Amortisation Hypothek: Vater und Tochter in neuer Wohnung

Das solltest du über die Amortisation deiner Hypothek wissen

  • 04.11.2019
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

«Schuldenfrei durchs Leben» – das wünschen wir uns alle. Für viele Eigenheimbesitzer bedeutet die Hypothek eine langfristige finanzielle Bindung. Hier zeige ich dir, was es bedeutet, deine Hypothek zu amortisieren und wie du das Ganze so angenehm wie möglich gestaltest.

Hohe Häuserpreise, hohe Hypotheken

Laut dem Bundesamt für Wohnungswesen werden in der Schweiz nur knapp 40 % aller Immobilien von den Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil aller europäischen Länder. Mich erstaunt das schon etwas, wenn wir bedenken, wie reich die Schweiz verglichen mit anderen Staaten ist. Allerdings gibt es eine einfache Erklärung für diese tiefe Quote: Die Immobilienpreise sind hierzulande extrem hoch, was den Kauf eines Eigenheims natürlich schwierig macht.

Wenn du trotzdem unter die Liegenschaftsbesitzer gehen willst, brauchst du also ausreichend Erspartes (sogenannte Eigenmittel). Ausserdem musst du dir wahrscheinlich zusätzlich bei einer Bank Geld leihen, um diesen Traum wahr werden zu lassen. Die Rückzahlung dieses Geldes wird ‘Amortisation’ genannt.

Die Bedeutung der Amortisation

Der Begriff ‘amortisieren’ stammt ursprünglich vom französischen Wort ‘amortir’ ab, was nichts anderes als ‘abzahlen’ heisst. Dich interessiert aber wahrscheinlich mehr, wie sich Amortisationen auf deine Hypothekensituation auswirken. Aus diesem Grund sehen wir uns zuerst an, welche Vorschriften bei den Amortisationen gelten, und machen anschliessend ein einfaches Beispiel dazu.

Gesetzliche Vorgaben für Hypothek und Amortisation

Das Gesetz schreibt in Sachen Immobilienkauf einige Dinge vor: So darfst du maximal 80 % des Kaufpreises einer Liegenschaft als Hypothek von einer Bank ausleihen und musst die restlichen 20 % selbst bezahlen. Die gesamte Hypothek wird aber nochmals unterteilt in die 1. und 2. Hypothek. Die 1. Hypothek entspricht maximal 65 % des Gesamtbetrages, während die 2. Hypothek in diesem Beispiel 15 % ausmacht. Diese Unterteilung gibt es aufgrund gesetzlicher Regelungen. Du darfst die 1. Hypothek dein Leben lang unverändert lassen. Die 2. Hypothek musst du in maximal 15 Jahren oder bis zu deiner Pensionierung an die Bank zurückzahlen oder ‘amortisieren’.

An einem konkreten Beispiel sieht das wie folgt aus:

Kaufpreis der Immobilie 100 %

CHF 1'000'000

So viel kostet die Immobilie insgesamt

Eigenmittel 20 %

CHF 200'000

Diese Summe musst du selbst bezahlen

1. Hypothek 65 %

CHF 650'000

Diese musst du nicht amortisieren

2. Hypothek 15 %

CHF 150'000

Diese musst du innert 15 Jahren amortisieren

Das solltest du beim Hypothek abzahlen beachten

Wenn du also 150'000 Franken innert 15 Jahren amortisieren musst, so entspricht das jährlichen Kosten von 10'000 Franken, die dafür anfallen. Diese Berechnung ist wichtig, um zu prüfen, ob die Tragbarkeit deiner Hypothek gegeben ist. Schliesslich darf die finanzielle Belastung nicht zu hoch für dich sein. Hinweise an dieser Stelle: Je mehr Eigenmittel du für den Immobilienkauf verwenden kannst, desto niedriger wird deine Hypothek. Wenn du also statt 200'000 Franken nun 250’000 Eigenmittel hast, so verringert sich deine 2. Hypothek von 150'000 Franken auf 100'000 Franken. Dadurch sinkt auch die jährliche Amortisationsrate von 10'000 Franken auf 6'667 Franken.  

Tilgung einer Schuld nach Plan

Für alle, die schon bald den Ruhestand geniessen dürfen, gibt es Folgendes zu beachten: Ihr habt für die Amortisation der 2. Hypothek leider nicht die erwähnten 15 Jahre Zeit, da diese bis zum Erreichen des Rentenalters vollständig abbezahlt sein muss. Wenn du also planst, in den nächsten Jahren in Pension zu gehen, dann hast du für die Amortisation nur noch bis dahin Zeit. Das erhöht natürlich die jährlichen Zahlungen erheblich, weswegen dieser Fall sorgfältig geprüft werden muss.

Versuch es am besten selbst mit unserem Hypothekenrechner. Dort siehst du in wenigen Augenblicken, wie sich die verschiedenen Zahlen aufeinander auswirken.

Trick 77: Indirekte Amortisation vs. direkte Amortisation

Jedes Jahr mehrere Tausend Franken an die Bank abstottern zu müssen, klingt nicht sonderlich toll. Allerdings gibt es dabei einen Trick, der diese leidige Sache deutlich angenehmer macht: die indirekte Amortisation. Anstatt die 2. Hypothek mit direkten Zahlungen stetig zu verringern, kannst du diese Beträge auf dein Vorsorgekonto überweisen und dieses der Bank verpfänden. Auf diese Weise verkleinert sich die Summe deiner 2. Hypothek während der 15 Jahre nicht. Das ist deswegen interessant, weil du die Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen kannst. Diese bleiben gleich hoch, wenn sich die Hypothekarsumme nicht verändert. Ausserdem profitierst du gleich doppelt, weil die einbezahlten Beträge auf deinem Vorsorgekonto ebenfalls von den Steuern abziehbar sind. Das hat oftmals zur Folge, dass du am Ende des Jahres Geld sparst, obwohl deine Schulden gleich hoch bleiben.

Noch ein wichtiger Hinweis zum Schluss: Wir haben uns jetzt lediglich die obligatorischen Amortisationen angesehen. Vielleicht ist es dir aber einfach wohler, wenn deine Schulden so tief wie möglich sind?! In diesem Fall hast du die Möglichkeit, freiwillige Amortisationen mit der Bank auszuhandeln. Das musst du aber von dir aus ansprechen, denn eigentlich ist die Bank davon nicht so begeistert.

Die Amortisation ist ein wichtiges Thema für dich als (potenzieller) Eigenheimbesitzer. Wenn es für dich noch Unklarheiten gibt, sollten wir diese unbedingt klären. Du kannst mich gerne anrufen oder per Mail kontaktieren. Meine Angaben findest du weiter unten.

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