Taux d’endettement hypothèque

Voici ce que vous devriez savoir au sujet du taux d’endettement de votre hypothèque

  • 04.11.2019
  • Laura A.
  • Temps de lecture: 6 min.

Vous voulez enfin franchir le dernier pas et devenir propriétaire? Une démarche importante consiste à déterminer si vous avez les moyens de payer l'hypothèque dont vous avez besoin. Ne vous inquiétez pas, ceci n’est qu’une simple évaluation des coûts. Laissez-moi vous expliquer comment ça marche.

L'essentiel: sans une hypothèque, rien (ou presque) n’est possible!

Si vous voulez réaliser votre rêve de posséder votre propre maison, vous pouvez difficilement éviter une hypothèque. Cette forme particulière de crédit est généralement accordée par les banques, les compagnies d'assurance et les caisses de pension et sert exclusivement à financer des biens immobiliers. 

Pourquoi avez-vous besoin d'un prêt hypothécaire? Tout simplement parce qu’accéder à la propriété serait probablement beaucoup trop cher pour que vous puissiez le payer complètement de votre poche. 

Supposons que vous trouviez le bien immobilier de vos rêves, très lumineux, équipé des installations les plus modernes, tout cela dans votre quartier préféré. Coût de cette petite perle: 1 million de francs suisses. Avant de tout laisser tomber parce que le fait est que vous n'avez pas autant d'argent, notez bien que moi non plus. Et ceci est le cas de nombreux autres propriétaires. Alors gardez espoir! La bonne nouvelle, c'est que vous pouvez financer jusqu'à 80 % du prix d'achat de votre bien immobilier au moyen d'un prêt hypothécaire, à condition de bien prendre en compte le taux d’endettement de l’hypothèque. 

Bien comprendre l’hypothèque et le taux d’endettement

Comment le créancier procède-t-il pour vérifier ledit taux d’endettement de l'hypothèque? En fait, c'est très logique: il compare votre salaire avec le coût de votre bien immobilier. Cela comprend les intérêts hypothécaires exigés par le partenaire de financement, les remboursements contractuels (='amortissements') ainsi que les frais d'entretien et les frais annexes pour la préservation de votre bien (généralement 1 % de la valeur marchande). 

En règle générale, le montant total de ces frais ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut, ni maintenant ni à l'avenir. Pour cette raison, les créanciers utilisent un taux d'intérêt dit calculatoire pour calculer le taux d’endettement, taux qui est délibérément fixé au-dessus du niveau du taux d'intérêt actuel. La plupart des créanciers tablent actuellement sur un taux de 5 %, bien que les taux d'intérêt soient nettement inférieurs. Toutefois, ceci  peut parfois avoir un impact négatif sur votre demande de prêt hypothécaire. Même si elle est compliquée, cette procédure aide à sécuriser votre achat immobilier. 

Imaginez par exemple que vous obtenez un prêt hypothécaire avec un taux d'intérêt de 2 %. Soudain, le taux d'intérêt grimpe à 4 % et vous devez payer le double du montant. Dans le pire des cas, cela dépassera vos possibilités financières et vous devrez revendre votre propriété. Et ce n'est ni l'intérêt de votre partenaire de financement, ni le vôtre.

Calculer le taux d’endettement en détail

La meilleure façon pour comprendre cela est d’illustrer le tout par un exemple simple: 

Vous avez trouvé un bien en vente pour 600’000 francs. Vous avez 150’000 francs sur votre compte épargne et avez donc besoin d'une hypothèque de 450’000 francs; votre revenu annuel est, lui, de 140’000 francs.

Valeur du bien

CHF 600‘000 

Votre épargne

CHF 150‘000 

Hypothèque nécessaire

CHF 450‘000 

Revenus annuels

CHF 140‘000 

Calcul de l'intérêt calculatoire  

CHF 450‘000 x 5.00 % 

Charges d'intérêts annuelles

CHF 22’500

Amortissements annuels

CHF 3’600 

Calcul des frais de maintenance et des frais annexes  

CHF 600'000 x 1.00 % 

Entretien annuel et frais annexes

CHF 6’000

Coût total annuel du bien  

CHF 32’100 

Calcul du taux d’endettement du bien

32'100 / 140'000 x 100 

Taux d’endettement en pourcentage

22.93 %

Comme mentionné ci-dessus, la charge annuelle ne doit pas dépasser 33 % de votre revenu. Dans notre exemple, les 22,93 % seraient donc inférieurs à cette fameuse limite et indiquerait le taux d’endettement de votre bien. 

Autre point positif: les coûts totaux calculés dépassent largement la somme que vous devriez débourser chaque année. Vous pourriez donc sans problème prendre une hypothèque à taux fixe pendant 10 ans à un taux d'intérêt nettement inférieur et les coûts des intérêts hypothécaires ne représenteraient alors plus qu’une faible partie de la somme totale.  

Ma maison, mon balcon

Puis-je influencer le calculateur de taux d’endettement?

Aussi justifiés que puissent être ces taux d'intérêt calculatoires, ils peuvent briser certains rêves de propriété.

La solution la plus sûre pour obtenir un prêt hypothécaire? Gagnez plus d'argent! Plus facile à dire qu'à faire! Voici donc quelques conseils avisés pour obtenir un prêt hypothécaire:

  • Réduire les coûts mensuels en réduisant le montant de l'hypothèque (ce que l'on appelle le "Taux d’avance"). Autrement dit, prenez le temps d’épargner! Cela en vaut la peine.
  • Pour tous ceux qui n’auraient pas cette patience, il est aussi possible de puiser dans les fonds de prévoyance. Si vous le souhaitez, vous pouvez donc utiliser la totalité de votre compte Epargne 3 pour l’accession à la propriété.
  • Les avoirs de caisse de pension peuvent également être utilisés à cette fin. Ils ne peuvent toutefois pas excéder la valeur maximale de 10 % du prix d'achat. Avant tout, demandez-vous si l'accession à la propriété vaut la peine d’utiliser votre caisse de pension.
  • Selon vos options, un prêt avec garant peut également avoir une influence positive sur la décision de votre hypothèque.

Calculer le taux d’endettement, c’est facile!

Vous voyez, le calcul du taux d’endettement est une étape importante sur la voie qui mène à votre accession à la propriété. Alors avant de choisir lampes et rideaux, il est important de vérifier si votre projet est réalisable. Mais pour cela, vous n’aurez pas à vous casser la tête avec de complexes calculs - nous sommes là pour vous aider! Il vous suffit de cliquer sur le calculateur d’hypothèque, d'entrer vos données financières ainsi que les informations relatives à la propriété de vos rêves et vous recevrez, en quelques instants, un premier avis concernant votre projet d'accession à la propriété.

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