Prima di festeggiare la copertura del tetto della nuova casa non solo devi tirar su le mura, ma anche trovare i soldi. Questi progetti sono finanziati, oltre che dall’ipoteca, anche dai crediti per l’edilizia. Ora ti spiegherò come funziona e come avere facilmente questo tipo di credito.
La madre di tutte le domande: cos’è un credito per l’edilizia?
Un credito edilizio è una forma speciale di credito, simile alle ipoteche. Ti riassumo in breve le sue caratteristiche:
un credito edilizio serve per superare le incertezze legate alla costruzione di una casa
questo credito è di natura temporanea e, successivamente, viene trasformato in ipoteca
gli interessi sul credito per l’edilizia sono equiparati a quelli di un credito in conto corrente
un credito edilizio è più caro di un’ipoteca.
Come funzionano i crediti edilizi in Svizzera?
Se desideri costruire una casa, raramente avrai da parte i contanti necessari per pagare tutto di tasca tua. Se ora stai pensando: «Non è un problema, ci sono sempre le ipoteche» vuol dire che sei già abbastanza informato sull’argomento. Purtroppo, però, le cose non sono così semplici. Affinché tu possa ottenere un’ipoteca il creditore deve poter stimare il valore del tuo immobile in maniera affidabile. Nel caso del progetto di costruzione la banca dovrebbe valutare, in base alla superficie e ai progetti del tuo architetto, il valore finale della casa. La banca non accetta volentieri questa incertezza. Ecco perché il credito per costruzioni rappresenta un’utile alternativa.
Il credito ponte
Il credito edilizio rappresenta la soluzione temporanea per la fase della costruzione. Prima di ottenere la concessione del credito devi eseguire la stessa procedura dell’ipoteca. La banca passerà ai raggi X la tua situazione finanziaria e il tuo progetto edilizio. E questo perché la sostenibilità e il deposito in pegno devono essere soddisfatti nel lungo periodo esattamente come nel caso dell’ipoteca. Sulla base di questi calcoli, viene fissato un tetto massimo per il credito che non può essere superato per tutta la fase di costruzione.
Conto corrente per la costruzione della casa
Il credito per l’edilizia è così equiparato a un conto corrente. Viene fissato un limite massimo per il credito e vengono pagati gli interessi solo sulla parte effettivamente utilizzata. Il tasso d’interesse varia fra 1.5 % e 2.5 % a seconda dell’istituto. A questo si aggiunge poi una commissione di circa lo 0.25 %. Anche se, rispetto a un’ipoteca a tasso fisso o Saron, paghi un po’ di più, la quota soggetta a interessi è inferiore. L’importo del credito aumenta, tuttavia, mano a mano che proseguono i lavori perché dovrai pagare sempre più fatture.
Capitale proprio e credito per l’edilizia
Nei progetti di costruzione o di ristrutturazione le prestazioni proprie possono essere messe in conto come capitale proprio. Queste prestazioni possono essere, a seconda della propria attività professionale, lavori di pittura o grandi opere. Il tetto massimo dei lavori eseguiti in proprio è pari al 15 % del totale. Se non sei un abile artigiano, ma possiedi un pezzo di terra, questa proprietà può essere considerata come capitale proprio per il tuo progetto di costruzione. Se non sei proprietario terriero e nemmeno artigiano, allora dovrai fare come dice la famosa canzone: «Schaffe, schaffe Häusle baue» [prima lavora sodo e poi fatti la casa].
Le fatture sono pagate dalla banca
Quando costruisci una casa sarai inondato di fatture da parte di innumerevoli artigiani, del notaio, dell’architetto e di tante altri parti coinvolte. Con il credito per l’edilizia puoi dormire sonni tranquilli e inoltrare tutte queste fatture alla tua banca, la quale se ne farà carico addebitandole direttamente sul tuo conto di costruzione. In questo modo l’istituto controlla che le spese siano effettivamente servite per la costruzione della casa.
Il passaggio a ipoteca
Il costo reale della tua casa ti sarà noto al più tardi nel momento in cui avrai concluso i lavori. Poiché il credito edilizio è molto più costoso e, proprio per la sua natura, è preso in considerazione solo come soluzione tampone, è giunto quindi il momento di trasformarlo in ipoteca. A tale proposito hai una vasta gamma di modelli ipotecari: puoi scegliere fra una ipoteca a tasso fisso, Saron o a tasso variabile e trovare la soluzione che fa per te. E se vuoi risparmiare sui costi già durante la fase di costruzione, puoi ricorrere a un consolidamento parziale. Non è così complicato come sembra.
Cos’è il consolidamento parziale?
Supponiamo che hai già impiegato la metà dell’importo massimo e sei solo a metà dei lavori. Puoi trasformare in ipoteca una tranche pari al massimo a questo importo. Questa operazione è collegata con un certo rischio residuo, in quanto la tua banca può sempre dichiararsi contraria a un finanziamento definitivo dopo la fine dei lavori, e a quel punto dovreste annullare il consolidamento parziale.
Credito per l’edilizia o ipoteca?
Un credito per l’edilizia è indicato se vuoi costruire una nuova casa oppure se progetti una ristrutturazione. In tutti gli altri casi, pagheresti di più nel lungo termine rispetto a un’ipoteca e verrebbe meno lo scopo di questa forma creditizia. Poiché un credito per l’edilizia rappresenta una sfida per molti istituti finanziari a causa del controllo del limite di credito, le spese amministrative elevate e il carattere temporaneo, da tempo ormai non viene più proposto da ogni banca o assicurazione.
Il caso speciale degli imprenditori generali
Se esegui il tuo progetto con un imprenditore generale, non hai bisogno di chiedere un credito per l’edilizia perché, rispetto a un architetto, questo imprenditore ti dirà esattamente quanto costa il tuo progetto. Ti costruirà la casa per un prezzo fisso e risponderà del coordinamento degli operai e della loro retribuzione. Il prezzo fisso consente a te e alla tua banca di regolare da subito il finanziamento a lungo termine e stipulare immediatamente un’ipoteca. Per ridurre i costi puoi suddividere il pagamento dell’ipoteca in più tranche, il cui importo corrisponde più o meno all’avanzamento dei lavori.