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Mann prüft Haus

Wie wird eine Liegenschaftsbewertung durchgeführt?

  • 30.03.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 3 min.

Liegenschaftspreise hängen vom Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage ab. Eine Vielzahl von Aspekten beeinflussen dabei, wie ein Haus am Markt bewertet wird.

Die 3 wichtigsten Faktoren der Liegenschaftsbewertung: die Lage, die Lage und…die Lage

Einen grossen Einfluss auf den Wert hat die geografische Lage der Liegenschaft: Der Wohngemeinde und deren Steuerfuss, dem Ausblick und der Anbindung an den (öffentlichen) Verkehr kommt eine entscheidende Bedeutung zu. Softfacts wie der Lärmpegel oder Einkaufsmöglichkeiten können für einzelne Käuferkategorien zusätzlich eine hohe Gewichtung haben.

Für Familiensiedlungen ist ausserdem die Nähe zu öffentlichen Schulen und Sportanlagen ebenfalls wichtig, jedoch nur bedingt wertsteigernd. Der Preis für das Bauland wird anhand der Grundstücksfläche mit einem Preis pro Quadratmeter ermittelt.

Die Kubatur des Einfamilienhauses beeinflusst dessen Preis

Eigentlich logisch: Je grösser ein Haus, desto teurer ist es. Aus diesem Grund spielt die Kubatur (also das Volumen in Kubikmetern) neben der Lage eine weitere zentrale Rolle bei der Bewertung einer Liegenschaft.

Sie sagt aus, welches Volumen die Immobilie hat, wobei manchmal noch zwischen dem Nettovolumen und Konstruktionsvolumen unterschieden wird: Das Nettovolumen ist gewissermassen das Luftvolumen, also die gesamte nutzbare Fläche des Hauses, während das Konstruktionsvolumen auch die Wände mitumfasst.

Wie kann ich die Kubatur eines Einfamilienhauses berechnen?

Zumindest in der Theorie geht die Berechnung der Kubatur ganz leicht, speziell bei einem Haus mit einem Flachdach: Da dieses in seiner Form einem Quader entspricht, ist die Berechnungsformel einfach nur Länge x Breite x Höhe pro Raum – und im Anschluss werden die Ergebnisse aller Räume zusammengezählt.

Für Räume mit einer Dachschräge wird meist der Einfachheit halber die Breite halbiert: Länge x halbe Breite x Höhe.

Aber keine Sorge, als Käufer musst du dich normalerweise nicht mit solchen Berechnungen rumschlagen – du findest all diese Angaben in der Verkaufsdokumentation

Die Kubatur ist jedoch nicht die einzige Grössenangabe, die für dich wichtig ist, da sie alleine zu wenig aussagt. Stell dir mal vor: Eine Kirche oder eine Turnhalle haben logischerweise eine immens hohe Kubatur – aber dort wohnen will wahrscheinlich trotzdem kaum jemand. Aus diesem Grund sind die Grundstücksfläche, die Wohnfläche und die Zimmeranzahl ebenfalls relevante Informationen.

Diese Faktoren sind für die Liegenschaftsbewertung ebenfalls wichtig

1

Bauqualität

Häuser und Wohnungen basieren auf sehr unterschiedlichen Bausubstanzen und haben verschiedene Ausbaustandards. Diese beeinflussen den Wert der Liegenschaft erheblich. Wertreduzierend wirken sich zum Beispiel schlechte Wärmedämmungen, veraltete Fenster oder eine marode Haustechnik aus: Mängel in der Bauqualität können nämlich zu erheblichen Nachbesserungen und somit hohen Kosten führen.

2

Zustand des Gebäudes

Durch eine nachhaltige Nutzung und laufende Investitionen in die Liegenschaft bleibt der bauliche Zustand eines Gebäudes über Jahre hinweg einwandfrei oder verbessert sich sogar. Wenn du dies jedoch vernachlässigst und das Haus zu einer Lotterbude verkommen lässt, wirst du im Falle eines Verkaufswunschs kaum noch Interessenten dafür zu finden. Den Gebäudezustand entnimmt man aktuellen Fotos oder einer Besichtigung vor Ort.

3

Altersentwertung und Renovierung

Je älter eine Immobilie ist, desto mehr Mängel weist sie auf. Die Risiken von teuren Reparaturen steigen mit jedem Jahr nach der Fertigstellung eines Hauses. Konservative Bewertungen berücksichtigen diesen Zustand mit einer Wertminderung von 1 % pro Jahr seit Erstellung der Liegenschaft. Durch werterhaltende Renovierungen kannst du dem jedoch entgegenwirken: Sie haben nicht nur einen positiven Einfluss auf den Zustand des Gebäudes, sondern verbessern auch die Bauqualität.

4

Haus-und Wohnungstyp

Auch der Liegenschaftstyp bestimmt den Wert einer Liegenschaft. Bei den Haustypen unterscheidet man zwischen freistehenden Einfamilienhäusern, Reiheneckhäusern, Reihenmittelhäusern und Doppelhaushälften. Bei der Wohnung spielt die Lage innerhalb der Überbauung eine Rolle. Besonders beliebt ist ein Stockwerkeigentum im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss.

5

Zahlt sich Luxus aus?

Extravagante Investitionen wie ein Swimmingpool oder ausgeklügelte Elektronikanlagen werden beim Verkauf einer Liegenschaft nur noch zu einem Bruchteil angerechnet, da sie als individuelle Bedürfnisse des vorherigen Besitzers gelten und für den neuen Käufer weniger Bedeutung haben können.

Methoden zur Liegenschaftsbewertung: Hedonische Liegenschaftsbewertung, Ertragswert, Realwert

Für die Berechnung des Liegenschaftspreises gibt es unterschiedliche Methoden. Wir stellen dir die drei Hauptakteure vor:

Hedonische Schätzung

Unter Berücksichtigung sämtlicher erwähnter Faktoren wird über ein Computerprogramm ein Vergleichs- und somit Verkehrswert ermittelt. Für gewöhnliche Liegenschaften ist diese Methode am effizientesten. Liebhaber- und Luxusobjekte sind jedoch durch ihre individuelle Ausstattung nicht einfach zu vergleichen und deswegen mit dieser Variante nur beschränkt bewertbar.

Die Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode ermittelt mit Hilfe der Mieterträge und einem individuellen Kapitalisierungsfaktor den Liegenschaftswert. Diese Methode ist demnach nur für Renditeobjekte und weniger für ein selbstbewohntes Eigenheim geeignet.

Berechnung des Realwerts

Bei dieser Variante wird der Landpreis mit dem Zeitwert der Liegenschaft addiert. Dazu werden ein Quadratmeteransatz und eine jährliche Entwertung kalkuliert. Sehr simpel, aber je nach Situation stark vom effektiven Marktpreis abweichend.

Anwendungen der Bewertung

Liegenschaftsbewertungen werden von Hypothekarinstituten vor einer Kreditzusage vorgenommen, um einen Vergleich zur finanzierenden Kaufsumme durchführen zu können. Diese Bewertung wird anlässlich einer periodischen Neubeurteilung alle fünf bis zehn Jahre wiederholt.

Übrigens: Gebäudeversicherungen bewerten Häuser und Eigentumswohnungen ebenfalls. Diese verwenden dafür jedoch lediglich den Wert des Gebäudes. Der Wert des Grundstücks ist schliesslich nach einem Brand noch derselbe und muss nicht versichert werden.

Für Eigenheimbesitzer ist es ebenfalls ratsam, von Zeit zu Zeit eine Schätzung zu erstellen. Häufig ist ein Grossteil des Vermögens an die Immobilie gebunden – eine Auf- oder Abwertung des Preises kann die finanzielle Lage also erheblich verändern.

Liegenschaftsbewertung einfach gemacht

Für die Bewertung einer Liegenschaft war es bis vor wenigen Jahren unerlässlich, ein Haus von innen zu begutachten und sich ein Bild von der Umgebung zu machen. Mit dem Internet hat sich dies stark gewandelt: Google Maps und Google Streetview ermöglichen eine Beurteilung der Lage und des aktuellen Zustands vom Arbeitsplatz oder von Zuhause aus. Für die weitere Beurteilung genügen aktuelle Fotos und die Angabe gängiger Kenngrössen wie Kubatur, Wohnfläche usw.