Was muss ich beachten, wenn ich ein Renditeobjekt finanzieren will?
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Bei der Investition in ein Renditeobjekt ist das Ziel, durch die Mieteinnahmen einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtschaften. Dieser soll die laufenden Ausgaben für die Hypothek und die Liegenschaft übersteigen. Gleichzeitig spekuliert man mit einem Renditeobjekt auf einen allfälligen Gewinn aus einem späteren Liegenschaftsverkauf.
Die Vorteile einer eigenen Immobilie als Renditeobjekt
Wer sein Geld in Aktien oder andere Wertpapiere investiert, kann ein hohen Gewinn erzielen – muss diese dafür aber je nachdem sehr lange halten. Demgegenüber zeigt sich bereits der erste Vorteil eines Hauses oder einer Wohnung als Renditeobjekt: Hier generierst du durch die Mieteinnahmen ein beständiges monatliches Einkommen. Das ist natürlich speziell im Rentenalter eine äusserst willkommene Sache.
Ausserdem ist eine Liegenschaft sehr wertbeständig und damit ein ausgezeichneter Inflationsschutz. Eine Immobilie weist nämlich (verglichen mit anderen Anlageobjekten) geringe Schwankungen auf und kann in gewissen Fällen sogar eine starke Wertsteigerung vollziehen. Dazu tragen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Wohnungsknappheit, Steuerfussanpassungen oder Infrastrukturprojekte bei. So besteht für dich die Möglichkeit, zuzüglich zu den Mieterträgen einen Kapitalgewinn zu erwirtschaften.
Das klingt ja schon mal schön und gut – aber wie lässt sich ein solches Renditeobjekt denn nun finanzieren?
Hypothek für dein Renditeobjekt: Eigenkapital
Die Finanzierung erfolgt grundsätzlich nach denselben Prinzipien wie die eines Eigenheims – nur dass diese strenger ausgelegt sind. So musst du 25 % Eigenmittel für dein Renditeobjekt bringen (statt 20 % wie beim Eigenheim) und die Amortisation der Hypothek auf 65 % muss innert 10 Jahren (statt 15 Jahren) erfolgen.
Ausserdem darfst du für den Kauf keinerlei Vorsorgegelder einsetzen (was bei einer selbstbewohnten Immobilie erlaubt ist). Eine Ausnahmeregel tritt in Kraft, falls du eine der Wohnungen selbst bewohnst: Für diesen Anteil kannst du die 2. oder 3. Säule anzapfen.
Hypothek für dein Renditeobjekt: Tragbarkeitsberechnung
Willst du die Tragbarkeit eines Renditeobjekts berechnen, musst du zunächst wissen, dass – im Gegensatz zum Kauf einer selbstbewohnten Liegenschaft – dein Lohn keine Rolle spielt. Vielmehr wird hier mit dem sogenannten Mietüberschuss gerechnet, also ob die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten der Liegenschaft (kalkulatorischer Zins, Amortisation und Nebenkosten).
Sehen wir uns da gleich mal Schritt für Schritt anhand eines Beispiels an:
Du kaufst für 2 Millionen CHF eine Liegenschaft mit fünf Wohnungen, die du jeweils für 2'400 CHF pro Monat vermietest. Dabei bringst du 25 % an Eigenmittel mit und benötigst somit eine Hypothek von 75 % des Kaufpreises (1'500'000 CHF):
Hypothekarbedarf:
(75 % von 2 Millionen): 1'500'000 CHF
Kalkulatorischer Zins von 5% auf Hypothek:
(5% von 1'500'000 CHF): 75'000 CHF
Amortisation der Hypothek von 75 % (1‘500‘000 CHF) auf 65 % (1‘300‘000 CHF) innert 10 Jahren:
1‘500‘000 CHF - 1‘300‘000 CHF = 200‘000 CHF
200‘000 CHF / 10 Jahre = 20‘000 CHF
Nebenkosten 1 % des Liegenschaftswerts (2‘000‘000 CHF)
2‘000‘000 CHF x 0.01 = 20‘000 CHF
__________________________
Jährliche Gesamtkosten:
75‘000 CHF + 20‘000 CHF + 20‘000 CHF = 115‘000 CHF
Diesen Gesamtkosten von 115‘000 CHF werden nun die jährlichen Mieteinnahmen gegenübergestellt:
5 Wohnungen x 2’400 CHF x 12 Monate: 144'000 CHF Mieteinnahmen
Zum Abschluss musst du nur noch die jährlichen Gesamtkosten von den Mieteinnahmen abziehen:
144‘000 CHF Mieteinnahmen – 115‘000 CHF Gesamtkosten = 29‘000 CHF Mietüberschuss
Punkt, Punkt, Komma, Strich – und fertig ist das Mondgesicht: Schon steht die erste Berechnung für dein Renditeobjekt. Bei dieser Liegenschaft würde bei einer Vollvermietung ein genügend grosser jährlicher Überschuss resultieren, um selbsttragend zu sein.
Finanzierung eines Renditeobjekts: Bruttorendite
Ein weiterer Aspekt bei der Bewertung einer Renditeliegenschaft ist die Bruttorendite des Objektes. Dabei werden anhand folgender Formel die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gestellt und das Resultat in Prozent ausgewiesen:
Mieteinnahmen / Kaufpreis x 100
In unserem Beispiel entspricht das 144‘000 CHF / 2‘000‘000 CHF x 100 und ergibt 7.2 %
7.2 % ist ein ansprechender Wert: Grundsätzlich solltest du hier stets auf mindestens 4 bis 5 % kommen – je höher, desto besser.
Ein Renditeobjekt in der Schweiz: Diesen Herausforderungen musst du im Hinterkopf behalten
Leerstandsrisiko
Eigentlich selbsterklärend: Wenn niemand in deine Wohnungen ziehen will, erhältst du auch keine Miete dafür – die Kosten der Liegenschaft musst du aber weiterhin tragen. Mit anderen Worten erzielst du mit deinem vermeintlichen Renditeobjekt eben keine Rendite, sondern fährst einen Verlust ein.
Möglicher Wertverlust
Nehmen wir mal an, du hast ein Renditeobjekt in einer Stadt gekauft – und nach einer gewissen Zeit beschliesst der Stadtrat eine starke Erhöhung des Steuerfusses, wodurch alle dortigen Wohnungen und Häuser an Attraktivität einbüssen. Als logische Folge sinken die Preise für die Liegenschaften und die Mietzinsen. Willst du die Immobilie nun verkaufen, erhältst du vielleicht nicht mehr die Summe, die du damals bezahlt hast, da sich der Standort nicht mehr derselben Beliebtheit erfreut.
Klumpenrisiko
Das investierte Kapital ist langfristig an die Immobilie gebunden und nur schwer in Liquidität umzuwandeln. Aufgrund der oft hohen Summe entstehen durch Renditeobjekte Klumpenrisiken im Anlageportfolio.
Verwaltungsaufwand eines Renditeobjektes
Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses ist zeitintensiv. Du musst prüfen, ob alle rechtzeitig die Miete zahlen und gleichzeitig selbst die Hypozinsen fristgerecht überweisen. Um hier den Überblick zu wahren, ist eine saubere Dokumentation notwendig. Ausserdem bist du verpflichtet, für deren Instandhaltung (Hauswart, Reparaturen, Renovationsarbeiten etc.) zu sorgen. Solche Aufgaben kannst du an eine Verwaltung auslagern – aber dann schmälert sich natürlich dein Gewinn, da diese auch nicht gratis arbeitet.
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