Hauskauf im Konkubinat: Braucht es einen Vertrag zwischen den Partnern?

Wenn Paare im Konkubinat entscheiden, ins gemeinsame Eigenheim zu ziehen, erfordert das nicht nur Einigkeit in Fragen der Möblierung. Es braucht klar geregelte Besitzverhältnisse und einen Masterplan für den Fall einer Trennung: Wem gehört die Liegenschaft zu welchen Teilen? Und was passiert, wenn der Partner verstirbt?

Der Hauskauf ohne Trauschein: Wem gehört die Liegenschaft?

Es gibt drei Eigentumsformen für den Erwerb von Liegenschaften. Benötigt das Paar für den Kauf der Liegenschaft jedoch Vorsorgegelder, ist es gezwungen die Immobilie im Miteigentum zu erwerben. Das Gesetz verlangt hier von Paaren im Konkubinat, dass im Grundbuch klar ersichtlich ist, wem welcher Anteil an der Liegenschaft gehört.

Beim Miteigentum haben beide Partner mit einer bestimmten Quote Rechte und Pflichten an der Liegenschaft. Die Quote wird entsprechend dem Anteil an der Finanzierung gewählt, zum Beispiel 40 % zu 60 %. Über seinen Anteil verfügt jeder frei. Will einer seinen Anteil verkaufen, hat der andere ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das Paar teilt sich Gewinn, Verlust und Hypothekarschulden im Verhältnis der Quoten.

Deshalb ist ein Konkubinatsvertrag bei Wohneigentum sinnvoll

Kann das Paar den Kauf der Liegenschaft ohne Vorsorgegelder finanzieren, ist es in der Wahl der Eigentumsform frei. Neben dem Miteigentum gibt es noch das Alleineigentum und das Gesamteigentum:

Alleineigentum

Die Liegenschaft gehört einem Partner allein. Nur er ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und besitzt alle Rechte und Pflichten an der Immobilie.

Wichtig: Nur der im Grundbuch eingetragene Partner kann Ansprüche auf die Liegenschaft erheben. Wenn der andere Partner sich an den Liegenschaftskosten wie der Hypothek, den Nebenkosten oder den Reparaturen beteiligt, muss er dies vertraglich festhalten und die Belege aufheben, die das beweisen.

Gesamteigentum

Beide Partner sind als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Beim Gesamteigentum kann nur gemeinsam über das Haus bestimmt werden. Das Paar nimmt dabei die Rolle einer einfachen Gesellschaft ein.

Wichtig: Beim Gesamteigentum braucht es einen Gesellschaftsvertrag. Dieser regelt, wer wie viel finanziert und legt fest, wie Gewinne und Verluste geteilt werden. Denn anders als beim Miteigentum lässt sich beim Gesamteigentum anhand dessen, was im Grundbuch steht, nicht ableiten, wer tatsächlich wie viel in den Immobilienkauf investiert hat.

Ein Haus kaufen ohne Heirat: Wem gehört die Immobilie nach einer Trennung?

Beim Alleineigentum ist es derjenige Partner, der im Grundbuch eingetragen ist. Gestritten wird dennoch häufig: Nämlich dann, wenn der andere Partner darauf besteht, für erbrachte finanzielle Leistungen entschädigt zu werden. Fehlen Belege, die seine Forderungen bekräftigen, hat er bei der Trennung allerdings kaum Chancen auf einen finanziellen Ausgleich.

Beim Mit- und Gesamteigentum ist nicht von vornherein klar, wem die Immobilie nach der Trennung zusteht. Nicht selten hegen beide den Wunsch, die Immobilie zu behalten und den anderen entschädigen. Wenn die Liegenschaft beiden Partnern gehört, kann im Konkubinatsvertrag eine Frist angegeben werden, innerhalb der ein Partner den Anteil des anderen an der Immobilie übernehmen kann.

Ausserdem sollte geregelt werden, was zu tun ist, wenn beide die Liegenschaft wollen. Möglich wäre zum Beispiel ein Losentscheid oder ein internes Bieterverfahren. Ist keiner der beiden an der Immobilie interessiert, wird das Haus über einen unabhängigen Makler verkauft. Gewinn und Verlust werden dann gemäss Eigentumsquote aufgeteilt.

Wichtig: Beim Gesamteigentum gibt es keine Eigentumsquoten. Es braucht daher im Konkubinatsvertrag oder im Gesellschaftsvertrag zwingend ergänzende Formulierungen, die genau regeln, wem die Liegenschaft zu welchen Anteilen gehört. Sonst sind bei einer Trennung langwierige Streitigkeiten vor Gericht vorprogrammiert.

Wer haftet bei einem Hauskauf im Konkubinat?

Was, wenn ein Partner plötzlich nicht mehr für die Hypothek aufkommen kann?

Sowohl beim Gesamt- als auch beim Miteigentum haften Paare solidarisch: Das Hypothekarinstitut nimmt beide Partner in die Pflicht und sichert sich damit doppelt ab.

Beim Alleineigentum haftet derjenige Partner, der Eigentümer der Immobilie ist – sofern dieser die Hypothek alleine trägt. Hat das Hypothekarinstitut bei der Berechnung der Tragbarkeit auch das Einkommen des Partners miteinberechnet, haftet dieser solidarisch, auch wenn er gemäss Grundbuch keine Rechte an der Liegenschaft besitzt.

Der gemeinsame Kauf einer Liegenschaft ist eine grosse Verpflichtung. Es ist deshalb wichtig, dass keiner der Partner dadurch finanziell in Bedrängnis gerät. Gerade wenn die Geldverhältnisse unausgeglichen sind, sollten sich beide die Frage stellen, was passiert, wenn man plötzlich alleine dasteht.

An die Absicherung gedacht?

Paare im Konkubinat sind schlechter abgesichert als Ehepaare. Bei Tod oder Invalidität eines Partners erhält der andere keine Unterstützung von der AHV/IV oder Pensionskasse – er ist auf sich alleine gestellt. Eine Todesfallrisiko-Versicherung mit Invalidenrente kann das Risiko jedoch minimieren. Dabei sollte man für den Todesfall jeweils den anderen Konkubinatspartner als Begünstigten einsetzen.

Wer keine solche Versicherung abschliessen möchte, hat die Möglichkeit, seinen Partner im Testament zu berücksichtigen. Aber: Das geht nur im Rahmen der frei verfügbaren Erbquote. Zuerst müssen die Pflichtteile der gesetzlichen Erben abgedeckt werden. Über das, was übrig bleibt, darf frei entschieden werden.

Der Konkubinatsvertrag kann notariell als Erbvertrag abgeschlossen werden. Damit erreicht man eine gegenseitige Erbberechtigung. Natürlich hebelt das den gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtteil gegenüber den Erben nicht aus – das geht nur mit einem Erbverzichtsvertrag. Unterzeichnen die Erben diesen Vertrag, verzichten sie auf den gesetzlichen Pflichtteil.

Checkliste für den Hauskauf ohne Trauschein

Paare, die im Konkubinat Wohneigentum erwerben möchten, sollten sich Schritt für Schritt darauf vorbereiten. Frischverliebte mögen verständlicherweise nicht an Trennung oder Tod denken. Doch wer es mit dem Hauskauf ernst meint und später nichts bereuen möchte, kommt nicht darum herum, sich mit diesen Themen zu befassen.

• Wer kauft das Haus und tritt rechtlich als Eigentümer der Liegenschaft auf?

• Wie wird der Immobilienkauf finanziert? Woher stammt das Geld dafür?

• Wer beteiligt sich zu welchen Teilen an den Unterhalts- und Nebenkosten?

• Was soll bei einer Trennung mit dem Haus geschehen?

• Was geschieht beim Tod eines Partners?