Hypothek für Mehrfamilienhaus: Zwei Männer prüfen Pläne

Das musst du bei der Hypothek für ein Mehrfamilienhaus beachten

  • 14.02.2020
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Wenn du ein Eigenheim kaufen willst und dafür eine Hypothek aufnimmst, musst du die Richtlinien zur Belehnung und Tragbarkeit einhalten. Das gilt freilich auch, wenn du mit dem Gedanken spielst, in ein Mehrfamilienhaus zu investieren. Aber Obacht: Die Berechnungen erfolgen hier nach einem anderen Meccano.

Das Mehrfamilienhaus als attraktive Anlagemöglichkeit

Das allgemeine Zinsniveau dümpelt seit geraumer Zeit auf äusserst tiefem Niveau herum. Das ist natürlich eine erfreuliche Nachricht für alle, die einen Kredit aufnehmen wollen und dafür weniger Zinsen bezahlen müssen. Aber des Schuldners Freud ist des Anlegers Leid: “Wie soll ich mein Geld in diesem Nullzinsumfeld gewinnbringend investieren?”, fragt sich so mancher Sparer. Die Rendite von festverzinsten Wertpapieren ist bestenfalls überschaubar – und der Ausflug an die Börse ist oftmals zu heikel, da in den wenigsten ein Jordan Belfort alias ‘Wolf of Wall Street’ schlummert.

Was ist also die Alternative? Vielleicht ein Mehrfamilienhaus, das du als Renditeobjekt erwirbst. Das hat durchaus seinen Reiz: Du finanzierst die Liegenschaft mit einer langjährigen Festhypothek und jeweils am Monatsende lassen die Mieteinnahmen deine Kasse klingeln. Eigentlich eine ganz annehmbare Vorstellung, oder?

Nun, unmöglich ist es nicht – ein paar Besonderheiten musst du auf deinem Weg zum Immobilieninvestor aber beachten.

Hypothekengesuch für ein Mehrfamilienhaus: Der Ertragswert ist entscheidend

Grundsätzlich funktioniert der Kauf eines Mehrfamilienhauses gleich wie der Erwerb einer selbstgenutzten Liegenschaft: Einen Teil des Kaufpreises musst du als sogenannte Eigenmittel selbst aufbringen, für den Rest kannst du eine Hypothek bei einem Finanzierungspartner beantragen.

Dabei stossen wir aber bereits auf den ersten Unterschied. Bei selbstgenutztem Wohneigentum beträgt der Pflichtanteil Eigenmittel mindestens 20 %. Für ein Mehrfamilienhaus musst du aber im Minimum 25 % selbst bezahlen, kannst also nur 75 statt 80 % des Kaufpreises mit einer Hypothek finanzieren. Ausserdem ist es dir – im Gegensatz zu selbstgenutztem Wohneigentum – bei Mehrfamilienhäusern nicht erlaubt, Vorsorgekapital für den Kauf zu verwenden. Dein eingesetztes Geld muss also komplett aus ‘harten’ Eigenmitteln bestehen.

Auch die Bewertung von Mehrfamilienhäusern erfolgt anders. Da sie in erster Linie eine Rendite abwerfen sollen, zählt vor allem der Ertragswert. Fabio Meier, Hypothekarberater bei FinanceScout24, erklärt den Unterschied: «Bei einer selbstbewohnten Immobilie wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt, der aus dem Zeitwert und dem Landwert besteht. Für eine Renditeliegenschaft ist jedoch der Ertragswert ausschlaggebend. Dieser wird berechnet, indem die kalkulierten Mieteinnahmen einem Kapitalisierungssatz gegenübergestellt werden. Je höher die Wahrscheinlichkeit, dass Wohnungen nicht vermietet werden können und die Überweisungen der Mieter ausbleiben, desto höher wird der Kapitalisierungssatz angesetzt.» Bei einer durchschnittlichen Liegenschaft liegt er meist bei ca. 5 %. Wie sich das auf den Ertragswert auswirkt, sehen wir an einem einfachen Zahlenbeispiel:

Wenn der Inhaber des Mehrfamilienhauses davon ausgeht, dass er jährlich 75‘000 Franken Mieterträge erhält und der Kapitalisierungssatz bei 5 % liegt, so ergibt sich daraus folgender Ertragswert:

(75‘000 x 100) / 5 = 1‘500‘000 Franken.

Der Ertragswert der Liegenschaft liegt also bei 1,5 Millionen Franken.

Ist aber beispielsweise die Lage der Immobilie alles andere als berauschend, so wird der Kapitalisierungssatz auf 6 % erhöht. Das hat nun eine direkte Auswirkung auf den Ertragswert:

(75‘000 x 100) / 6 = 1‘250‘000 Franken.

Der Ertragswert liegt um 250‘000 Franken niedriger und somit bei 1,25 Millionen Franken.

In den letzten zehn Jahren wurden in der Schweiz rund 50‘000 neue Mehrfamilienhäuser gebaut.

Mieteinnahmen als Grundlage für die Tragbarkeitsberechnung

Ein weiterer Unterschied findet sich in der Berechnung der Tragbarkeit. Bei einer selbstgenutzten Liegenschaft werden die jährlichen Kosten deiner Hypothek deinem Einkommen gegenübergestellt – solange diese unter 33 % deines Lohns bleiben, erhältst du vom Hypothekenrechner grünes Licht und kannst dein Eigenheimprojekt in Angriff nehmen.

Das sieht gemäss Fabio Meier bei einem Mehrfamilienhaus etwas anders aus: «Hierbei sind weniger die Erwerbseinnahmen, sondern in erster Linie die Mietzinserträge relevant, da sie die Grundlage für die Tragbarkeitsberechnung bilden», so der Experte. Gleichzeitig fügt er aber an: «Selbstverständlich sieht sich der Kreditgeber zusätzlich die Lebensumstände sowie die finanzielle Situation dieser Kunden an. Das ist zum einen gesetzlich vorgeschrieben, da die Herkunft der eingesetzten Gelder legitimiert werden muss. Gleichzeitig fliesst dieses Gutachten natürlich in die Prüfung des Hypothekengesuchs mit ein. Hier wird also die gesamtheitliche Situation betrachtet.»

Natürlich war das erstmal nur ein kurzer Einblick in die Welt der Immobilieninvestoren – aber du siehst, ein Mehrfamilienhaus kann eine attraktive Anlage sein. Trotzdem solltest du alle Aspekte davon berücksichtigen: Neben den finanziellen Berechnungen musst du dir auch darüber im Klaren sein, dass ein Mehrfamilienhaus eine Menge Aufwand mit sich bringt. Reparaturen in der Waschküche, Hauswartsarbeiten oder die Suche nach neuen Mietern sind alles Aufgaben, um die du dich dann kümmern musst. Diese kannst du zwar an externe Liegenschaftsverwalter auslagern, musst dann aber zusätzliche Kosten einkalkulieren, die natürlich deinen Gewinn schmälern. Wenn dich ein solches Projekt aber weiterhin reizt, dann gib die Eckdaten einfach mal in unserem Hypothekenrechner ein – so erhältst du bereits eine erste Einschätzung dazu. Alles Weitere sehen wir uns dann am besten gleich gemeinsam an.

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