Experteninterview: Aussichtsplattform Uetliberg

Entretien avec l’expert en hypothèques: Pourquoi ce passage de Libor à Saron

  • 13.10.2020
  • Laura A.
  • Temps de lecture: 5 min.

Le Libor est remplacé par le Saron - mais quel est le but d’une telle manœuvre? Et quelles en sont les conséquences pour moi en tant que propriétaire? Nous avons demandé à Michael Bader, expert en hypothèques chez FinanceScout24, de nous expliquer le contexte et les conséquences de ces changements importants.

Bonjour Michael! Merci beaucoup d’avoir pris le temps pour élargir une fois de plus notre horizon financier - nous avons aujourd’hui vraiment besoin de votre aide pour toutes les questions sur le thème Libor-Saron.

Toujours avec plaisir, je suis ravi de chaque invitation. Et, oui, ce n’est vraiment pas une matière facile, elle est pourtant extrêmement importante pour les propriétaires de biens immobiliers (et ceux qui veulent le devenir) car des dispositions fondamentales vont changer.

Dans ce cas, je dirais qu’il faut procéder pas à pas et commencer par l’essentiel: Qu’est-ce que le Libor?

Le Libor (abréviation de «London Interbank Offered Rate») sert de taux d’intérêt de référence pour les prêts à court terme sur le marché monétaire et constitue donc la base de nombreux produits financiers. Il s’agit d’un taux d’intérêt moyen de douze des plus importantes banques internationales de la British Bankers' Association, qui est fixé quotidiennement à 11 heures, heure de Londres. Un changement du Libor entraîne généralement aussi un ajustement des taux d’intérêt des comptes d’épargne ou des prêts qui sont alors ensuite adaptés en conséquence.  

Mais c’est bientôt de l’histoire ancienne, non?

Oui, le Libor quittera la scène internationale le 31.12.2021. La raison en est qu’il est trop influençable en raison de ses mécanismes de calcul, ce qui a donné lieu à des manipulations. Et pour qu’une telle chose ne se reproduise pas, le Libor sera remplacé en Suisse par le Saron.

Qu’est-ce que le Saron fait de mieux?

La différence fondamentale et la raison décisive pour l’introduction du Saron apparaissent clairement lorsque l’on considère la manière dont les taux d’intérêt sont calculés. Là, je vais devoir creuser un peu plus: avec le Libor, le client et la banque conviennent à l’avance d’un taux d’intérêt pour une certaine période (1, 3, 6 ou 12 mois). Dans le cas d’un Libor à 3 mois, par exemple, les taux d’intérêt pour la période suivante sont renégociés après la fin de la période d’intérêt et ajustés encore et encore à intervalles de 3 mois pendant toute la durée du contrat-cadre de crédit (souvent 3 ou 5 ans). Le Libor est donc un taux de refinancement classique, dont le risque est porté par la partie qui doit refinancer le prêt.

Les modèles de financement du marché monétaire ne doivent plus être influençables - et c’est là qu’intervient le Saron.

Michael Bader, expert en hypothèques chez FinanceScout24

Donc la banque?

Exact. Mais en même temps, c’est précisément cette procédure de calcul anticipé des intérêts qui ouvre la porte à la spéculation et à la manipulation des conditions d’intérêt. Cela ne devrait bien sûr pas être possible. C’est pourquoi les futurs modèles de financement du marché monétaire devraient être conçus de sorte telle qu’il n’y ait aucune possibilité de les influencer. C’est là que le Saron entre en jeu.

Et comment le Saron y parvient-il?

Contrairement au Libor, le Saron n’est pas recalculé à partir de taux d’intérêt futurs, mais à postériori, c’est-à-dire de transactions déjà conclues et de prix déjà négociés et capitalisé rétroactivement pour la période d’intérêt convenue. Il fournit ainsi aux marchés financiers un taux d’intérêt garanti sur le marché monétaire et n’est valable que pour un seul jour.

Que voulez-vous dire par «capitalisé rétroactivement»? Comment puis-je savoir quel taux d’intérêt je dois payer?

Eh bien, c’est bien là que le bât blesse: vous ne le saurez qu’à la date d’échéance des intérêts. Alors qu’avec l’hypothèque Libor, vous fixez le taux d’intérêt au début de la période de paiement des intérêts ou de refinancement - c’est-à-dire à l’avance, puisque de principe vous ne savez pas comment le taux d’intérêt va évoluer - le taux d’intérêt de l’hypothèque Saron lui n’est défini qu’après son expiration. Cela signifie qu’il est basé sur le niveau réel des taux d’intérêt atteint pendant cette période et non sur une prévision au départ. Mais comme les taux d’intérêt changent quotidiennement, l’emprunteur supporte naturellement le risque de fluctuations des taux d’intérêt.

L’hypothèque Libor a perdu de son importance ces dernières années, en particulier dans le domaine du financement de l’immobilier.

Donc l’opportunité d’avoir des taux d’intérêt bas, combinée au risque qu’ils augmentent - l’hypothèque Libor est-elle en fait vraiment populaire?

Dans le domaine des prêts hypothécaires, jusqu’à un cinquième des prêts étaient financés dans le passé par le Libor. Toutefois, depuis 2015, les taux d’intérêt des hypothèques fixes n’ont cessé de baisser, de sorte que les hypothèques financées à moyen et long terme étaient parfois proposées à des conditions plus favorables que les hypothèques Libor. Aujourd’hui, le prêt hypothécaire à taux fixe sur dix ans est le numéro un incontesté des produits hypothécaires, avec une part de marché de 40 à 50 % - et la tendance est à la hausse, comme nous le montrent nos propres enquêtes. Ils sont également considérés par M. et Mme Toulemonde comme standard pour comparer les conditions des différents prestataires. C’est la raison pour laquelle le Libor a perdu de son importance ces dernières années, notamment dans le financement des logements occupés par leurs propriétaires.

Supposons que cela m’intéresse malgré tout: puis-je toujours souscrire un prêt hypothécaire Libor alors que le passage au Saron est imminent?

Il n’y a pratiquement plus de nouveaux contrats Libor émis - et s’ils le sont, alors bien sûr seulement avec validité fin 2021, mais la plupart des établissements de crédit proposent déjà des hypothèques Saron avec diverses conditions-cadres. Les conditions sont à peu près les mêmes que celles des hypothèques Libor, c’est-à-dire qu’à l’heure actuelle, seule la marge Saron respective des établissements financiers est généralement facturée. Si vous êtes intéressé, vous êtes chez nous à la bonne adresse: suite à des négociations fructueuses avec nos partenaires, nous sommes actuellement en mesure de proposer des hypothèques Saron avec des durées-cadres de 1 à 10 ans et une marge de 0.55%.

Et qu’est-ce que je dois savoir d’autre à ce sujet?

Comme pour les hypothèques Libor, il est généralement possible de passer d’une hypothèque Saron à une hypothèque à taux fixe pendant la durée-cadre. Les propriétaires peuvent se sentir plus en sécurité avec cette option car ils restent flexibles en cas de forte hausse des taux d’intérêt et peuvent ainsi convertir leur prêt hypothécaire en un autre modèle. Mais, comme toutes les médailles, celle-ci a aussi un revers: vous pouvez changer de modèle de prêt hypothécaire pendant la durée-cadre, mais vous ne pouvez pas changer d’organisme de financement. Il est donc peu probable que les prêteurs aillent jusqu’à la limite en termes de taux d’intérêt et offrent des conditions maximales dans une telle situation.

Pour conclure: ce passage de Libor à Saron est-il bien accepté?

Il est certain que ce changement suscite une certaine anxiété au stade préliminaire, car les conséquences financières pour les banques, les propriétaires et les entreprises suisses ne peuvent pas encore être réellement évaluées. L’une des raisons de cette évolution est que la base de calcul des taux d’intérêt change radicalement. En outre, avec une courbe des taux d’intérêt qui s’aplatit - comme nous l’avons vu ces dernières années - une hypothèque Saron n’est intéressante que si vous n’avez besoin que d’un financement à court terme, si vous voulez amortir rapidement des tranches plus importantes ou si vous construisez une maison. Néanmoins, il y aura à l’avenir toujours une demande pour les hypothèques Saron, car elles peuvent constituer une alternative intéressante aux hypothèques fixes lorsque les taux d’intérêt baissent fortement. Toutefois, il est important pour les clients d’avoir à leurs côtés un partenaire fiable et indépendant qui connaît exactement leurs besoins de financement spécifiques et qui peut les conseiller en toute transparence sur les divers possibilités, opportunités et risques. C’est pourquoi je vous recommande de nous contacter dans tous les cas si l’hypothèque Saron entre pour vous dans le cadre d’une hypothèse probable - nous pourrons alors en examiner ensemble toutes les facettes.

Je ne peux que le confirmer - Michael, comme toujours ce fut un véritable plaisir de suivre vos explications, un grand merci à vous!

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