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Männer bauen ein Haus

Baukredit oder Hypothek – was ist der Unterschied?

  • 21.03.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 3 min.

Same, same, but different: Der Baukredit und die Hypothek dienen beide dazu, dir den Traum von einer eigenen Immobilie zu ermöglichen. Trotzdem kommen sie bei unterschiedlichen Gelegenheiten zum Einsatz und funktionieren daher auch anders. Sehen wir uns mal zusammen an, was du wann brauchst.

So unterscheiden sich der Baukredit und die Hypothek

Das Prinzip einer Hypothek ist eigentlich ganz einfach: Du willst ein pfannenfertiges Haus kaufen, das 1 Million Franken kostet, steuerst dafür 200‘000 Franken Eigenmittel bei und erhältst die fehlenden 800‘000 Franken als Hypothek ausgezahlt – und schon kannst du den Umzug planen. Das geht natürlich deswegen, weil der Kaufpreis und somit auch die benötigte Hypothekarsumme bereits bekannt sind.

Der Baukredit hingegen funktioniert nach einem anderen Meccano: Die Kosten für einen Hausbau können zwar im Vorfeld einigermassen abgeschätzt werden, aber wie viel du dann tatsächlich dafür hinblättern musst, ist logischerweise noch nicht genau bekannt.

Aus diesem Grund wird beim Baukredit kein fixer Gesamtbetrag ausgezahlt – du kannst dir das Ganze eher wie eine Art Bankkonto vorstellen, das du bis zu einem festgelegten Betrag überziehen darfst, um die laufenden Rechnungen für den Hausbau zu bezahlen (ein solches Konto wird Kontokorrentkonto genannt).

In der Regel läuft ein Baukredit in drei Phasen ab: Sobald der Bau des Hauses startet und nach und nach Rechnungen dafür kommen, werden in der ersten Phase die vorhandenen Eigenmittel dafür aufgewendet (damit du so lange wie möglich keine Zinsen für den Baukredit zahlen musst). Sind diese aufgebraucht, kannst du in der zweiten Phase den Baukredit beanspruchen. Nach Abschluss der Bauphase wird ein Baukredit in der Regel in eine Hypothek umgewandelt.

Der Baukredit funktioniert somit wie ein Kontokorrentkonto. Wichtig dabei: Du musst nur für den Betrag Zinsen zahlen, mit dem du tatsächlich ‘im Minus‘ bist – nicht schon zu Beginn für den Maximalbetrag.

Beispiel für den Ablauf eines Baukredits

Aber das klingt alles noch ein wenig abstrakt. Aus diesem Grund sehen wir uns das an einem Beispiel an, in dem du ein neues Haus bauen willst. Die Gesamtkosten dafür belaufen sich auf 1 Million Franken, 200‘000 Franken Eigenmittel bringst du selbst ein – was in einem Baukredit von maximal 800‘000 Franken resultiert.

  • Kosten für den Hausbau: 1 Million CHF
  • Vorhandene Eigenmittel: 200‘000 CHF
  • Beanspruchter Baukredit: 0 CHF (bei einem vereinbarten Limit von 800‘000 CHF)

Nun rollt die Baufirma mit einem Bagger an und beginnt, ein Loch für das Fundament zu buddeln – was 100‘000 Franken kostet. Dies bezahlst du mit deinen Eigenmitteln, wonach dein Budget so aussieht:

  • Kosten für den Hausbau: 1 Million CHF
  • Vorhandene Eigenmittel: 100‘000 CHF (200‘000 CHF minus der Rechnung von 100‘000 CHF)
  • Beanspruchter Baukredit: immer noch 0 CHF

Daraufhin wird das Fundament gelegt, die Wände hochgezogen etc., Kostenpunkt: 400‘000 CHF.

  • Kosten für den Hausbau: 1 Million CHF
  • Vorhandene Eigenmittel: 0 CHF (die sind jetzt aufgebraucht)
  • Beanspruchter Baukredit: 300‘000 CHF (400‘000 CHF Rechnung abzüglich der 100‘000 CHF Eigenmittel)

Und so geht das Spiel weiter, bis das Haus fixfertig steht – danach wird der beanspruchte Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.

Vorteile des Baukredits

Der grösste Vorteil des Baukredits ist die flexible Kreditsumme, da du als Kreditnehmer nur für den tatsächlich bezogenen Betrag Zinsen zahlen musst. Zusätzlich verfügst du so über eine transparente Kostenübersicht: Dadurch, dass alle Zahlungen für den Neubau über ein Kontokorrentkonto ablaufen, kannst du relativ einfach eine Kostenkontrolle führen. 

Ausserdem bieten viele Banken Vergünstigungen für Baukredite oder attraktive Kombinationsangebote von Baukrediten und weiteren Bankprodukten wie Hypotheken oder Sparkonten an.

Nachteile des Baukredits

Im Normalfall entspricht der Zinssatz für einen Baukredit demjenigen einer Variablen Hypothek – wodurch Baukredite oftmals teurer sind als andere Hypothekarmodelle. Darüber hinaus sind die Zinsen nicht sehr transparent, da sie von den Hypothekarinstituten nach eigenem Ermessen angepasst werden können. Es gibt somit keine klaren Referenzwerte wie zum Beispiel bei einer Geldmarkthypothek.

Neben den Zinsen erheben viele Hypothekarinstitute zusätzliche Gebühren für den Baukredit. Diese entstehen dadurch, dass sie bei den von dir eingereichten Rechnungen prüfen müssen, ob diese tatsächlich für den Hausbau sind – und du dir nicht einfach noch ein Segelboot gegönnt hast, das du nun ebenfalls über den Baukredit abrechnen willst.

Die Hypothek als Alternative zum klassischen Baukredit

Um die vergleichsweise hohen Kosten zu vermeiden, gibt es Alternativen zum Baukredit. Eine derzeit häufig gewählte Lösung ist die Baufinanzierung mittels einer Geldmarkthypothek. Dabei wird die Hypothek tranchenweise ausbezahlt und dem Kontokorrent gutgeschrieben. Der Vorteile der Geldmarkthypothek sind die oft günstigeren Hypothekarzinsen sowie die hohe Transparenz: Die Referenzzinssätze können jederzeit im Internet überprüft werden.

Neben der Geldmarkthypothek kann die Baufinanzierung auch über eine Festhypothek finanziert werden. Diese Möglichkeit wird häufig bei der Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer genutzt, der den Kaufpreis in mehreren Tranchen einfordert. 

In beiden Fällen musst du aber mit einem höheren Administrationsaufwand rechnen.

So oder so ist es entscheidend, bereits im Voraus verschiedene Anbieter miteinander zu vergleichen. Neben den Zinsunterschieden können nämlich noch weitere Bestimmungen im Kleingedruckten der Verträge eine massgebende Rolle spielen: Wie wird der Baukredit am Schluss der Laufzeit umgewandelt? Welche Form der Hypothek wird danach gewählt? Kann die Hypothek bei einer anderen Bank abgeschlossen werden? Solche Fragen gilt es unbedingt vor Vertragsabschluss zu regeln, um böse Überraschungen nach Ablauf des Kredits zu vermeiden.