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Hypothèque pour immeuble locatif - FinanceScout24

Ce à quoi il faut faire attention pour contracter une hypothèque pour un immeuble d’habitation

  • 14.02.2020
  • Laura A.
  • Temps de lecture: 4 min.

Lorsque vous voulez acheter votre logement et que vous contractez pour cela une hypothèque, vous devez respecter les directives relatives au taux d’avance et au taux d’endettement. Cela est bien entendu également valable lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif. Mais attention: les calculs suivent ici une autre mécanique.

L’immeuble d’habitation comme opportunité d’investissement attrayante

Les taux d’intérêt vivotent depuis un certain temps à un niveau extrêmement bas. Cela est bien sûr une excellente nouvelle pour tous ceux qui veulent contracter un prêt et qui auront ainsi moins d’intérêts à payer. Mais ce qui fait la joie de l’emprunteur fait la désolation de l’investisseur: «Comment faire fructifier mes économies dans cet univers à taux zéro?», se demandent de nombreux épargnants. Le rendement des titres à taux fixes est vite vu, et sauter le pas dans un investissement en bourse est souvent considéré comme périlleux car tout le monde n’a pas un Jordan Belfort, alias le ‘Loup de Wall Street’, qui sommeille en lui. Quelle est donc l’alternative? Peut-être l’achat d’un immeuble d’habitation. Cette démarche n’est pas sans attrait: vous financez le bien avec une hypothèque à taux fixe à long terme et à la fin de chaque mois les loyers tombent dans votre escarcelle. En fait, c’est une perspective tout à fait attrayante, non? Et tout à fait réalisable, il vous faudra toutefois prendre quelques particularités en compte pour vous lancer dans l’immobilier locatif.

Demande d’hypothèque pour un immeuble d’habitation: le rendement est déterminant

De principe, l’achat d’un immobilier locatif fonctionne exactement de la même manière que l’achat d’un bien immobilier que vous habitez vous-même: vous devez également apporter une partie du prix d’achat en fonds propres, le montant restant pouvant être financé par une hypothèque prise chez un partenaire financier. Nous rencontrons alors à ce stade la première différence. Dans le cas de logements occupés par le propriétaire, l’apport en fonds propres est au minimum de 20 %; pour un immobilier locatif, il devra être au minimum de 25 %, vous ne pourrez donc couvrir que 75 % du prix d’achat avec un prêt au lieu de 80 %. Par ailleurs, contrairement aux logements occupés par les propriétaires, l’immobilier locatif ne peut pas être financé avec votre capital prévoyance. L’argent que vous injecterez devra alors provenir uniquement de fonds propres «durs».

L’évaluation de la valeur des immeubles d’habitation est également différente. Étant donné qu’ils sont destinés à produire un rendement, c’est donc la valeur de rendement qui compte avant tout. Fabio Meier, Conseiller en hypothèque chez FinanceScout24, explique la différence: «Dans le cas d’un immobilier occupé par le propriétaire, on détermine ce que l’on appelle la valeur marchande qui est composée de la valeur actuelle et de la valeur du terrain. Pour un bien de rapport, la valeur de rendement est toutefois déterminante. Cette valeur est calculée en rapportant le revenu locatif à un taux de capitalisation. Plus la probabilité que des appartements ne puissent pas être loués et que les loyers ne soient pas payés est élevée, d’autant plus élevé sera le taux de capitalisation appliqué.» Pour un bien immobilier moyen, il se situe généralement autour de 5 %. Prenons en exemple un simple calcul pour voir comment cela affecte la valeur de rendement: 

Si le propriétaire de l’immeuble d’habitation part du principe qu’il percevra un revenu locatif annuel de 75‘000 francs et que le taux de capitalisation est de 5 %, on obtient la valeur de rendement suivante:

(75‘000 x 100) /  5 = 1‘500‘000 francs.

La valeur de rendement du bien immobilier est donc de 1,5 million de francs.

Mais si par exemple, le bien immobilier est situé dans un quartier que l’on ne peut pas vraiment considérer comme attrayant, le taux de capitalisation passera à 6 %. Cela a maintenant un effet direct sur la valeur de rendement:  

(75‘000 x 100) / 6 = 1‘250‘000 francs.

La valeur de rendement est de 1’250‘000 francs et donc inférieure de 250’000 francs.

Au cours des dix dernières années, quelque 50'000 immeubles d’habitation ont été construits en Suisse.

Les revenus locatifs comme base de calcul du taux de rendement

Une autre différence réside dans le calcul du taux d’endettement. Pour un logement destiné à votre propre usage, les coûts annuels de votre hypothèque seront mis en rapport avec vos revenus, s’ils ne dépassent pas 33 % de votre salaire vous obtiendrez le feu vert du calculateur d’hypothèque et vous pourrez mettre votre projet ‘ma maison’ sur les rails. Selon Fabio Meier, la situation est quelque peu différente pour un immobilier locatif: «Dans ce cas, ce n’est pas tant les revenus d’activités que le revenu locatif qui est pertinent, car il est la base pour le calcul du taux d’endettement.», déclare l’expert. Mais il ajoute en même temps: « Bien sûr, le prêteur s’intéresse aussi aux conditions de vie et à la situation financière de ces clients. Cela est d’ailleurs exigé par la loi, car l’origine des fonds utilisés doit être légitimée. Bien entendu, cette évaluation est incluse dans le dossier de demande d’hypothèque. C’est donc la situation globale qui est examinée.»

Il ne s’agissait là dans un premier temps que d’un bref aperçu du monde des investisseurs immobiliers - mais comme vous pouvez le voir, un immeuble d’habitation peut être un investissement intéressant. Vous devez néanmoins en considérer tous les aspects: outre le financement, il faut aussi être bien conscient qu’un immobilier locatif nécessite également un investissement temporel. Les réparations dans les parties communes, le travail de conciergerie ou la recherche de nouveaux locataires sont autant de tâches qui vous incomberont. Vous pouvez bien évidemment confier ces tâches à des gestionnaires immobiliers externes, mais vous devrez alors comptabiliser ces coûts supplémentaires qui réduiront d’autant votre bénéfice. Si un tel projet vous intéresse toujours, il vous suffit de saisir les données dans notre calculateur d’hypothèque pour obtenir une première estimation. Le mieux sera ensuite de rentrer ensemble tout de suite dans le détail.

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