Se un calciatore cambia società quando il contratto è ancora in essere, la nuova squadra dovrà pagare un risarcimento che, a seconda della durata del contratto, può anche essere molto salato. Lo stesso principio viene applicato nel caso in cui decidi di trasferire la tua ipoteca a un’altra banca.

Come posso riscattare la mia ipoteca?

Hai già un’ipoteca? Prima o poi il contratto che hai stipulato con la banca o l’assicurazione scadrà. Prima di arrivare a questo momento, ti consiglio di prendere in considerazione altri istituti. Alla fine della durata, infatti, hai due opzioni: prolungare l’ipoteca presso l’attuale partner finanziario, oppure riscattarla con un altro istituto. Poiché la seconda strada non è così chiara, ti spiego come funziona in modo semplice e piacevole usando come esempio il fantastico mondo del calcio.

Un contratto è un vincolo...

Nell’estate 2017 il calciatore Neymar è passato dal FC Barcelona al Paris St. Germain per la strabiliante somma di 222 milioni di euro. Un importo così folle era giustificato non solo dal talento calcistico del brasiliano, ma anche dalla durata residua del suo contratto che sarebbe scaduto a giugno 2018. Con il passaggio alla concorrenza, al FC Barcelona venivano meno tutti gli introiti programmati fino alla fine del contratto. Per queste perdite la società è stata risarcita adeguatamente. Lo stesso principio può essere applicato alle operazioni ipotecarie.

…e lo scioglimento anticipato costa

Se ottieni un’ipoteca presso una banca per acquistare l’immobile dei tuoi sogni, ti impegni con un contratto a pagare le tue rate puntualmente e per intero. Come contropartita ricevi il denaro necessario dalla banca. Tu e la tua ipoteca siete in un certo qual senso Neymar: lui rende le sue prestazioni sul campo di gioco, tu invece paghi gli interessi ipotecari. Nel tuo caso il beneficiario è la banca che riscuote gli interessi e, proprio come la società di calcio non vuole che il calciatore faccia gol per un’altra squadra, la banca non vuole che paghi i tuoi interessi alla concorrenza. Per questa ragione non si farà sfuggire tanto facilmente né te come cliente né la tua ipoteca, ma chiederà una sorta di riscatto: la penale per disdetta anticipata. Questa, purtroppo, è interamente a tuo carico.

Ecco i costi che devi sostenere per riscattare un’ipoteca

Vi sono tanti motivi per trasferire la propria ipoteca presso un altro creditore. Il primo è anche il più semplice: è più economico. Per questa ragione conviene controllare le diverse offerte perché potresti risparmiare un bel gruzzoletto. Lo puoi verificare subito inserendo le cifre nel calcolatore dell’ipoteca. Un altro motivo può essere che i tuoi rapporti con la banca si siano deteriorati e non desideri più essere loro cliente. Il problema è che hai sottoscritto un contratto che vincola te e la tua ipoteca a quella banca.

Il riscatto cambia in base al modello ipotecario

Se hai un’ipoteca a tasso variabile il problema non si pone perché questo tipo di ipoteca può essere rescissa ogni sei mesi, quindi il gioco è fatto. Con un’ipoteca a tasso fisso le cose invece cambiano. Come dice il nome, questa ipoteca è fissa e ciò significa che l’importo e la durata sono fissati nel contratto. Il vantaggio è che, per tutta la durata, gli interessi sono costanti e non aumentano; d’altro canto, però, la banca fa affidamento sui tuoi interessi per il tempo stabilito. Facciamo un esempio semplice: all’inizio di quest’anno hai stipulato un’ipoteca a tasso fisso per 800 000 franchi a 10 anni con un tasso d’interesse dell’1 %. Ciò significa che la banca si aspetta per i prossimi dieci anni un profitto di 8000 franchi che riceverà con i tuoi interessi. Se però dopo tre anni, di punto in bianco, vai in banca a dire che vuoi trasferire la tua ipoteca a un altro istituto, alla banca mancheranno 56 000 franchi (sette anni rimanenti x 8000 franchi).

Per questa ragione la banca ti risponderà che avete un contratto valevole che ti obbliga a rimanere presso di lei oppure, in caso contrario, a pagare un indennizzo adeguato per la rottura del contratto. Questa penale (detta anche «penalty») sarà tanto più salata, quanto maggiore sarà la durata residua e più alto l’importo della tua ipoteca a tasso fisso. Nei casi peggiori potrai anche arrivare a sborsare alcune migliaia di franchi. Dovresti quindi riflettere bene se, veramente, intendi far riscattare la tua ipoteca da un’altra banca. Se il nuovo istituto ti fa risparmiare così tanto da ricavarne anche la penale per la disdetta anticipata, naturalmente il gioco può valere la candela. In caso contrario rischieresti di buttare un bel po’ di soldi dalla finestra.

Come e quando posso riscattare la mia ipoteca?

Un momento buono per far riscattare la propria ipoteca da un’altra banca è alla scadenza dell’ipoteca a tasso fisso. In questo caso il passaggio è gratuito in quanto il contratto è scaduto. È consigliabile, quindi, richiedere offerte ad altri istituti di credito poco prima che la tua ipoteca scada. Ma attenzione, in questi casi i creditori ricorrono spesso a uno stratagemma per metterti i bastoni fra le ruote: offrendoti la suddivisione della tua ipoteca in diverse tranche più piccole di durata diversa, spesso ti impegnano più a lungo di quanto inizialmente concordato.

Gli stratagemmi dei creditori

Supponiamo che tu non abbia fissato la durata dell'ipoteca dell'esempio di prima di 800 000 franchi a dieci anni, ma che tu l'abbia suddivisa così: 200 000 franchi come ipoteca a tasso fisso per due anni e 600 000 franchi a cinque anni. Dopo due anni, quando l’ipoteca a tasso fisso da 200 000 anni scade, il passaggio a un’altra banca è possibile, ma poco intelligente: l’importo liberato è infatti di soli 200 000 franchi, il resto è vincolato ancora per tre anni. Dovrai quindi contrattare di nuovo questi 200 000 franchi. Ed è proprio qui che devi drizzare le orecchie, perché la banca potrebbe tentare di affibbiarti una durata diversa, in modo che la scadenza dei contratti non avvenga in contemporanea. Questo giochino potrebbe durare quindi all’infinito e tu non avresti mai la possibilità di trasferire gratuitamente tutta l’ipoteca.

Laura A.

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