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Ipoteca per case plurifamiliari - FinanceScout24

Leggi qui cosa considerare in caso di ipoteca per case plurifamiliari

  • 14.02.2020
  • Laura A.
  • Tempo di lettura: 4 min.

Se vuoi comprare una casa a uso proprio e desideri finanziarla tramite un’ipoteca, deve rispettare le direttive della costituzione in pegno e della sostenibilità. Naturalmente vale anche se stai pensando ad investire in una casa plurifamiliare. Attenzione però: i calcoli per questa hanno una metodologia diversa.

Una casa plurifamiliare come possibilità d’investimento

Da parecchio tempo, i tassi di interesse sono a livelli alquanto bassi. Una notizia sicuramente positiva per tutti coloro che intendono accendere un credito e pagare pochi interessi. Ma il piacere del debitore è la sofferenza dell’investitore: “Come posso investire i miei soldi in maniera redditizia in un ambiente a zero interessi?”, si domandano tanti risparmiatori. La rendita di titoli a reddito fisso è caso mai modesta – e la decisione di investire alla borsa è talvolta avventurosa, visto che pochi di noi sono un Jordan Belfort alias il ‘Wolf of Wall Street’. Qual è dunque l’alternativa? Forse una casa plurifamiliare che compri come oggetto di rendita? È indubbiamente un’attrattiva: finanzi un immobile con un’ipoteca fissa a lungo termine e alla fine di ogni mese i ricavi dalla locazione ti ricompensano. Niente male come idea, vero? Veramente non è impossibile – ci sono però alcune cose da rispettare sulla tua strada per diventare investitore immobiliare.

Richiesta d’ipoteca per una case plurifamiliari: il valore di rendimento è determinante

In linea di massima, l’acquisto di una casa plurifamiliare funziona come l’acquisto di una casa a uso proprio; una parte del prezzo d’acquisto deve essere pagata con fondi propri, per il resto si può chiedere un’ipoteca presso un partner di finanziamento. Qui però troviamo già la prima differenza, per proprietà abitative a uso proprio la quota obbligatoria di fondi propri è del 20% minimo. Per una casa plurifamiliare devi però pagare almeno il 25% da solo, e puoi dunque finanziare solo il 75% e non l’80% del prezzo d’acquisto tramite un’ipoteca. Inoltre non hai il diritto – a differenza della proprietà abitativa a uso proprio – di utilizzare capitale di previdenza per l’acquisto dell’immobile. I soldi che utilizzi devono dunque provenire da fondi propri ‘veri’.

Anche la valutazione di case plurifamiliari è diversa. Visto che il primo obiettivo è la rendita, il fattore essenziale è il valore di rendimento. Fabio Meier, consulente ipotecario presso FinanceScout24, spiega la differenza: «Per un immobile ad uso proprio si calcola il cosiddetto valore commerciale composto dal valore attuale e dal valore dei terreni. Per un immobile a rendita è invece determinante il valore del rendimento che si calcola confrontando le pigioni previste con un tasso basato sulla capitalizzazione. Più aumenta la probabilità che gli appartamenti non possano essere affittati e che le trasferte degli affittuari vengano a meno, può aumenta anche il tasso di capitalizzazione.» Per un immobile medio ammonta normalmente al 5%. Guardiamo un esempio con cifre concrete, per vedere l’effetto sul valore del rendimento:

Se il proprietario della casa plurifamiliare parte dal presupposto di ottenere affitti per un valore di 75'000 franchi all’anno e che il tasso di capitalizzazione è del 5%, risulta il seguente valore di rendimento:

 (75‘000 x 100) /  5 = 1’500’000 franchi.

Il valore di rendimento dell’immobile ammonta dunque a 1,5 milioni di franchi.

Se però ad esempio l’ubicazione dell’immobile è tutt’altro che fantastica, il tasso di capitalizzazione aumenta al 6% con un effetto diretto sul valore di rendimento:

(75‘000 x 100) / 6 = 1'250’000 franchi.

Il valore di rendimento si riduce di 250‘000 franchi e ammonta dunque a 1,25 milioni di franchi.

Negli ultimi dieci anni in Svizzera sono state costruite circa 50'000 case plurifamiliari.

Le pigioni come base del calcolo di sostenibilità

Un’altra differenza sta nel calcolo della sostenibilità. Per un immobile a uso proprio i costi annui della tua ipoteca sono confrontati al tuo reddito – finché questi rimangono al di sotto del 33% del tuo salario, il calcolatore dell’ipoteca ti dà via libera e puoi iniziare il progetto della tua casa. Per le case plurifamiliare la cosa si presenta diversamente, illustra Fabio Meier: «Infatti in questo caso il reddito è meno importante, sono invece rilevanti i redditi da locazione visto che formano la base del calcolo della sostenibilità », dice l’esperto. Aggiunge però anche: «Evidentemente il creditore tiene conto anche delle circostanze di vita nonché della situazione finanziaria del rispettivo cliente. È anche previsto dalla legge, siccome l’origine dei fondi utilizzati deve essere legittimata. In parallelo nella perizia si effettua naturalmente anche la verifica della richiesta d’ipoteca. Si considera dunque la situazione complessiva.»

Chiaramente questo è stato solo un primo sguardo nel mondo degli investitori immobiliari – ma puoi capire che una casa plurifamiliare può essere un investimento interessante. Ciò nonostante devi tener conto di tutti gli aspetti, oltre ai calcoli finanziari devi anche ricordare che una casa plurifamiliare può causare tanto lavoro. Riparazioni nella lavanderia della casa, lavori da portinaio o la ricerca di nuovi inquilini, sono tutti compiti di cui ti devi occupare. Certo che si può anche incaricare un gestore esterno, in questo caso però sorgono costi aggiuntivi che riducono naturalmente il tuo profitto. Se continui ad essere interessato in un tale progetto, inserisci i dati principali nel nostro calcolatore dell’ipoteca – in questo modo riceverai una prima stima. Tutto il resto lo possiamo vedere poi insieme.

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