Was du über die erste und zweite Hypothek wissen solltest
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Wenn du eine Hypothek für deinen Immobilienkauf aufnimmst, hast du oftmals (ohne es zu wissen) zwei Hypotheken. Das ist kein Grund zur Beunruhigung, sondern die Aufteilung deiner gesamten Hypothek in die sogenannte 1. und 2. Hypothek. Warum das gemacht wird, erfährst du hier.
1. und 2. Hypothek:
Zusammenfassung
Beim Immobilienerwerb kannst du 80 % des Kaufpreises mit einer Hypothek finanzieren – den Rest musst du selbst bezahlen.
Diese 80 % werden ‘aufgeteilt‘ in eine 1. Hypothek (65 %) und eine 2. Hypothek (15 %).
Der Grund dafür ist der, dass du die 2. Hypothek innert 15 Jahren (oder bis zum Erreichen des Pensionsalters)namortisiert haben musst.
Aufteilung in 1. und 2. Hypothek – was bedeutet das?
«Ihre 2. Hypothek müssen Sie innert 15 Jahren (oder bis zum Erreichen des Pensionsalters) amortisiert haben», sagt die Bank. Wenn du dir jetzt denkst 'kein Problem, betrifft mich ja eh nicht, weil ich nur eine Hypothek habe', liegst du damit nicht immer richtig. Auch wenn du nur eine Immobilie besitzt, hast du vermutlich trotzdem zwei Hypotheken. Das heisst aber nicht, dass du mehr Schulden hast. Es ist einfach so, dass deine Hypothek nochmals aufgeteilt wird in die sogenannte 1. Hypothek und die 2. Hypothek.
Anhand eines einfachen Beispiels können wir das verdeutlichen: Nehmen wir mal an, du möchtest eine Immobilie im Wert von 1 Million Franken kaufen. In diesem Fall müsstest du 20 % des Kaufpreises, also 200'000 Franken, selbst bezahlen (sogenannte Eigenmittel). Die restlichen 800'000 Franken kannst du dir als Hypothek geben lassen. Grösser darf diese Summe jedoch nicht sein, da die Belehnung sonst zu hoch wäre.
Diese 800'000 Franken Hypothek werden nun aber nochmals unterteilt in 1. Hypothek (bis 65 %, also 650'000 Franken) und 2. Hypothek (15 %, sprich 150'000 Franken). Damit würde die Finanzierung deines Immobilienkaufs so aussehen:
Wert der Immobilie | CHF 1'000'000 |
Eigenmittel | CHF 200'000 |
1. Hypothek | CHF 650'000 |
2. Hypothek | CHF 150'000 |
Aber warum wird diese Unterteilung überhaupt gemacht?
Die Amortisation der 1. und 2. Hypothek macht den Unterschied
Der Grund für diese Einteilung in 1. und 2. Hypothek sind die Amortisationen: Da werden die beiden nämlich unterschiedlich behandelt.
Die 1. Hypothek musst du nicht zurückzahlen. Im Gegensatz dazu bist du aber verpflichtet, die 2. Hypothek innert 15 Jahren (oder bis zum Erreichen des Pensionsalters) vollständig zu amortisieren, was im obigen Beispiel eine Amortisationsrate von 10'000 Franken pro Jahr ausmachen würde. Nach 15 Jahren hast du also noch eine Hypothek von 650'000 Franken, auf die du weiterhin Zinsen zahlen musst.
Ausserdem verlangen gewisse Kreditgeber für die 2. Hypothek einen höheren Zinssatz als bei der 1. Hypothek. Das solltest du in jedem Fall abklären, denn viele verzichten inzwischen auch darauf.
Aber erstens kommt es immer anders, und zweitens als man denkt: Es kann nämlich Gründe geben, weswegen auch deine 1. Hypothek nicht so bleibt, wie sie ist. Du musst vielleicht nach ein paar Jahren umfassende Renovierungsarbeiten an deiner Immobilie durchführen und dafür deine Hypothek wieder aufstocken. Und schwuppdiwupp bist du wieder in einer 2. Hypothek, die du erneut abbezahlen musst.
Oder du kommst unverhofft an eine grössere Summe Geld, etwa durch eine Erbschaft oder durch einen Lottogewinn. Dann kannst du dir überlegen, gleich einen grösseren Teil deiner Hypothek zu amortisieren, um fortan weniger Zinsen zahlen zu müssen. Dabei musst du aber sorgfältig prüfen, ob sich das für dich lohnt. Gerade der Ausstieg aus einer Festhypothek kann (je nach Summe und Laufzeit) teuer sein: Da du vorzeitig einen laufenden Vertrag kündigst, begehst du streng gesehen einen Vertragsbruch, weswegen du die Bank dafür entschädigen musst (auch ‘Vorfälligkeitsentschädigung’ oder schlicht ‘Penalty’ genannt).
So senkst du die 2. Hypothek
Wenn du bei einem Kreditgeber eine Hypothek beantragst, wird dieser unter anderem prüfen, ob die finanzielle Belastung für dich tragbar ist. Eine Faustregel dabei besagt, dass die Kosten nicht höher als ein Drittel deines Bruttoeinkommens sein dürfen.
Nun kann es sein, dass diese Tragbarkeitsberechnung negativ ausfällt. Dann wird der Kreditgeber zum Schluss kommen, dass dein Eigenheimprojekt für dich leider nicht machbar bzw. zu teuer ist. Keine Sorge – es gibt noch ein paar Möglichkeiten, wie du doch noch zu deinen eigenen vier Wänden kommst:
Die einfachste ist natürlich, eine günstigere Behausung zu suchen. Geringerer Kaufpreis, geringere Hypothek, geringere Kosten – so weit, so logisch.
Du kannst auch durch mehr Eigenmittel die Hypothekensumme senken und die 2. Hypothek möglichst klein halten. Dadurch verringern sich auch die Zahlungen für die Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten. Wenn du also über weitere Ersparnisse verfügst, z.B. Vorsorge-3-Guthaben, solltest du dir überlegen, diese ebenfalls für den Immobilienkauf einzusetzen.
Des Weiteren kannst du einen Teil deiner Pensionskasse vorzeitig beziehen und deinen Eigenmitteln anrechnen. Zu beachten gilt: Dieser Teil muss durch mindestens 10 % harte Eigenmittel ergänzt werden. Harte Eigenmittel sind alle Ersparnisse, die nicht aus der 2. Säule stammen.
Als letzter Ausweg bleiben noch die lieben Eltern: Durch einen sogenannten Erbvorbezug kommst du ebenfalls an zusätzliches Geld für dein Eigenheim. Vorausgesetzt natürlich, sie erklären sich dazu bereit – und sind regelmässig in deiner neuen Bleibe zum Essen eingeladen.
Mit unserem Hypothekenrechner kannst du ausprobieren, welche Möglichkeit für dich am besten funktioniert. Du kannst einfach deine Angaben ergänzen und schon siehst du, was realistisch ist.
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