Wenn du eine Hypothek aufnimmst und damit eine Immobilie erwirbst, werden die Details dazu im Schuldbrief festgehalten. Dessen Inhalt solltest du unbedingt ernst nehmen, da eine Nichtbeachtung durchaus in einer mittelschweren Katastrophe enden kann. Deshalb ist es erstmal wichtig, dass du überhaupt weisst, was genau in einem Schuldbrief steht.
Hypothek ≠ Hypothek
Die Hypothek ist ein Darlehen, das du bei einem Kreditinstitut wie einer Bank oder Versicherung aufnimmst, um dir eine Immobilie zu kaufen...stimmts?
Nein, genau genommen ist das nicht ganz richtig: Die Hypothek ist im rein rechtlichen Sinne nämlich nicht die Geldsumme, die du für den Kauf erhältst, sondern das Pfandrecht an der Immobilie (also das Recht, sie an eine andere Person zu verkaufen, wenn du deine Schulden nicht zahlst).
Wir müssten also eigentlich immer von einem ‘Hypothekardarlehen‘ sprechen, wenn wir die Kohle meinen, die wir für den Hauskauf erhalten.
Aber das ist nur ein Detail und wir bleiben der Einfachheit halber beim Begriff ‘Hypothek‘. Für dich eh viel wichtiger ist das eben erwähnte Pfandrecht des Kreditgebers. Das solltest du nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn es bedeutet tatsächlich, dass du auf die Strasse gestellt werden kannst, wenn du deinen Verpflichtungen für die Hypothek nicht nachkommst. Damit so etwas aber nicht einfach willkürlich geschehen kann, wird alles schriftlich festgehalten – im sogenannten Schuldbrief.
Was steht im Schuldbrief?
Das Gesetz definiert den Schuldbrief wie folgt: ‘Durch einen Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist‘ (Art. 842 Abs. 1 ZGB).
Aber was bedeutet das genau? Den Schuldbrief kannst du dir tatsächlich als eine Art Urkunde vorstellen, auf der die entsprechenden Hypothekendetails dokumentiert sind. Dazu gehören natürlich unter anderem die Personalien, das Kreditinstitut als Gläubiger, die Höhe der Darlehenssumme etc. Darüber hinaus ist es aber – rein juristisch gesehen – eine Forderung des Kreditgebers an dich, die vereinbarten Hypothekarzinsen und Amortisationen zu entrichten. Gleichzeitig ist an diese Forderung ist das Recht des Kreditgebers gekoppelt, die Immobilie samt Grundstück in seinen Besitz zu nehmen und zu verkaufen, falls der du dem nicht nachkommst.
Bis ein solcher Schuldbrief letztendlich formvollendet steht, sind noch weitere Instanzen wie ein Notariatsbüro oder das Grundbuchamt in den Prozess involviert.
Wie kann ich die Hypothek im Grundbuch löschen lassen?
Für den Fall, dass ich eines schönen Tages mal meine Hypothek komplett abbezahlt habe, gibt mir die Bank den wertlosen Schuldbrief und ich kann ihn wegwerfen, oder?
Lieber nicht, das wäre ein ziemlich kostspieliger Fehler. Den Schuldbrief musst du beim Grundbuchamt löschen lassen, sonst behält er weiterhin seine Gültigkeit. Und wird er bis zu diesem Zeitpunkt entsorgt (oder schon nur durch Lochen und Ablegen in einem Ordner entwertet), musst du ihn gerichtlich für kraftlos erklären und dir einen neuen ausstellen lassen. Dafür Zeit und Geld aufzuwenden wäre natürlich umso ärgerlicher, wenn die Schuld bereits zurückbezahlt ist und nur noch auf dem Papier besteht.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, physische Schuldbriefe buchstäblich bombensicher aufzubewahren und nicht zu riskieren, dass sie einem abhandenkommen oder bei einem Feuer vernichtet werden. Hierfür ist auch die Deponierung in einem Bankschliessfach eine prüfenswerte Option – oder die Umwandlung des Papier-Schuldbriefs in einen digitalen Registerschuldbrief. Dafür gibt es vorgefertigte Formulare, die öffentlich beurkundet und anschliessend beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden müssen.
Je nachdem lohnt es sich, den Schuldbrief trotz abbezahlter Schuld nicht beim Grundbuchamt löschen zu lassen – wenn du nämlich in ein paar Jahren wieder eine Hypothek aufnimmst, um zum Beispiel Renovationen an deinem Haus zu tätigen, musst du einen neuen Schuldbrief beantragen. Die Gebühren dafür kannst du sparen, indem du deinen alten Schuldbrief behältst und gewissermassen ‘reaktivierst‘.