Hypothek und Steuern: Paar bespricht Dokumente

Come fa l’ipoteca a ottimizzare la tua dichiarazione d’imposta

  • 14.01.2021
  • Laura A.
  • Tempo di lettura: 4 min.

Tutti odiano farlo, tutti devono farlo: pagare le imposte. Ma in quanto proprietario della tua abitazione ti spetta il diritto ad alcune detrazioni fiscali che ti permettono di ridurre il tuo onere fiscale. Vale la pena, quindi, fare un paio di ricerche.

In Svizzera chi ha un’ipoteca beneficia di una riduzione delle imposte

Se vivi in un appartamento in affitto, di solito la dichiarazione d’imposta è subito fatta: indichi il tuo patrimonio e il tuo salario, elenchi le detrazioni, come ad esempio i versamenti sul conto previdenza, et voilà, il gioco è fatto.

Se però vivi nelle tue quattro mura di proprietà, la faccenda è un po’ più complicata – ma anche più lucrativa. In qualità di proprietario immobiliare, infatti, puoi godere di vantaggi fiscali. Affinché tu ne possa trarre il massimo vantaggio, guardiamo assieme le cose a cui devi badare.

La vecchia nemesi del valore locativo della propria abitazione

Iniziamo dalle basi: gli interessi sul debito (in cui rientrano anche i tassi ipotecari e i costi di manutenzione del tuo immobile sono detraibili dalle imposte. Per contro, devi aggiungere al tuo reddito imponibile il cosiddetto valore locativo della tua abitazione. Se ora ti stai chiedendo: «Che diavolo è il valore locativo?» consolati: spesso questo concetto causa confusione.

Per questo motivo, il nostro esperto in ipoteche Michael Bader ora ci spiegherà cosa significa: «Il concetto del valore locativo della propria abitazione serve a garantire una certa qual correttezza. In concreto, significa che i proprietari della propria casa possono detrarre dalle imposte i costi per il tetto che hanno sopra la testa, mentre chi vive in affitto non lo può fare. Ma questo sarebbe ingiusto. Per questo, i proprietari immobiliari devono dichiarare una specie di entrata ipotetica: all’incirca il 60-70% della somma che riceverebbero se non vivessero nell’immobile di loro proprietà ma lo affittassero ad altri.» 

Ma perché bisogna pagare le imposte su un reddito che non si ha percepito? «Anche chi, in qualità di proprietario di un’abitazione propria, non ha nessuna entrata sottoforma di pigione», prosegue Michael Bader, «realizza un cosiddetto ricavo da utilizzo: vive nel proprio immobile senza pagare la pigione. E secondo il principio di solidarietà in Svizzera, questo vantaggio deve essere assoggettato a imposta, onde ripristinare la parità di trattamento con i locatari.»

A proposito di imposte... esistevano già nell’antichità: Nell’Impero romano, come oggi, esistevano dei funzionari incaricati della riscossione e della gestione dei tributi nella rispettiva provincia di appartenenza. Un certo Licinius di Lugdunum (l’odierna Lione in Francia) ebbe in tal senso un’idea particolarmente ingegnosa: allungò l’anno di due mesi inventati per incassare più tributi. Dopo le proteste dei cittadini, però, la pratica venne vietata due anni dopo dall'imperatore Augusto.

Conservazione o aumento del valore?

Ovviamente hai tutto il diritto di sfruttare tutti i mezzi a tua disposizione per abbattere il tuo onere fiscale. Per esempio i tassi ipotecari cui si accennava prima, per i quali riceverai un certificato fiscale dal tuo creditore. Ma ad essi si aggiungono gli investimenti che fai per il tuo immobile.

Attenzione: qui si fa una differenza precisa tra investimenti che conservano il valore e investimenti che lo aumentano. In questo contesto, conservano il valore soprattutto i lavori di riparazione, per esempio la sostituzione di un recinto difettoso con uno nuovo. Questi costi sono detraibili dalle imposte. Un investimento che, invece, aumenta il valore del bene è per esempio la costruzione di una piscina in giardino – le spese necessarie a farlo non hanno nessun posto nella dichiarazione d’imposta. Ma se aumenti la tua ipoteca per realizzare un progetto volto ad aumentare il valore del tuo bene immobile, questi tassi d’interesse naturalmente saranno detraibili.

La pianificazione è la chiave di volta

Ciononostante, Michael Bader sconsiglia di includere a forza qualsiasi spesa sostenuta per l’immobile nella dichiarazione d’imposta: «I proprietari della propria abitazione ogni anno possono dichiarare una deduzione complessiva per i costi di manutenzione. Si solito questa deduzione equivale al 10-20% del valore locativo della propria abitazione. Ovviamente, ciò diventa interessante soprattutto negli anni in cui non è stato fatto nessun investimento – si può infatti chiedere la deduzione complessiva senza presentare nessun documento giustificativo

Se hai investito molto denaro nel tuo immobile, quindi, fai una lista completa di tutti gli importi e presenta i relativi documenti giustificativi. Ma se i costi sono stati bassi, limitati a chiedere una deduzione complessiva (prima di farlo, ovviamente, fai un paio di calcoli per vedere quale delle due opzioni ti convenga di più).

Infine, l’esperto ha un ultimo consiglio da darti: «Chi prevede di fare lavori di manutenzione impegnativi e costosi, farebbe meglio ad impostare il tutto in maniera tale che un paio di fatture rientrino nell’anno in corso, e le altre nell’anno seguente. Eventualmente questo ti permette di approfittare di una cospicua deduzione in entrambi gli anni.» Basta sapere come fare! ;-)

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