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Stockwerkeigentum: Paar beim Urban Gardening

Di cosa bisogna tenere conto quando si acquista proprietà per piani in Svizzera

  • 13.01.2022
  • Laura A.
  • Tempo di lettura: 4 min.

Molti collegano automaticamente il concetto di casa propria con l’idea di una casa unifamiliare e non pensano che esiste anche l’opzione della proprietà per piani. E questo è un peccato, poiché questa forma di abitazione di proprietà presenta senz’altro dei vantaggi.

La proprietà per piani fa tendenza: secondo l’Ufficio federale di statistica, nel 2000 in Svizzera esistevano oltre 3,5 milioni di appartamenti di proprietà – vent’anni dopo se ne sono già aggiunti un altro milione. Questo trionfo è chiaro se si pensa che la proprietà per piani ha un prezzo generalmente inferiore rispetto a quello di una casa unifamiliare. 

Nonostante questo evidente vantaggio, vi sono un paio di aspetti di cui occorre tenere particolarmente conto.

Meno possesso, meno ipoteca

Il motivo per cui solitamente gli appartamenti di proprietà hanno un cartellino del prezzo inferiore a quello delle case unifamiliari è semplice e allo stesso tempo logico: la proprietà che si acquista è più piccola. Ma questo non ha nulla a che fare con il numero delle stanze – un appartamento può essere molto più grande di una casa. Il punto chiave è dato dalle aree comuni, come per esempio la tromba delle scale, che naturalmente appartiene allo stesso modo a tutti i proprietari .

Mentre quindi chi acquista una casa unifamiliare acquista l’intero terreno, quindi la casa assieme al giardino, l’autorimessa, l’entrata ecc., chi compra la proprietà per piani acquista solo la superficie abitativa effettivamente esistente (ed eventualmente una cantina o un posto nell’autorimessa sotterranea, se del caso) – e ciò fa presto ad influire positivamente sul prezzo d’acquisto e sull’ipoteca collegata.

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Lista di controllo speciale per l’acquisto della proprietà per piani

A proposito di ipoteca: per il finanziamento di un appartamento di proprietà sono a tua disposizione gli stessi modelli di ipoteca di quelli per l’acquisto di una casa unifamiliare: l’ipoteca fissa, l’ipoteca variabile e l’ipoteca indicizzata sul mercato monetario. La cosa importante da tenere a mente è che oltre ai soliti documenti da allegare alla domanda di ipoteca dovrai presentare anche i seguenti documenti:

  1. l’atto costitutivo della proprietà per piani
  2. il regolamento per l’amministrazione e l’uso della proprietà per piani
  3. lo stato del fondo di rinnovamento

Di solito potrai ricevere questi documenti dalla parte venditrice (o dal notaio di competenza).

L’appartamento di proprietà in assoluto più caro al mondo si trova nel Tour Odéon a Monaco: per la modica cifra di 340 milioni di euro è possibile comprare la penthouse di circa 3‘000 metri quadri con relativa infinity pool sul tetto.

Fondo di rinnovamento per le aree comuni

Il fatto che compri solo l’appartamento, e che per ora non hai nulla a che fare con le aree comuni, fa sì che il prezzo d’acquisto, e di rimando l’ipoteca, siano inferiori – il che rende l’intera impresa finanziabile. E fin qui tutto bene. Ma cosa succede se improvvisamente l’ascensore nella tromba delle scale non funziona più ed è necessaria una riparazione? 

Immagino che ora inizi a subodorare quale sia il punto: naturalmente tutti i proprietari vogliono che l’ascensore sia riparato quanto prima. Ma l’ascensore è compreso nell’area comune della casa, quindi non appartiene a nessuno in particolare… chi dovrà pagare per la riparazione?

È proprio per casi del genere che esiste il cosiddetto fondo di rinnovamento. Pensalo semplicemente come un conto bancario sul quale tutti i proprietari  versano periodicamente un importo fisso (il cui ammontare viene indicato nel relativo regolamento per l’amministrazione della proprietà per piani).

Se sai già che ti interessa acquistare un determinato appartamento, verifica prima se la parte venditrice ha sempre regolarmente versato la quota da lui dovuta in questo fondo. Nella peggiore delle ipotesi, infatti, può capitare che non lo abbia fatto – e che tu debba versare a posteriori queste somme in caso si renda necessaria un’opera di risanamento completo della casa.

La base della convivenza: il regolamento per l’amministrazione e l’uso della proprietà per piani

Il fatto che le aree comuni non appartengano solo a te non solo significa che esiste l’obbligo di prestare pagamenti comuni per la manutenzione dell’edificio, ma implica anche un altro aspetto di cui dovrai tener conto: non ti è permesso modificare e personalizzare queste aree a tuo gusto e piacimento. Anche questo aspetto è disciplinato dal regolamento per l’amministrazione della proprietà per piani. 

Se la tromba delle scale non ti piace così com’è, non puoi comprare un secchio di vernice e cambiarne il colore – per farlo, occorre che tutti gli altri proprietari della proprietà per piani siano d’accordo. Questa limitazione è fonte di frustrazione soprattutto per gli appassionati di giardinaggio, che non hanno il permesso di fare niente nel giardino in comune se gli altri non vogliono (e farlo lo stesso senza dire niente non è per niente una buona idea: nel peggiore dei casi bisogna ripristinare il giardino come era prima e sostenere tutti i relativi costi da soli). 

I posti macchina appartenenti all’appartamento, invece, spesso sono indicati nel regolamento per l’amministrazione e l’uso. Se ne parla usando i termini di «diritti esclusivi di utilizzo», « diritti di posteggio», «uso particolare» o «diritti d'uso particolare». Ma è anche possibile che a tal fine esistano cosiddette servitù relative a singoli diritti di posteggio. In questo caso il diritto d’uso di un determinato posto macchina è iscritto direttamente nel registro fondiario. 

Attenzione: le modifiche del regolamento spesso non vengono iscritte nel registro fondiario, o almeno questo non accade subito – ma questo non vuol dire che non siano pienamente valide e vincolanti per il successore in diritto. Questo è il motivo per cui, soprattutto nel caso di edifici di una certa età, solo la parte venditrice e l’amministrazione della proprietà per piani sono in grado di fornire informazioni attendibili sui diritti d’uso particolare esistenti per quel determinato immobile.

Ai proprietari della proprietà per piani appartengono meno superfici rispetto ai proprietari di una casa, e questo senz’altro determina alcune limitazioni. Tuttavia, questo difetto della proprietà di un appartamento può anche essere visto come un vantaggio. Molti, infatti, apprezzano il fatto che la responsabilità per le aree comuni sia condivisa e che ci si possa dividere costi e lavori necessari – così resta più tempo (e denaro) per creare e abbellire il proprio spazio abitativo. Chi inoltre getta già uno sguardo al futuro saprà vedere un altro vantaggio: quando, una volta in pensione, le proprie forze fisiche diminuiscono, probabilmente si è grati del fatto di non dovere più fare pesanti opere di manutenzione o affaticarsi in giardino