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Kind rechnet an Wandtafel

Kann ich die Hypothek vorzeitig auflösen?

  • 11.04.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Neue Angebote von anderen Hypothekarinstituten, eine Scheidung und der Verkauf des gemeinsamen Hauses oder ein Unfall mit anschliessendem Erwerbsausfall: Es gibt verschiedene Gründe, die zu einer vorzeitigen Auflösung einer Hypothek führen. Der folgende Artikel soll aufzeigen, wie das abläuft und mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Die Festhypothek vorzeitig auflösen: Kosten sind nicht zu unterschätzen

Wer sich für eine Festhypothek entscheidet, schliesst mit dem Kreditgeber einen langfristigen Vertrag ab, beispielsweise für zehn Jahre. Dieser Vertrag ist so geregelt, dass von der Erfüllung dieser Zeitdauer und somit des Vertrags ausgegangen wird. Durch diese Annahme ist die Regelung bezüglich einer vorzeitigen Auflösung des Vertrags häufig nicht klar definiert.

Willst du nun (aus welchen Gründen auch immer) doch früher aus dem Vertrag aussteigen, musst du wahrscheinlich eine Strafgebühr dafür zahlen. Diese wird auch Vorfälligkeitsentschädigung oder Penalty genannt und hat einen durchaus einleuchtenden Hintergrund: Wenn du, wie oben erwähnt, beispielsweise eine 10-jährige Festhypothek abschliesst, erwartet der Kreditgeber auch zehn Jahre lang deine Zinszahlungen – davon lebt er ja.

Nun überleg dir mal, du sagst bereits nach vier Jahren ‘Adios, Amigos!‘ und löst deine Hypothek auf. Damit entgehen dem Hypothekarinstitut natürlich noch sechs Jahre Zinszahlungen deinerseits – und das sorgt verständlicherweise nicht gerade dafür, dass dort Partyhüte verteilt werden. Deswegen musst du dich mittels Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag rauskaufen.

Das Problem dabei ist nur: Das kann je nachdem ganz schön ins Geld gehen.

Hier zeigt sich der Vorteil der Geldmarkthypothek und der Variablen Hypothek: Die Kündigung dieser Modelle ist sehr viel einfacher als bei einer Festhypothek.

Die Hypothek vorzeitig kündigen: Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht schweizweit geregelt und kann sich somit von Institution zu Institution unterscheiden. Grundsätzlich gilt:

Je mehr die Zinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind und je länger die restliche Vertragslaufzeit ist, desto höher fällt die zu bezahlende Entschädigung aus.

Theoretisch kann bei stark ansteigenden Zinsen eine Strafzahlung seitens des Kunden jedoch sogar entfallen, wie folgendes Beispiel aufzeigt:

Ein Paar schliesst eine Festhypothek über 10 Jahre zu einem Zins von 2.5 % ab.

Nach 3 Jahren folgt die Scheidung und die Vertragsauflösung bei einer Restlaufzeit von 7 Jahren.

Nun betrachten wir die Auswirkungen des Wiederanlagesatzes anhand zwei fiktiver Szenarien (wobei er in einem Fall tiefer ist als der Zinssatz der Hypothek, im anderen höher):

Zinssatz Festhypothek

2.5 %

2.5 %

Wiederanlagesatz 7 Jahre

1.2 %

3.0 %

Differenz in % pro Jahr

1.3 %

-0.5 %

Differenz für 7 Jahre in %

9.1 %

-3.5 %

Hypothekarbetrag

CHF 750’000

CHF 750’000

= Ausstiegskosten (750'000 x 9.1 %)

CHF 68’250

-CHF 26’250

Diese Berechnung zeigt, wie teuer eine frühzeitige Auflösung sein kann. Es hängt stark vom aktuellen Wiederanlagesatz ab, wie hoch die Ausstiegskosten sind. Zusätzlich zu den Ausstiegskosten fallen noch ausserdem oft noch Bearbeitungsgebühren für den administrativen Aufwand an.

Im zweiten Szenario hättest du als Kunde aufgrund der negativen Ausstiegskosten einen Betrag von der Bank zugute. Im Regelfall wird jedoch keine Entschädigung zugunsten des Kunden vorgenommen – es entfällt einfach die Vorfälligkeitsentschädigung. Schade, aber immerhin.

Eine erfreuliche Nachricht gibt es aber: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Kantonen bis CHF 50'000 von den Steuern abziehbar.

Lohnt sich eine vorzeitige Hypothekenablösung?

Um diese Fragen zu beantworten, musst du erstmal nachsehen, was dazu in deinem Hypothekarvertrag steht. Danach meldest du dich bei deinem Kreditgeber und fragst nach, wie hoch die Ausstiegskosten aktuell ausfallen würden.

Anschliessend kannst du mit dem Hypothekenrechner neue Angebote zu den heutigen Zinsen prüfen. Winkt dir da ein sehr attraktives Angebot, lohnt sich der Ausstieg gegebenenfalls.