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Calcolo della sostenibilità: donna con cane al balcone

Cosa da sapere sulla sostenibilità della tua ipoteca

  • 04.11.2019
  • Laura A.
  • Tempo di lettura: 6 min.

Vuoi finalmente costruire la casetta dei tuoi sogni dopo tanti sacrifici? Il primo passo importante è verificare se l’ipoteca di cui hai bisogno è sostenibile per te. Non preoccuparti, basta fare un semplice elenco dei costi. Di seguito capirai in un baleno come funziona.

Regole di base: non si può fare a meno di un’ipoteca

Se vuoi realizzare il sogno di possedere una casa propria, difficilmente potrai fare a meno di un’ipoteca. Questa particolare forma di credito viene solitamente concessa da banche, compagnie di assicurazione e casse pensioni e viene utilizzata esclusivamente per il finanziamento immobiliare. La necessità di un’ipoteca è facile da spiegare: la proprietà di un’abitazione è troppo costosa per pagarla completamente di tasca propria!
Supponiamo che trovi l’immobile dei tuoi sogni nella zona che preferisci, con gli uccellini che cinguettano intorno, inondata di luce e dotata dei sistemi più moderni. Costo: 1 milione di franchi svizzeri. Prima di darsi per vinti perché non hai tutti questi soldi, credimi, neanche io li ho. E nemmeno molti altri proprietari di abitazioni. Sappi che c’è una buona notizia: tutti questi soldi non sono necessari perché è possibile finanziare fino all’80 % del prezzo di acquisto con un'ipoteca, a patto, naturalmente, che questa ipoteca sia sostenibile.

Come far combaciare ipoteca e sostenibilità?

Come fa l’istituto di credito a verificare la sostenibilità dell’ipoteca? Logico: confronta il tuo salario con i costi dell’immobile. Sono inclusi gli interessi ipotecari richiesti dal partner finanziario, il rimborso fissato contrattualmente (= «ammortamenti»), le spese di manutenzione e le spese accessorie per la conservazione dell’immobile (di solito l’1 % del valore venale). Una regola empirica è che l’importo totale di questi costi non deve superare un terzo del tuo reddito lordo - né ora né in futuro. Per questo motivo, per stimare la sostenibilità, i finanziatori utilizzano un cosiddetto tasso di interesse fittizio volutamente superiore all’attuale livello del tasso d’interesse. Al momento, viene calcolato nella maggior parte dei casi un tasso d’interesse del 5 %, anche se i tassi d’interesse attuali sono notevolmente inferiori. Quindi potresti ricevere un rifiuto alla tua richiesta di ipoteca. Anche se sembra molto severa, questa procedura serve a garantire che tu possa restare nella tua casa per molto tempo.   

Come funziona? Immagina di ottenere un’ipoteca con un tasso di interesse del 2 %. Improvvisamente, però, gli interessi salgono al 4 % e dovresti sborsare il doppio. Nel peggiore dei casi, questo supererà le tue possibilità finanziarie e dovrai rivendere l’immobile. Cosa che non è nel tuo interesse né in quello del tuo partner finanziario.

Il calcolo della sostenibilità in dettaglio

Facciamo un semplice esempio.

Hai trovato un immobile che costa 600 000 franchi svizzeri. Sul tuo conto di risparmio sono depositati oltre 150 000 franchi, hai quindi bisogno di un’ipoteca di 450 000 franchi; il tuo reddito annuo ammonta a 140 000 franchi.

Valore dell’immobile 

CHF 600 000.- 

Risparmi

CHF 150 000.-

Ipoteca richiesta 

CHF 450 000.- 

Reddito annuo 

CHF 140 000.- 

Calcolo degli interessi figurativi 

CHF 450 000.- x 5.00 % del totale 

Onere annuo degli interessi

CHF 22 500.-

Ammortamenti annuali 

CHF 3600.- 

Calcolo delle spese di manutenzione e accessorie 

CHF 600 000.- x 1.00 % del totale 

Spese annuali di manutenzione e accessorie 

CHF 6000.-

Costi totali annui dell’immobile 

CHF 32 100.- 

Calcolo della sostenibilità dell’immobile

32 100.- / 140 000.- x 100 

Sostenibilità in percentuale 

22.93 %

Come accennato sopra, l’onere annuo non può superare il 33 % del tuo reddito. Nel nostro esempio il 22,93 % sarebbe al di sotto di questo fatidico limite e la sostenibilità del tuo progetto di una casa di proprietà sarebbe assodata. Il piacevole effetto collaterale: i costi totali calcolati superano di gran lunga l’importo effettivo da versare ogni anno. In questo modo puoi contrarre un'ipoteca a tasso fisso per 10 anni a un tasso d’interesse notevolmente inferiore e le spese per gli interessi ipotecari sono solo una minima parte. 

La mia casa, il mio balcone

Posso influenzare il calcolatore ipotecario?

Per quanto questi tassi di interesse fittizi siano giustificati, la verità è che hanno già fatto saltare in aria alcuni sogni di una casa di proprietà. Il modo più sicuro per ottenere un’ipoteca? Guadagnare più soldi! Ma a questo ci arrivano tutti. Ecco alcuni consigli pratici per ottenere un’ipoteca:

  • Ridurre i costi mensili abbassando l’importo dell’ipoteca (la cosiddetta «costituzione in pegno»). In parole povere, questo significa che occorre risparmiare e avere pazienza. 
  • Per chi non vuole aspettare, c'è la possibilità di attingere ai fondi di previdenza. Ad esempio, è possibile dedicare l’intero saldo del conto risparmio 3 alla promozione della proprietà d’abitazioni. 
  • Anche i fondi della cassa pensioni possono essere utilizzati a tale scopo. Ma non possono superare il valore massimo del 10 % del prezzo di acquisto. Dovresti però chiederti se vale la pena saccheggiare la tua cassa pensioni per l’acquisto di una casa di proprietà. 
  • A seconda della possibilità, un’ulteriore opzione è un credito di cauzione, che può influire positivamente sulla decisione di concedere un’ipoteca.

Il calcolo della sostenibilità è facile

Il calcolo della sostenibilità è, dunque, un passo importante sul tuo cammino verso una casa di proprietà. Quindi, prima di scegliere le lampade e le tende giuste, è importante verificarne la fattibilità. Ma non devi fare i calcoli da solo - ti aiuteremo noi! Basta cliccare sul calcolatore dell’ipoteca, inserire i tuoi dati finanziari e quelli dell’immobile desiderato e, in pochi istanti, riceverai una prima risposta al tuo progetto di alloggio per uso proprio.

Qui Rex e Christian riassumono ancora una volta tutte le informazioni per te:

(Il video è in svizzero tedesco... Ma per fortuna è possibile visualizzare i sottotitoli selezionando la lingua desiderata nelle impostazioni.)

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