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Stockwerkeigentum: Paar beim Urban Gardening

Ce qu’il faut prendre en compte lors de l’achat d’un appartement en propriété par étage en Suisse

  • 13.01.2022
  • Laura A.
  • Temps de lecture: 4 min.

De nombreuses personnes associent automatiquement l’accession à la propriété à une maison familiale et, dans un premier temps, ne prennent pas la propriété par étage (ppe) en considération. Mais c’est en fait dommage, car cette forme d’accession à la propriété a ses avantages.

La propriété par étage est en dans l’air du temps: selon l’Office fédéral de la statistique, la Suisse comptait plus de 3,5 millions de logements en copropriété en 2000. Vingt ans plus tard, il y en a déjà un million de plus. Ce succès s’explique tout simplement par le fait qu’une propriété par étage est généralement moins chère à l’achat qu’une maison individuelle. 

Malgré cet avantage évident, il y a cependant quelques aspects qui doivent tout particulièrement être pris en compte.

Posséder moins pour payer moins d’hypothèque

La raison pour laquelle les copropriétés ont bien souvent un prix inférieur à celui des maisons individuelles est aussi simple qu’évidente: vous possédez moins après l’achat. Cela n’a rien à voir avec le nombre de pièces puisqu’un appartement peut être beaucoup plus grand qu’une maison. La principale différence, ce sont les parties communes, comme la cage d’escalier, qui appartiennent à tous les propriétaires de manière égale.

Alors que dans le cas d’une maison individuelle, vous achetez la totalité du terrain, c’est-à-dire le jardin, le garage, l’allée, etc., dans le cas d’une copropriété, vous n’achetez en fait que votre espace de vie (avec, le cas échéant, une cave ou une place parking dans le garage souterrain), ce qui a bien sûr rapidement un effet positif sur le prix d’achat et l’hypothèque correspondante.

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Liste des documents à fournir pour l’achat d’un appartement en propriété par étage

A propos d’hypothèque… Sachez que les modèles hypothécaires disponibles pour le financement d’un bien en copropriété sont les mêmes que pour une maison individuelle. Ainsi, vous aurez le choix entre l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable et l’hypothèque du marché monétaire. Toutefois, en plus des documents habituels pour une demande d’hypothèque, vous devrez aussi fournir les documents suivants:

  1. Acte de fondation de la propriété par étage
  2. Règlement de la propriété par étage
  3. Dotation du fonds de rénovation

 En général, le vendeur (ou le notaire compétent) peut vous remettre ces documents.

La copropriété la plus chère du monde se trouve actuellement dans la Tour Odéon à Monaco: ce penthouse d’environ 3'000 mètres carrés avec une piscine à débordement sur le toit peut être acheté pour la modique somme de 340 millions d’euros.

Fonds de rénovation pour les parties communes

Le fait que vous n’achetiez que l’appartement lui-même et que vous n’ayez pour le moment rien à voir avec les parties communes de l’immeuble signifie un prix d’achat plus bas et donc une hypothèque moins élevée - par conséquent, l’ensemble devient plus abordable. Jusque-là, tout va bien. Mais que se passe-t-il si l’ascenseur tombe en panne et doit être réparé? 

Maintenant, vous voyez probablement ce qui coince. Tous souhaitent bien entendu que l’ascenseur soit réparé le plus rapidement possible. Mais il se trouve dans les parties communes du bâtiment, donc il n’appartient à personne... alors qui doit payer?

Le fonds de rénovation existe précisément pour de tels cas. Vous pouvez le considérer comme un compte bancaire sur lequel tous les propriétaires doivent régulièrement verser un montant défini (le montant exact est spécifié dans le règlement de la propriété par étage).

Si vous êtes intéressé par l’achat d’un appartement en ppe, vérifiez au préalable si le vendeur a régulièrement payé ses contributions au fonds de rénovation. Dans le pire des cas, il peut ne pas l’avoir fait et vous devrez alors payer ces sommes impayées si le bâtiment doit, un jour, faire l’objet d’une importante rénovation.

Base de la vie en commun: Le règlement de propriété par étage

Comme les parties communes n’appartiennent pas qu’à vous, il y a, en plus des frais communs pour l’entretien, un autre aspect à prendre en compte: vous n’avez en effet pas le droit de les réaménager comme bon vous semble. Ceci est également dans le règlement de la ppe. 

Ainsi, si vous trouvez la cage d’escalier trop terne, vous ne pouvez pas simplement prendre un pot de peinture et la repeindre - il vous faut le consentement de tous les autres copropriétaires. Et surtout pour les jardiniers amateurs passionnés, cette restriction peut être source de frustration, car ils ne sont pas autorisés à effectuer des travaux dans le jardin commun si les autres ne le souhaitent pas (et le faire à leur insu n’est pas une bonne idée: dans le pire des cas, il faudra tout remettre à l’état initial et en supporter seul les coûts). 

Les places de parc appartenant à l’appartement, en revanche, sont souvent énumérées dans le règlement d’administration et d’utilisation. Elles y sont désignées comme «droits d’usage exclusif», «droits d’usage des places de stationnement», «usage spécial réglementé» ou «droits d’usage particulier». Toutefois, il est également possible d’établir des servitudes pour les droits d’usage des places de parc individuelles. Dans ce cas, le droit à une place de stationnement peut être consulté directement dans le registre foncier.

Il est important de noter que les modifications du règlement ne sont souvent pas enregistrées dans le registre foncier, ou du moins pas immédiatement - mais même les modifications du règlement qui ne sont pas enregistrées sont valables et contraignantes pour un successeur légal. Pour cette raison, et surtout dans le cas de bâtiments anciens, seuls le vendeur et l’administration de la propriété par étage peuvent fournir des informations fiables sur les droits d’utilisation exclusifs existants.

Les propriétaires d’appartements en propriété par étage possèdent certes moins de surface que les propriétaires de maisons individuelles, ce qui entraîne certaines restrictions. Toutefois, ce petit défaut de la copropriété peut aussi être considéré comme un avantage. Nombreux sont ceux qui estiment le fait de ne pas être les seuls responsables de l’ensemble du bâtiment et de la zone et de pouvoir diviser les travaux et les coûts, ce qui leur laisse plus de temps (et d’argent) pour s 'occuper de leur propre espace de vie. Et pour ceux qui se projettent déjà un peu plus loin dans l’avenir, vous y verrez certainement un autre avantage: et oui, quand vous serez retraité et peut-être un peu moins en forme, vous apprécierez sûrement de ne pas avoir à effectuer les travaux d’entretien et de jardinage vous-même.