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Frau streicht Wand

Unterhaltskosten und Nebenkosten eines Hauses: Wie wird das berechnet?

  • 15.03.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Die regelmässig anfallenden Kosten für eine Liegenschaft nach dem Kauf bestehen aus zwei, bei einer 2. Hypothek aus drei Kostenstellen: Hypothekarzins, Pflichtamortisationen bei einer 2. Hypothek sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Gerade die Unterhalts- und Nebenkosten werden aber gerne vernachlässigt oder unterschätzt.

Nebenkosten oder Unterhaltskosten? Das ist der Unterschied

Gleich zu Beginn kannst du dir folgende Faustregel merken: 1 % des Liegenschaftswerts sollte jährlich für anfallende Unterhalts- und Nebenkosten zurückgelegt werden. Mit Nebenkosten sind Kosten für Wasser, Strom, Heizung oder die Hauswartung gemeint.

Unterhaltskosten hingegen nennt man Aufwendungen für das Instandhalten der Liegenschaft selbst, also wenn du beispielsweise die Wände streichst oder die Bodenbeläge austauschst. Dazu zählen natürlich auch grössere Projekte wie die Erneuerung der Küche oder Ausbesserungsarbeiten an der Fassade.

Die Aufteilung der beiden Ausgabenposten ist fast hälftig und somit leicht zu merken: Von den 1 % des Liegenschaftswerts, die zurückgelegt werden sollten, berechnet man 0.6 % für Nebenkosten und 0.4 % für Unterhaltskosten.

So budgetierst du die Unterhaltskosten deiner Liegenschaft

Eine Liegenschaft braucht regelmässige Pflege – und dies zu vernachlässigen kann ganz schön nach hinten losgehen: Wenn du dein Haus nicht in Schuss hältst, verschlechtert sich natürlich durch Verwitterung etc. dessen Zustand. Das rächt sich spätestens dann, wenn du nach ein paar Jahren umfassende (und damit sehr kostspielige) Renovierungsarbeiten durchführen musst, nur um die Liegenschaft wieder auf den ‘ursprünglichen Gesundheitszustand‘ zu bringen.

Es empfiehlt sich deshalb, entweder laufend in Liegenschaft zu investieren oder jährliche Rücklagen dafür zu bilden. Das finanzielle Polster hilft, wenn grössere Erneuerungsarbeiten anstehen. Damit vermeidest du nämlich, dass du unter Umständen sogar die Hypothek erhöhen musst: Wenn Arbeiten an der Liegenschaft anfallen und sonst keine weiteren Rücklagen vorhanden sind, ist dies oft der einzige Weg, die Renovationskosten zu finanzieren.

Ein guter Tipp für alle Hypothekarnehmer: Neben dem Konto, auf dem die Zinsen für die Hypothek belasten werden, ein weiteres Konto für die Unterhaltskosten eröffnen. Darauf regelmässig, am besten mittels Dauerauftrag, einzahlen und dieses Geld sozusagen für dich ‘abschreiben‘, also in keinem weiteren Budget berücksichtigen – so schmerzt es dich nicht allzu sehr, wenn du dann dieses Konto für Renovierungsprojekte anzapfen musst.

Tipp zur Steueroptimierung: der clevere Abzug der Unterhaltskosten

Auch aus steuerlicher Sicht lohnt es sich, Renovations- und Unterhaltsarbeiten zu koordinieren und genau zu planen. Denn Aufwendungen, die dem Unterhalt der Liegenschaft dienen, dürfen von der Steuer abgezogen werden.

Sofern es machbar ist, kann es deshalb sinnvoll sein, den Termin einer umfassenden Renovationsarbeit über den Jahreswechsel zu legen. Warum das so ist, siehst du hier: 

Nehmen wir an, du willst dein Haus für 100‘000 Franken renovieren. Tust du das beispielsweise im Sommer, kannst du diese Summe nun steuerlich absetzen – was natürlich grandios ist für dieses Jahr, aber im nächsten Jahr hast du diesen Vorteil bereits nicht mehr.

Führst du dieses Renovierungsprojekt aber im Dezember/Januar durch und bezahlst im Dezember 50‘000 Franken sowie im Januar 50‘000 Franken, profitierst du in beiden Jahren von einer niedrigeren Steuerlast als gewöhnlich.

Doch Vorsicht: Nicht abzugsfähig sind Ausgaben, die von der Steuerverwaltung als wertvermehrende Investitionen eingestuft werden. Ersetzt du als Hauseigentümer z.B. eine einfache, in die Jahre gekommene Küche durch eine neue, jedoch besonders luxuriöse Ausführung, kann es sein, dass nur der Neuwert einer einfachen Küche als werterhaltende Investition steuerlich abzugsfähig ist. Die Differenz wird von der Steuerverwaltung als wertvermehrende Investition angesehen und kann steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Unterhalts- und Nebenkosten beim Stockwerkeigentum

Abschliessend ist zu beachten, ob man Eigentümer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist. Als Eigentümer eines Einfamilienhauses steht es dir frei, welche Renovationen du in Angriff nimmst und wann du dies tust. Beim Stockwerkeigentum ist das jedoch anders: Hier kannst du als Eigentümer deine Wohnung zwar auch selber erneuern oder umgestalten – aber eben nur deine Wohnung selbst.

Sämtliche Arbeiten, welche die Liegenschaft als Ganzes betreffen, obliegen dem Entscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Soll die Heizung, das Treppenhaus oder die Fassade erneuert werden, so muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft darüber entscheiden.

Der Eigentümer einer Wohnung kann somit in gewissen Fällen gegen seinen Willen gezwungen werden, sich an diesen Kosten zu beteiligen. Aber um endlose Diskussionen zu vermeiden, haben viele Stockwerkeigentümergemeinschaften einen Stockwerkeigentumsfond, auch Erneuerungsfond genannt. In diesen bezahlen alle Eigentümer regelmässig einen definierten Betrag ein (entweder der Quote entsprechend oder gemäss der Anzahl Wohnungen pro Eigentümer) – und mit diesem Geld werden dann allgemeine Arbeiten an der Liegenschaft selbst bezahlt.

Ist kein Fond vorhanden, gilt auch hier: Du solltest als Eigentümer unbedingt selbst vorsehen und eigene Rücklagen bilden. Denn sonst musst du bei gemeinsam entschiedenen Kosten dein Sparkonto plündern oder die Hypothek erhöhen.

Während Nebenkosten durchaus einleuchten, da niemand gerne kalt duscht oder im Dunkeln sitzt, werden die Unterhaltskosten gerne etwas stiefmütterlich behandelt: Die Versuchung ist natürlich gross, nicht absolut zwingende Liegenschaftsinvestitionen auf die lange Bank zu schieben und das Geld anderweitig auszugeben. Aber wie wir gesehen haben, ist das keine zukunftsträchtige Strategie – lieber gleich von Anfang an einkalkulieren und entsprechend zur Seite legen, so dass du den (zwangsläufig kommenden) Ausgaben gelassen entgegenblicken kannst.