Tout le monde déteste ça, et pourtant! Tout le monde doit le faire: payer des impôts. En tant que propriétaire, vous bénéficierez toutefois d’un certain nombre de déductions qui vous permettront de réduire votre charge fiscale. Une très bonne raison pour se pencher sur le sujet, non?
En Suisse, une hypothèque vous donne l’avantage de payer moins d’impôts
Si vous habitez dans un appartement en location, la déclaration d’impôt est en principe remplie assez rapidement. 1. Vous déclarez vos avoirs et votre salaire 2. Vous déduisez les cotisations sur votre compte 3ème pillier, etc. Et voilà, c’est terminé!
Cependant, si vous vivez dans vos propres murs, l’histoire devient un peu plus compliquée - mais aussi plus lucrative. En tant que propriétaire, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Et pour être sûr que vous en tiriez le meilleur parti, voyons ensemble ce à quoi vous devez faire attention.
La célèbre valeur locative
Commençons par l’essentiel: les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien de votre propriété sont déductibles des impôts. En revanche, vous devez ajouter la valeur locative à votre revenu imposable. Et si vous vous demandez ce qu’est une valeur locative, soyez rassuré! Ce terme est souvent source de confusion.
Michael Bader, notre expert en hypothèque, nous l’explique rapidement: «La valeur locative a pour but d’assurer un certain degré d’équité. Si les propriétaires pouvaient déduire de leur déclaration d’impôts le coût de leur toit, mais pas les locataires, on serait face à une certaine injustice. C’est la raison pour laquelle ils doivent payer des impôts sur une sorte de revenu hypothétique qui correspond à environ 60 à 70 % du montant qu’ils percevraient s’ils n’habitaient pas eux-mêmes la propriété, mais la louaient à quelqu’un d’autre.»
Mais pourquoi payer des impôts sur des revenus qui ne sont pas perçus? «En tant que propriétaire, vous ne recevez pas de revenus sous forme de loyer, poursuit Michael Bader, mais vous réalisez tout de même un revenu dit d’usage. En effet, vous vivez dans votre propre propriété sans payer de loyer. Et le principe de solidarité en Suisse prévoit de taxer cet état de fait afin de mettre locataires et propriétaires sur un pied d’égalité.»
En parlant d’impôts... Saviez-vous qu’ils existaient déjà dans l’Antiquité? Dans l’Empire romain, comme aujourd’hui, on nommait des fonctionnaires chargés de percevoir et d’administrer les impôts dans leurs provinces. Ceci a fortement inspiré un certain Licinius qui, à Lugdunum (aujourd’hui Lyon en France), a eu une idée de génie et a tout simplement rallongé l’année de deux mois supplémentaires dans le seul but de collecter encore plus d’impôts. Cependant, suite aux protestations des citoyens, l’empereur Auguste fit interdire cette pratique au bout de deux ans.
Préservation de la valeur ou augmentation de la valeur
Bien entendu, vous avez le droit de faire le maximum pour réduire votre charge fiscale. Tout d’abord, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires mentionnés plus haut, pour lesquels vous recevrez une attestation fiscale de votre banque. Mais pensez aussi aux investissements que vous faites dans votre propriété!
Attention! Ici, il faut toutefois bien faire la différence entre les investissements «préservant la valeur» et les investissements «augmentant la valeur» de votre propriété. Dans ce contexte, la «préservation de la valeur» signifie principalement des travaux de réparation, par exemple lorsque vous remplacez une clôture défectueuse par une nouvelle. Vous pouvez alors déduire les coûts de cette opération de vos impôts.
En revanche, si vous construisez une piscine dans votre jardin, cela augmenterait clairement la valeur de votre propriété. Ce genre de dépenses n’a alors pas sa place dans une déclaration d’impôts. Toutefois, si vous augmentez votre hypothèque pour un projet de transformation valorisant, les intérêts supplémentaires qu’entraîneront cette augmentation sont eux aussi bien entendu déductibles.
Déduction forfaitaire ou frais effectifs
Néanmoins, Michael Bader déconseille de mentionner sytématiquement toutes les dépenses liées à la propriété dans la déclaration d’impôts: «Les propriétaires ont la possibilité de déclarer chaque année une déduction forfaitaire pour les frais d’entretien. Cela représente généralement 10 à 20 % de la valeur locative. Bien entendu, cela est particulièrement intéressant les années où aucun investissement n’a été réalisé - la déduction forfaitaire pouvant être demandée sans justificatifs.»
Pour résumer, si vous avez investi beaucoup d’argent dans votre maison, autant énumérer les travaux exacts en présentant les factures (frais effectifs). Mais si les coûts étaient peu élevés, vous devriez alors plutôt opter pour la déduction forfaitaire (bien sûr, à vous de calculer exactement le montant à partir duquel il vaut mieux renoncer à la déduction forfaitaire et déclarer les frais effectifs).
Notre expert voudrait encore vous donner un dernier conseil: «Si vous prévoyez des travaux d’entretien importants et coûteux, vous devriez, si possible, les réaliser de manière à ce que certaines factures soient payées dans l’année en cours et d’autres dans la nouvelle année. Ainsi, vous bénéficierez d’une déduction élevée deux années de suite.» Pas bête, non? ;-)
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