Unterstütze die Menschen aus der Ukraine: Mit einer Spende an Hilfswerke wie das Rote Kreuz, Caritas und Glückskette oder einer vorübergehenden Unterkunft hilfst du, ihre Not zu lindern.

Frau zählt Geld

Soll ich meine Hypothek direkt oder indirekt amortisieren?

  • 22.04.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 3 min.

Wer für den Immobilienkauf eine Hypothek aufnimmt, muss diese innert 15 Jahren (oder bis zur Pensionierung) auf 66 % amortisiert haben. Dafür gibt es zwei Varianten: Die direkte Amortisation und die indirekte Amortisation. Aber welche ist besser?

2 Varianten für die Amortisation der Hypothek

Grundsätzlich funktioniert die Immobilienfinanzierung mittels Hypothek so: 20 % des Kaufpreises musst du als sogenannte Eigenmittel (zum Beispiel Ersparnisse) selbst bezahlen – für die restlichen 80 % kannst du eine Hypothek aufnehmen. 

Diese 80 % Gesamthypothek werden aber nochmals aufgeteilt in eine 1. Hypothek (bis 65 %) und eine 2. Hypothek (die restlichen 15 %). Das ist deshalb wichtig, weil du die 1. Hypothek (also die Summe, die 65 % entspricht), dein Leben lang stehen lassen kannst – die 2. Hypothek (sprich die 15 %) innert 15 Jahren resp. bis zur Pensionierung amortisieren musst.

Und dafür gibt es zwei Vorgehensweisen.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlst du deine Hypothek Jahr für Jahr in festgelegten Beträgen zurück, wodurch sie sich entsprechend verringert (ähnlich wie bei einem Privatkredit). Die Folge davon ist, dass sich die Belehnung der Liegenschaft und damit auch die Hypothekarzinsen laufend reduzieren.

Grafische Darstellung der direkten Amortisation

Die 2. Hypothek nimmt innerhalb der 15 Jahre stetig ab, während die 1. Hypothek unverändert bleibt.

Schliessen Grafische Darstellung der direkten Amortisation

Die 2. Hypothek nimmt innerhalb der 15 Jahre stetig ab, während die 1. Hypothek unverändert bleibt.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation zahlst du die jährliche Amortisationsrate auf ein Vorsorgekonto oder eine Vorsorgepolice einer Bank oder Versicherung ein. So kannst du gleichzeitig die Einkommenssteuern senken. Die 2. Hypothek bleibt aber während der gesamten Zeit unverändert – anders als bei der direkten Amortisation baust du bei der indirekten Amortisation keine Schulden ab. Das bedeutet: Keine Reduzierung der Belehnung und keine Verringerung der Hypothekarzinsen.

Grafische Darstellung der indirekten Amortisation

1. Hypothek und 2. Hypothek verändern sich nicht. Dafür steigt das Vorsorgekapital.

Schliessen Grafische Darstellung der indirekten Amortisation

1. Hypothek und 2. Hypothek verändern sich nicht. Dafür steigt das Vorsorgekapital.

Direkte vs. Indirekte Amortisation: Vor- und Nachteile auf einen Blick

Vorteile direkte Amortisation

  • Die Höhe der Hypothekarschuld nimmt laufend ab
  • Die jährliche Zinsbelastung sinkt stetig
  • Mehr Sicherheit bei sinkenden Immobilienpreisen
  • Investition in die eigene Immobilie

Nachteile direkte Amortisation

  • Weniger Steuerabzüge, weil sich die Schuldzinsen verringern
  • Zusätzliche private Vorsorge ist nur möglich, wenn es das Budget zulässt

Vorteile indirekte Amortisation

  • Höhere Steuerabzüge, weil die Hypothekarschuld sich nicht verringert
  • Steuervorteil, weil man in die Säule 3a einzahlt
  • Dank Zusatzsicherheit (Kapital in der Säule 3a) erhalten Kunden trotz hoher Hypothek attraktive Zinskonditionen

Nachteile indirekte Amortisation

  • Die Hypothekarschuld nimmt nicht ab
  • Die jährliche Zinsbelastung wird nicht kleiner

Die indirekte Amortisation ist beliebter

Als Faustregel gilt: Ist eine direkte Amortisation bei gleichzeitiger Einzahlung in die Säule 3a nicht möglich, solltest du dich für die indirekte Amortisation entscheiden. Eigenheimbesitzer mit beschränkten finanziellen Mitteln fahren damit meist besser.