Wenn du eine Hypothek für den Hauskauf beantragen willst, ermittelt der Kreditgeber den sogenannten Verkehrswert der Liegenschaft. Weicht dieser vom Verkaufspreis ab, wird die Berechnung der Finanzierung stets auf dem tieferen Wert durchgeführt – was je nachdem Folgen für dich hat.
Verkaufspreis ≠ Verkehrswert
Die Hypothek ist eine spezielle Kreditform für den Kauf von Immobilien. Das weisst du wahrscheinlich bereits, aber ein Aspekt ist in diesem Zusammenhang ganz wichtig: das Grundpfandrecht. Dieses gibt dem Hypothekarinstitut das Recht, im Falle einer Nichtzahlung der Zinsen die Liegenschaft mittels Zwangsversteigerung zu verkaufen (und ja, du musst dann leider dort ausziehen).
Da der Erlös aus diesem Verkauf auf das Konto des Hypothekarinstituts wandert, ist dieses natürlich daran interessiert, seine durch Hypotheken finanzierten Immobilien möglichst realistisch bei sich in den Büchern zu führen. Aus diesem Grund bewertet es bei einem Hypothekargesuch auch die Liegenschaft selbst.
Und bei der Einschätzung dieses sogenannten ‘Verkehrswerts‘ der Liegenschaft kann es passieren, dass das Hypothekarinstitut auf einen völlig anderen Wert kommt als den Verkaufspreis (meist dann, wenn die Immobilie überteuert verkauft wird). Ein einfaches Beispiel dazu: Das Hypothekarinstitut ermittelt einen realistischen Verkehrswert von 900‘000 Franken – der Verkaufspreis liegt aber bei 1 Million.
Für diesen Fall schreibt das Gesetz seit 2014 vor, den tieferen Wert für die Berechnung der finanzierbaren Hypothek zu verwenden. Und dieses sogenannte ‘Niederstwertprinzip‘ kann durchaus zum Problem werden.
So funktioniert das Niederstwertprinzip in der Schweiz
Sind Verkehrswert und Verkaufspreis nicht identisch, bedeutet das Niederstwertprinzip also, dass für sämtliche Kalkulationen stets der tiefere dieser beiden verwendet werden muss.
Warum sich das je nachdem nachteilig auswirkt, wird deutlich, wenn wir uns die entsprechende Finanzierung ansehen. Gehen wir dafür nochmals von der Immobilie aus, die für 1 Million Franken zum Verkauf steht.
Interessierst du dich für diese, werden für den Erwerb laut Vorschriften mindestens 20 % (also 200‘000) an Eigenmittel fällig, die du aus der eigenen Tasche einbringen musst; 80 %, sprich 800‘000, können mittels Hypothek finanziert werden. Mit anderen Worten musst du mit dem Kauf so lange warten, bis du 200 Riesen auf dem Konto hast.
Hast du das eines schönen Tages geschafft, kann es aber unter Umständen sein, dass dir diese Summe Eigenmittel trotzdem nicht reicht: Nämlich dann, wenn der Kreditgeber einen tieferen Verkehrswert als die Million Franken Verkaufspreis ermittelt hat.
Wenn das Niederstwertprinzip zum Spielverderber wird
Das klingt zwar erstmal unlogisch, schliesslich geht es ja jetzt um weniger Geld, oder?
Aber nehmen wir auch hier das obige Beispiel und gehen davon aus, dass der ermittelte Verkehrswert bei 900‘000 liegt (und nicht bei 1 Million, die dem Verkaufspreis entsprechen).
In diesem Falle greift das Niederstwertprinzip: Die Berechnung der Finanzierung muss auf dem niedrigeren Wert vorgenommen werden, sprich auf den 900‘000. Die maximale Hypothek (also 80 % davon) beträgt demnach 720‘000 Franken.
Für die Tragbarkeit wirkt sich das zwar positiv aus, da du nun tiefere Hypothekarzinsen zahlst – aber bei den Eigenmitteln liegt der Hund begraben. Der Person, die das Haus verkauft, ist das nämlich alles egal, sie verlangt weiterhin 1 Million für das Haus.
Das bedeutet für dich nichts anderes, als dass du jetzt mehr Erspartes für den Kauf einsetzen musst: Das Haus kostet 1 Million, du erhältst eine maximale Hypothek von 720‘000 – womit die von dir aufzubringenden Eigenmittel plötzlich 280‘000 betragen (statt wie zu Beginn gedacht ‘nur‘ 200‘000, also 80‘000 mehr).
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