) diese Dokumente aushändigen.

Die aktuell teuerste Eigentumswohnung der Welt befindet sich übrigens im Tour Odéon in Monaco: Für schlappe 340 Millionen Euro ist das ca. 3‘000 Quadratmeter grosse Penthouse mit Infinity-Pool auf dem Dach zu haben.

Erneuerungsfonds für die allgemeinen Bereiche

Dass du nur die Wohnung selbst kaufst und mit den allgemeinen Bereichen im Haus erstmals nichts am Hut hast, bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis und damit weniger Hypothek – ergo wird die ganze Sache erschwinglicher. So weit, so gut. Was aber, wenn nun plötzlich der Lift im Treppenhaus nicht mehr funktioniert und repariert werden muss? 

Jetzt siehst du wahrscheinlich schon, wo der Hase im Pfeffer liegt: Natürlich wollen alle Mieter, dass der Lift schnellstmöglich repariert wird. Aber er befindet sich ja im allgemeinen Bereich des Hauses, gehört also niemandem…wer muss nun also dafür bezahlen?

Genau für solche Fälle gibt es den sogenannten Erneuerungsfonds. Du kannst dir das ganz einfach als ein Bankkonto vorstellen, auf das alle Mieter des Hauses regelmässig einen festgelegten Betrag einzahlen müssen (wie viel das genau ist, wird im jeweiligen Stockwerkeigentums-Reglement festgehalten).

Wenn du dich für den Kauf einer konkreten Wohnung interessierst, prüfe vorab, ob der Verkäufer regelmässig seine Beiträge in den Erneuerungsfonds einbezahlt hat. Im schlimmsten Fall kann es passieren, dass er das nicht getan hat – und du bei einer umfassenden Sanierung des Gebäudes noch diese versäumten Beträge nachzahlen musst.

Grundlage fürs Zusammenleben: Das Stockwerkeigentums-Reglement

Dass die allgemeinen Bereiche nicht nur dir gehören, hat neben den gemeinsamen Zahlungen für die Instandhaltung noch einen weiteren Aspekt, den du bedenken musst: Du darfst sie nicht einfach nach deinen Ideen und Wünschen umgestalten, bis sie dir gefallen. Solche Bestimmungen sind ebenfalls im Stockwerkeigentums-Reglement festgehalten.

Wenn du also das Treppenhaus zu eintönig findest, kannst du nicht einfach einen Eimer Farbe besorgen und es bunt anmalen – dafür brauchst du die Zustimmung aller anderen Stockwerkeigentümer. Und speziell für passionierte Hobbygärtner birgt diese Einschränkung Frustpotenzial, da sie keinerlei Arbeiten im gemeinsamen Garten verrichten dürfen, wenn die anderen das nicht wollen (und das einfach ohne ihr Wissen zu tun, ist keine gute Idee: Schlimmstenfalls musst du alles rückgängig machen und die Kosten dafür alleine tragen). 

Die zu den Wohnungen gehörenden Parkplätze hingegen sind oft im Benutzungs- und Verwaltungsreglement aufgeführt. Dort werden sie als ‘ausschliessliche Benützungsrechte‘, ‘Parkplatzbenützungsrechte‘, ‘reglementarische Sondernutzung‘ oder ‘Sondernutzungsrechte‘ bezeichnet. Möglich ist jedoch auch die Begründung von sogenannten Dienstbarkeiten für einzelne Parkplatzbenutzungsrechte. In diesem Fall ist die Berechtigung an einem Parkplatz direkt im Grundbuch ersichtlich.

Dabei ist wichtig: Reglementsänderungen werden oft nicht oder zumindest nicht sofort im Grundbuch festgehalten – aber auch nicht vermerkte Reglementsänderungen sind gültig und für einen Rechtsnachfolger verbindlich. Aus diesem Grund können insbesondere bei Altbauten einzig der Verkäufer und die Stockwerkeigentümer-Verwaltung zuverlässig Auskunft über die bestehenden ausschliesslichen Benützungsrechte geben.

Stockwerkeigentümern gehören zwar weniger Bereiche als Hausbesitzern, was gewisse Einschränkungen mit sich bringt. Dieses Manko der Eigentumswohnung kann jedoch auch als Vorteil angesehen werden. Viele schätzen es nämlich durchaus, nicht alleine für das ganze Areal verantwortlich zu sein und Arbeiten/Kosten aufteilen zu können – so bleibt mehr Zeit (und Geld) für die Ausgestaltung des eigenen Wohnbereichs. Und wer schon etwas weiter in die Zukunft blickt, sieht hier noch einen zusätzlichen Pluspunkt: Wenn im Rentenalter die körperliche Fitness irgendwann abnimmt, ist man vielleicht ohnehin froh, nicht mehr anstrengende Instandhaltungsmassnahmen und Gartenarbeiten ausführen zu müssen.