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Hypothek Grundbuch: Familie am Grill

Weder Hauskauf noch Hypothek ohne Grundbucheintrag

  • 13.03.2020
  • Laura A.
  • Lesedauer: 5 min.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das unter anderem Auskunft darüber gibt, wem welches Grundstück gehört. Vor dem Hauskauf solltest du dir den entsprechenden Eintrag also genau ansehen.

Wie funktioniert der Grundstücksbesitz in der Schweiz?

«Runter von meinem Rasen!», droht Clint Eastwood ein paar Jugendlichen im Spielfilm Gran Torino, und verleiht dabei seiner Aufforderung mit einer geladenen Waffe im Anschlag zusätzlichen Nachdruck. Das zeigt Wirkung, die Krawallmacher verlassen schleunigst sein Grundstück. Damit ist die Sache erledigt, denn jeder hat schliesslich das Recht, seinen Besitz zu verteidigen, oder? 

Selbstverständlich ist das nur eine Szene aus Hollywood – und amerikanische Sitten, die hier gezeigt werden. In der Schweiz ist die Gesetzgebung punkto Schusswaffen bekanntermassen sehr viel strenger. Was aber ähnlichen Prinzipien folgt, ist der Landbesitz: Wer ein Grundstück kauft, wird zu dessen Eigentümer und darf darüber verfügen. Aber wie funktioniert das eigentlich, wenn ich ein Stück Land kaufen will? Kriege ich dafür einen Kassenbeleg und drei Jahre Garantie? Und woher weiss ich, wie gross es genau ist resp. wem es überhaupt gehört?

Hier ist die Devise: Nicht verzagen, Grundbuch fragen.

Sinn und Zweck des Grundbuchs

Unabhängig davon, ob du einen neuen Hauptwohnsitz, ein Ferienhaus oder ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt erwirbst – es ist logischerweise immer mit einem festen Fundament im Boden eingelassen. Da dieser Boden deswegen nicht mehr anderweitig genutzt werden kann, gehört er sozusagen zum Haus dazu. Mit anderen Worten kaufst du nicht nur das Haus, sondern auch das entsprechende Grundstück, auf dem es steht (dieses Stück Land ist natürlich etwas grösser als das Haus, da es zum Beispiel noch Platz für einen Garten und einen vorgeschriebenen Abstand zu den Nachbarn haben soll).

Damit der Immobilien- resp. Grundstückskauf aber offiziellen Charakter erhält, muss irgendwo offiziell vermerkt werden, dass du der neue Besitzer bist. Da kommt das Grundbuch ins Spiel.

Hausbesitzer und Hypothek im Grundbuch einsehbar

Nachdem du den Hauskauf und die dazugehörige Hypothek unter Dach und Fach gebracht hast, wirst du als neuer Besitzer im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch kannst du dir als Ortskarte vorstellen, auf der zusätzlich ersichtlich ist, wem welches Haus/Grundstück gehört und ob eine Hypothek oder Dienstbarkeiten damit verbunden sind. Ausserdem weist es folgende Eigenschaften auf:

  • Ein gesamtschweizerisches Grundbuchamt existiert nicht; die Kantone sind selbst dafür verantwortlich, eines zu führen. 

  • Das Grundbuch ist öffentlich. Das bedeutet, dass jeder dort nachsehen kann, wer der Eigentümer eines Grundstücks ist. Bei einem begründeten Interesse (zum Beispiel wenn das Grundstück zum Verkauf steht und du dich für einen Kauf interessierst) kannst du beim zuständigen Grundbuchamt weitere Angaben anfordern.

  • Aus diesem Grund gilt auch das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs: Das hat nichts mit Religionsfreiheit zu tun, sondern besagt, dass das zuständige Amt für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich ist. Du darfst somit glauben, was dort drin steht (und musst keine weiteren Abklärungen treffen).

  • Umgekehrt hat das aber zur Folge, dass das gute alte ‘Mein Name ist Hase und ich weiss von nichts‘ hier nicht zieht. Solltest du mal in irgendeinen Rechtsstreit betreffend einem Grundstück geraten, werden alle öffentlichen Angaben im Grundbuch als bekannt vorausgesetzt. Da kannst du also nicht die Unschuldsmiene aufsetzen und sagen ‘Sorry, das war mir nicht bekannt‘ – laut Grundbuch war es das sehr wohl.

Eines der ältesten Verzeichnisse, das mit einem Grundbuch vergleichbar ist, liess Wilhelm der Eroberer im Jahr 1086 in England erstellen. Es ist noch immer im Nationalarchiv in London verwahrt.

Voraussetzung für die Immobilienübergabe und Hypothek: notarielle Beurkundung

Wenn du eine Immobilie erworben hast, kannst du leider nicht einfach beim Grundbuchamt anrufen und sagen ‘Hey Freunde, ich hab die Bude gekauft, könnt ihr mich bei Gelegenheit als neuen Besitzer eintragen?‘.

Das darf nämlich nur ein Notar. Und der kommt sogar schon früher ins Spiel: bei der sogenannten öffentlichen Beurkundung. Das bedeutet, dass ein Notar den Kaufvertrag beurkunden muss, damit er gültig wird – erst dann hast du die Sache definitiv eingetütet (und wie du dir wahrscheinlich vorstellen kannst, tut er das nicht gratis: Je nach Kanton musst du ihm dafür eine Provision zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises bezahlen). Dafür kümmert sich dieser Notar dann auch um die Anpassungen im Grundbuch, so dass du dich ab diesem Zeitpunkt offiziell zu den Landbesitzern zählen kannst. 

Wenn da mal nicht die Vorfreude auf die erste Grillparty auf deinem eigenen Grundstück steigt. ;-)

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