Kann ich die Hypothek vorzeitig verlängern?
Sind die Hypothekarzinsen tief, ist das natürlich der perfekte Zeitpunkt für die Verlängerung einer auslaufenden Hypothek. Aber auch wenn deine Hypothek ihr Enddatum noch nicht erreicht hat, kannst du mittels langfristiger Planung von tiefen Zinsen profitieren: Indem du deine Hypothek vorzeitig verlängerst.
Ab welchem Zeitpunkt kann ich die Hypothek erneuern?
Um dich gegen steigende Zinsen abzusichern, kannst du deine Hypothek bereits Monate im Voraus verlängern. Dazu schliesst du die neue Hypothek bereits auf einen festgelegten Termin ab und fixierst so den aktuell gültigen Zinssatz.
Die meisten Hypothekarinstitute bieten die vorzeitige Verlängerung der Hypothek zwischen 6 und 24 Monate vor Ablauf der bestehenden Tranche an. In der Regel ist die Absicherung innerhalb von 3 bis 6 Monaten im Voraus kostenlos.
Oftmals hat sich durch Lohnerhöhungen über die Jahre auch die finanzielle Situation verbessert. Das hat natürlich positive Auswirkungen auf deine Tragbarkeit – ein Argument, das du bei den Zinsverhandlungen durchaus ins Feld führen kannst.
Forward-Zuschlag für die vorzeitige Verlängerung der Hypothek
Möchtest du dich zu einem noch früheren Zeitpunkt absichern, bezahlst du im Gegenzug einen Forward-Zuschlag. Dieser variiert je nach Zeitpunkt und Kalkulation zwischen 0.05 % und 0.2 %. Je grösser die Zinsschwankungen in der jüngeren Vergangenheit waren, desto höher ist der Forward-Satz und desto kürzer sind die kostenlosen Verlängerungsfristen.
Der Forward-Satz und der Hypothekarzins ergeben zusammen den effektiven Kundenzinssatz. Im Unterschied zu den Zinssätzen ist der Forward-Zuschlag öffentlich nicht ersichtlich, sondern nur auf Anfrage erhältlich.
Beispiel für eine Hypothekenverlängerung mit Forward-Zuschlag
Du hast vor knapp 7 Jahren eine Hypothek mit 8-jähriger Laufzeit abgeschlossen. Da das Zinsniveau aktuell tief ist und ein Anstieg nicht ausgeschlossen werden kann, möchtest du bereits jetzt die Weiterführung der Hypothek regeln. Also kontaktierst du dein Hypothekarinstitut, das dir folgende Aufstellung zeigt:
Hypothekarsumme: CHF 500‘000
Gewünschtes Hypothekarprodukt: 10-jährige Festhypothek für 1.1 %
Forward-Zuschlag 12 Monate: 0.12 %
Kundenzinssatz: 1.22 %
Dieser Zinssatz ist zwar etwas höher als der aktuelle, aber immer noch sehr günstig – und du hast ihn dir für die nächsten zehn Jahre gesichert. Nicht schlecht, oder?
Spar-Tipp
Den noch besseren Deal machst du, wenn du für die Weiterführung deiner Hypothek gleich den Anbieter wechselst: Viele Hypothekarinstitute locken mit attraktiven Spezialangeboten – da sparst du schnell mehrere Tausend Franken.
Das Zinsrisiko beim vorzeitigen Verlängern der Hypothek
Es ist natürlich möglich, dass das Ganze nach hinten losgeht und die Zinsen nach deiner Forward-Fixierung sinken. Dann bezahlst du sowohl den Forward-Zuschlag als auch den ‘zu hohen‘ Zinssatz zum Zeitpunkt der Fixierung. Nebst den allgemeinen Zinsschwankungen können auch strategische Entscheide wie Margensenkungen der einzelnen Hypothekarinstitute zu tieferen Zinsen führen. Im Falle einer vorgängigen Fixierung würdest du dann nicht davon profitieren.
Aber wie heisst es so schön: Lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach. Wenn du für dich entscheidest, dass der aktuelle Zinssatz plus Forward-Zuschlag passt – wozu noch warten und riskieren, dass er dir doch noch durch die Lappen geht? Dann tütest du die Sache lieber gleich ein und es kann dir egal sein, wie sich die Zinsen weiterentwickeln.
