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Kind mit drei Sparschweinen

Die Hypothek in Tranchen: Chancen und Risiken

  • 02.05.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Bei der Aufteilung deiner Hypothek in verschiedene Tranchen kannst du dein Risiko verteilen und profitierst je nachdem von sinkenden Zinsen. Die Kehrseite der Medaille: Steigt das Zinsniveau, zahlst du unnötig viel. Ausserdem musst du aufpassen, dass dir nicht vertraglich die Hände gebunden werden.

Was versteht man unter ‘Hypotheken splitten’?

Wenn du dir den Traum vom Eigenheim erfüllen willst, musst du irgendwann ein Hypothekarmodell für dessen Finanzierung auswählen. Publikumsliebling hierbei ist seit Jahren die Festhypothek: die gesamte Summe für eine lange Laufzeit zu einem festen Zinssatz fixieren und mit dieser Budgetierungssicherheit nachts unbekümmert schlafen.

Als Alternative dazu hast du die Möglichkeit, deine Festhypothek – statt als einzelne Gesamtsumme – auf mehrere Beträge zu unterschiedlichen Konditionen aufzuteilen.

Dieses Hypotheken-Splitting in mehrere Tranchen birgt Chancen und Risiken, die wir uns hier gemeinsam ansehen.

Eine Aufteilung in Tranchen ist nicht nur innerhalb einer Festhypothek möglich: Denkbar ist auch, einen Teil der Hypothek als Festhypothek zu fixieren, und einen anderen als Geldmarkthypothek zu führen.

Die Hypothek in Tranchen aufteilen: ein Beispiel

Nehmen wir zur Veranschaulichung an, du hast eine Hypothek von 800‘000 Franken, die du als Festhypothek zu 2 % Verzinsung für 10 Jahre abschliesst. Vereinfacht gesagt hat das zur Folge, dass du während dieser Laufzeit jährlich 16‘000 Franken Hypozinsen bezahlst (und in der Endsumme 160‘000). Das klingt erstmal nach viel, entspricht aber ca. 1‘333 Stutz im Monat, was alles andere als ein schlechter Deal ist, wenn wir es mit den Mietpreisen vergleichen.

Gehen wir nun aber davon aus, dass du – immer noch beim selben Anbieter – deine 800‘000 Hypothek auf zwei Tranchen aufgeteilt hast: eine zu 400‘000 für 10 Jahre à 2 %, die anderen 400‘000 für 5 Jahre zu 1,5 % (je kürzer die Laufzeit, desto niedriger der Zinssatz).

Die Mischrechnung während den ersten 5 Jahren sieht also wie folgt aus: 400‘000 zu 2 % = 8‘000 plus 400‘000 zu 1,5 % = 6‘000; zusammengezählt ergibt das einen jährlichen Hypozins von 14‘000 Franken, also 2‘000 Franken weniger als im obigen Beispiel, in dem er sich auf 16‘000 beläuft.

Und hochgerechnet auf die 5 Jahre sind das 70‘000 Franken, die du bezahlen musst – statt 80‘000 ohne Aufteilung der Hypothek. Mit anderen Worten hast du in 5 Jahren 10 Riesen gespart: not bad, kann man da sagen.

Die Hypothek splitten oder nicht?

Aber die ganze Sache hat natürlich einen Haken, und der liegt in der Natur der Festhypothek: Bei deren Ablauf muss sie zu den Zinsen neu geregelt werden, die dann gerade aktuell sind. Nehmen wir also nochmals deine exemplarische Hypothek von 800‘000, die du in zwei Tranchen aufgeteilt hast, und sehen uns die Situation nach 5 Jahren an.

Die ersten 400‘000 sind ja für 10 Jahre zu 2 % fixiert, die brauchen dich im Moment noch nicht zu interessieren. Die zweite Tranche mit 400‘000 zu 1,5 % für 5 Jahre läuft jetzt aber aus und braucht einen neuen Vertrag.

Ist das aktuelle Zinsniveau in etwa gleich oder sogar tiefer, ist die Sache für dich perfekt gelaufen – während der 5 Jahre hast du die erwähnten 10‘000 Franken gespart und jetzt kannst du erneut von einer solchen Möglichkeit profitieren. Summa summarum bist du nach 10 Jahren also um 20‘000 Franken reicher als ohne Hypotheken-Splitting.

Aber du siehst wahrscheinlich schon, woher der Wind weht: Ist das Zinsniveau im Verlauf der Zeit deutlich angestiegen, musst du nun wohl oder übel diese 400‘000 zu einem höheren Zinssatz verlängern. Im schlimmsten Fall vernichtet das die zuvor erzielte Ersparnis gleich wieder oder du legst in der Endabrechnung sogar noch drauf.

Als Beispiel gehen wir davon aus, dass du die 400‘000 nochmals auf 5 Jahre fixieren willst – blöd nur, dass dafür nun 3 % Zinsen fällig werden, also 12‘000 jährlich. Somit belaufen sich deine Hypozinsen für die nächsten 5 Jahre auf insgesamt 60‘000 Franken für die erste Tranche und weiterhin 40‘000 für die zweite Tranche (die für die gesamten 10 Jahre), also 100‘000 Franken Zinskosten in der Endsumme.

Wir erinnern uns: Während der ersten 5 Jahre waren es im obigen Beispiel noch gesamthaft 70‘000 Franken Zinsen, also 30‘000 weniger. Schon ziemlich unedel, oder?

Die drei Szenarien in der Endabrechnung

Sehen wir uns also diese drei Szenarien in der Schlussabrechnung an:

Szenario 1: ohne Hypotheken-Splitting

800‘000 für 10 Jahre zu 2 % fixiert:

= Gesamtkosten von 160‘000 an Hypozinsen

 

Szenario 2: gleiches oder tieferes Zinsniveau nach 5 Jahren

400‘000 für 10 Jahre zu 2 % fixiert (Tranche 1)

400‘000 für 5 Jahre zu 1,5 % fixiert (Tranche 2)

Diese 400‘000 nach 5 Jahren erneut für 5 Jahre zum gleichen oder tieferen Zinssatz fixiert

= Gesamtkosten von 140‘000 an Hypozinsen (oder sogar weniger)

 

Szenario 3: höheres Zinsniveau als vor 5 Jahren

400‘000 für 10 Jahre zu 2 % fixiert (Tranche 1)

400‘000 für 5 Jahre zu 1,5 % fixiert (Tranche 2)

Diese 400‘000 nach 5 Jahren erneut für 5 Jahre, aber zu 3 % fixiert

= Gesamtkosten von 170‘000 an Hypozinsen

Kurz zusammengefasst: Ist das Zinsniveau etwa gleich hoch wie vor 5 Jahren (oder tiefer), fährst du mit einer Aufteilung deiner Hypothek besser als alles in einer einzigen Festhypothek zu führen. Ist das Zinsniveau jedoch angestiegen, guckst du damit in die Röhre – jetzt zahlst du sogar mehr.

Weitere Risiken beim Hypothek tranchieren

Die gute Nachricht zuerst: In Sachen Amortisationen bist du mit mehreren Tranchen flexibler. Das liegt daran, dass Festhypotheken (von vertraglich vereinbarten Amortisationen abgesehen) während der Laufzeit nicht einfach so zurückgezahlt werden dürfen. Hast du jedoch mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, kannst du gewünschte Amortisationen jeweils nach deren Ablauf vornehmen.

Umgekehrt ist der Wechsel zu einem anderen Anbieter sehr viel schwieriger: Wenn du die obigen zwei Tranchen à 400‘000 zu unterschiedlichen Laufzeiten bei einem Finanzinstitut abgeschlossen hast, musst du die auslaufende Tranche fast zwangsläufig auch dort verlängern, unabhängig davon, ob Konkurrenzunternehmen mit attraktiveren Angeboten aufwarten oder du mit der Beratung nicht zufrieden warst.

Grund dafür ist die Charakteristik der Hypothek. Als Sicherheit für den Kredit wurde in Form des Schuldbriefs ein Grundpfand beim Anbieter hinterlegt. Der Schuldbrief muss im Minimum der Höhe der Hypothek entsprechen und darf den Wert der Liegenschaft nicht überschreiten. Dies führt dazu, dass für viele Liegenschaften nur ein gesamtheitlicher Schuldbrief ausgestellt wird.

Sofern du alle Hypothekartranchen beim selben Anbieter hast, spielt dies keine Rolle. Solltest du aber beim Auslaufen einer Teilhypothek den Wunsch nach einem Anbieterwechsel verspüren, wird dir kein anderes Finanzinstitut eine Hypothek gewähren: Da der bisherige Anbieter der rechtmässige Besitzer des gesamten Schuldbriefs bleibt, kannst du beim neuen keine Sicherheit hinterlegen. Hierfür gäbe es zwar die Möglichkeit des Schuldbriefsplittings, aber das ist wieder mit Aufwand und Kosten verbunden.

Hypothek in Tranchen: Auf den Einzelfall kommt es an

Nicht nur du weisst ob der verzwickten Lage beim Ablauf der ersten Tranche: Auch das Finanzinstitut ist sich seiner komfortablen Verhandlungsposition bewusst und wird dir kaum mehr mit Sonderkonditionen entgegenkommen – wieso sollte es auch, du kannst ja eh nicht weg.

Sei dir also beim Abschluss deiner Hypothek bewusst, dass es durchaus im Interesse des Anbieters liegt, deine Hypothek in Tranchen aufzuteilen. Das muss nicht zwingend zu deinen Ungunsten sein, aber eben: Denk dabei daran, dich vertraglich nicht zu sehr zu binden.