Im Hypothekarvertrag werden die gesamten Formalitäten zur Finanzierung rechtlich geregelt. Das bedeutet natürlich jeweils ein wenig Fachlatein – aber da es bei einem Hypothekargeschäft meist um eine ziemliche Stange Geld geht, ist es trotzdem wichtig, dass du den Vertragsinhalt verstehst und prüfen kannst.
Inhalt eines Hypothekarvertrags
Hast du dich mit dem Finanzierungsinstitut auf die grundlegenden Eckpunkte der Hypothek geeinigt, wird es einen Hypothekarvertrag mit den entsprechenden Formalitäten aufsetzen. Bei einem Kreditvertrag, was der Hypothekarvertrag rechtlich gesehen ist, gelten keine besonderen Formvorschriften: Theoretisch ist somit auch eine (gegenseitige und gemeinsame) mündliche Willenserklärung bereits gültig. Wir sind uns aber sicher einig, dass eine solche Vereinbarung wohl besser schriftlich festgehalten werden sollte.
Der schriftliche Vertrag bestätigt dann die mündliche Absichtserklärung und regelt insbesondere die genauen Details. Der grundsätzliche Inhalt eines Hypothekarvertrags ist bei allen Institutionen mehr oder weniger gleich und beinhaltet folgende Punkte:
Art der Hypothek
Höhe des Hypothekarkredits
Name der Parteien
Zinskonditionen
Laufzeit
Beginn der Laufzeit
Grundpfandrechte
Zahlungstermine
Gebühren
Kündigungsbedingungen
AGB
Adresse der Liegenschaft
Zinsusanz*
Was ist eine Zinsusanz?
Für die Berechnung der Hypothekarzinsen gibt es zwei verschiedene Methoden: Die Schweizer Zinsusanz und die internationale Zinsusanz.
Der Unterschied ist der, dass bei der Schweizer Zinsusanz der Einfachheit halber jeder Monat 30 Tage hat, womit für 360 Tage im Jahr Zinsen anfallen (12 x 30 = 360). Bei der internationalen Zinsusanz hingegen multipliziert man den Zins mit der tatsächlichen Anzahl Tage im Jahr und dividiert anschliessend alles durch 360. Das ist nicht nur komplizierter, sondern hat auch zur Folge, dass dir für 5 oder 6 Tage mehr Zinsen berechnet werden als bei der Schweizer Zinsusanz – was sich über die Jahre hinweg durchaus summieren kann.
Auf diese Details im Hypothekenvertrag solltest du ausserdem achten
Wie bei den meisten Verträgen gibt es auch beim Hypothekenvertrag einige Klauseln, denen du spezielle Aufmerksamkeit schenken solltest. Lies den Vertrag vor der Unterschrift genau durch und frag bei Unklarheiten unbedingt nach. Auf folgende Bedingungen solltest du dabei achten:
Vertragsdauer inklusive Kündigungsfristen
Schau dabei insbesondere auf die Möglichkeiten der Kündigung der Hypothek: Oftmals ist diese nur unter erschwerten Bedingungen möglich. Selbst bei flexibleren Modellen wie der Geldmarkthypothek werden lange Vertragslaufzeiten über mehrere Jahre vereinbart.
Automatische Verlängerung der Hypothek
Die Kreditgeber gehen im Vertrag meist davon aus, dass du die Hypothek nach Ablauf automatisch verlängern willst. Somit kann beispielsweise im Vertrag eine vorzeitige Kündigung von bis zu sechs Monaten im Voraus gefordert werden, falls du der automatischen Verlängerung zuvorzukommen willst.
Ausserordentliche Kündigung seitens des Kreditgebers
Viele Finanzinstitute legen im Vertrag einseitige ausserordentliche Kündigungen fest. Bist du beispielsweise mit der Bezahlung der Zinsen in Verzug oder verliert dein Wohneigentum an Wert, kann es durchaus vorkommen, dass dir die Hypothek gekündigt wird.
Ausserordentliche Kündigung seitens des Kreditnehmers
Möchtest du die Hypothek vorzeitig kündigen, wird teilweise eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die sich gewaschen hat. Insbesondere die Berechnung des Schadenersatzes ist in vielen Fällen unklar geregelt oder sehr positiv zu Gunsten des Kreditgebers formuliert.
Amortisationen und Zinsusanz
Auch bei den Rückzahlungen und Zinszahlungen gibt es teilweise unklare Passagen. So sind beispielsweise die Amortisation ein wichtiger Bestandteil deiner Budgetplanung. Auch bei der Zinsusanz solltest du prüfen, ob die internationale Zinsusanz (365 Zinstage) oder die Schweizer Usanz (360 Zinstage) zur Anwendung kommt, da die internationale Methode für dich nachteiliger ist.
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