Vous n'avez pas assez d'argent pour acheter une maison ou un appartement? C'est là qu'entre en jeu l'hypothèque! Mais ça ne marchera pas si vous n'avez pas de capital propre. Je vais vous expliquer ce que cela signifie et à quelle hauteur vous devez y contribuer.
Apport de 20 % du prix d'achat sous forme de fonds propres
Pour obtenir la maison de ses rêves, il faut tout de même avoir un peu de chance. Et oui, vous devez déjà la trouver! Pour ce faire, écumez les nombreuses offres sur ImmoScout24. Ca y est, vous l’avez trouvée! Maintenant vous devez examiner la meilleure façon de la financer.
Pour concrétiser ce beau projet, je suppose que vous devrez avoir recours au service d'une banque. Rien de grave dans tout cela puisqu’elles sont là pour ça! Toutefois, elles vérifient très soigneusement à qui elles accordent une hypothèque. Cela signifie que vous devrez satisfaire un certain nombre de critères lorsque vous soumettrez votre demande. Le taux d'endettement de l'hypothèque doit être respecté. Cela signifie que les intérêts hypothécaires, les amortissements et autres frais annexes ne peuvent représenter plus d'un tiers de vos revenus. Un autre critère important est ce qu'on appelle le taux d'avance. Celui-ci indique quel pourcentage de votre propriété sera payé par la banque. Cette valeur ne doit pas dépasser 80 %; autrement dit, vous devez apporter au moins 20 % du prix d'achat sous forme de fonds propres. Mais qu'est-ce que cela signifie exactement?
Fonds de prévoyance ou fonds propres de base durs
Que vous choisissiez une hypothèque à taux fixe, une hypothèque à taux variable ou une hypothèque Saron, vous devez payer 20 % du montant du prix d'achat comme mentionné précédemment. Ainsi, si la propriété de vos rêves a une valeur de 800'000 francs, la banque exigera 160’000 francs en fonds propres. Vous pouvez apporter cette somme sous forme d'épargne accumulée au fil des années (également appelée « fonds propres de base durs »). Cela comprend également le solde de votre compte Epargne 3, auquel vous n’avez normalement pas le droit de toucher. Cependant, cet argent peut être utilisé pour acheter votre maison. C'est certainement la manière la plus simple de fournir les fonds propres nécessaires.
Pour financer une partie de votre projet, vous pouvez également avoir recours à votre caisse de pension. Toutefois, vous devez garder à l'esprit qu’au moins 10 % des fonds que vous apporterez devront être des fonds propres de base durs. Cette règle a pour but d'éviter que vous ayez un trou dans votre retraite par la suite. Pour cela, je vous recommande d’ailleurs de maintenir la part d’apports de votre caisse de pension aussi basse que possible et de puiser autant que faire se peut dans vos épargnes. Comme alternative supplémentaire, vous pouvez - si vous en avez la possibilité - également envisager de recourir prématurément à un héritage afin de réunir les fonds propres nécessaires.
Règles sur les fonds propres
Ces règles sur les fonds propres peuvent faire s’envoler votre rêve de devenir propriétaire, mais elles sont totalement justifiées. L'une des raisons de la crise immobilière aux États-Unis (et de la crise financière mondiale qui a suivi) était que les banques accordaient des hypothèques beaucoup trop élevées, c'est-à-dire qu'elles finançaient les maisons à 100 %. Ainsi, tous ceux qui voulaient acheter une propriété à 1 million de dollars ont reçu la totalité de la somme de la part de la banque. C’était également avantageux pour les banques parce qu'elles aussi y gagnaient plus.
Avec la réglementation suisse sur les fonds propres, elles n'auraient été autorisées à accorder une hypothèque maximale de seulement 800’000 dollars. Si le taux d’intérêt hypothécaire était de 1 %, elles gagneraient alors 8’000 dollars par an. Avec une hypothèque de 1 million de dollars, le bénéfice serait de 10’000 dollars. Le gain est certes plus important mais cela fonctionne seulement si le client paie les intérêts. Si ce n’est pas le cas, la maison devient la propriété de la banque et cette dernière devra la revendre. Si les prix de l'immobilier ont baissé, elle ne pourra peut-être la vendre que pour 900’000 dollars, ce qui représente une perte de 100’000 dollars.
Si cela reste un cas isolé, ce n'est pas si tragique. En revanche, lorsque cela se produit en série... Et nous avons vu comment cela pouvait se terminer il y a une dizaine d'années! C’est justement pour éviter qu'une telle crise ne se reproduise que les règles sur les fonds propres s'appliquent en Suisse.