Hypothek und Steuern: Paar bespricht Dokumente

Wie die Hypothek deine Steuererklärung optimiert

  • 10.06.2020
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Alle hassen es, alle müssen es: Steuern bezahlen. Als Eigenheimbesitzer kommst du dabei aber in den Genuss einiger Abzüge, mit denen du deine Steuerlast senken kannst. Grund genug also, sich hier ein wenig schlauzumachen.

In der Schweiz profitierst du mit einer Hypothek von niedrigeren Steuern

Wenn du in einer Mietwohnung lebst, ist die Steuererklärung im Grunde genommen recht schnell ausgefüllt: Du gibst dein Vermögen und deinen Lohn an, listest Abzüge wie zum Beispiel Einzahlungen auf das Vorsorgekonto auf et voilà, schon bist du damit durch.

Solltest du jedoch in deinen eigenen vier Wänden wohnen, wird die Geschichte etwas komplizierter – dafür auch lukrativer. Als Hauseigentümer kannst du nämlich von Steuervorteilen profitieren. Und damit du da das Maximum rausholst, sehen wir uns gemeinsam an, worauf du dabei achten musst.

Die alte Nemesis Eigenmietwert

Beginnen wir mal ganz grundsätzlich: Schuldzinsen (worunter auch die Hypothekarzinsen fallen) und Unterhaltskosten für deine Immobilie sind bei den Steuern abziehbar. Demgegenüber musst du dafür den sogenannten Eigenmietwert zu deinem steuerbaren Einkommen hinzurechnen. Und wenn du dich jetzt fragst: ‘Was ist denn bitteschön ein Eigenmietwert?‘, dann sei versichert, dass dieser Begriff schon oft für Verwirrung gesorgt hat.

Aus diesem Grund erklärt unser Hypothekarexperte Michael Bader, was es damit auf sich hat: «Sinn und Zweck des Eigenmietwerts ist es, für eine gewisse Fairness zu sorgen. Konkret geht es darum, dass Eigenheimbesitzer die Kosten für ihr Dach über dem Kopf von den Steuern absetzen können, Mieter jedoch nicht. Das ist natürlich ungerecht. Deswegen müssen sie eine Art hypothetische Einnahme versteuern: Nämlich rund 60 bis 70 % des Betrags, den sie erhalten würden, wenn sie nicht selbst in der Immobilie wohnen, sondern sie an jemand anders vermieten würden.» 

Aber warum ein Einkommen versteuern, das man gar nicht erzielt hat? «Man erhält als Eigenheimbesitzer zwar keine Einnahmen in Form von Geld aus einer Miete», fährt Michael Bader fort, «trotzdem realisiert man einen sogenannten Nutzungsertrag: das mietfreie Wohnen in der eigenen Liegenschaft. Und das Solidaritätsprinzip in der Schweiz sieht vor, dieses zu besteuern, um eine Gleichstellung zu den Mietern zu schaffen.»

Apropos Steuern...die gab es bereits in der Antike: Im Römischen Reich wurden – ähnlich wie heute – Staatsbeamte ernannt, die sich für die Eintreibung und Verwaltung der Steuern in ihren Provinzen verantwortlich zeichneten. Dabei kam ein gewisser Licinius in Lugdunum (heutiges Lyon in Frankreich) auf eine besonders pfiffige Idee: Er erweiterte das Jahr einfach kurzerhand um zwei erfundene Monate, um mehr Steuern einzukassieren. Nach Protesten der Bürger liess Kaiser Augustus diese Praxis nach zwei Jahren jedoch wieder verbieten.

Werterhaltend vs. wertvermehrend

Selbstverständlich ist es dein gutes Recht, alles aufzubieten, um deine Steuerlast zu senken. Da wären zum einen die eingangs erwähnten Hypothekarzinsen, für die du vom Kreditgeber auch eine Steuerbescheinigung erhältst. Dazu kommen aber noch Investitionen, die du für deine Liegenschaft tätigst.

Doch aufgepasst: Hier wird zwischen ‘werterhaltenden‘ und ‘wertvermehrenden‘ Investitionen unterschieden. Werterhaltend bedeutet in diesem Zusammenhang vor allem Reparaturarbeiten, also wenn du zum Beispiel einen defekten Zaun durch einen neuen ersetzt. Die Kosten dafür kannst du bei den Steuern abziehen. Wertvermehrend hingegen wäre beispielsweise der Bau eines Pools im Garten – diese Ausgaben haben in der Steuererklärung nichts verloren. Solltest du jedoch für ein wertvermehrendes Umbauprojekt deine Hypothek erhöhen, sind die Zinsen dafür natürlich trotzdem abziehbar.

Planung ist Trumpf

Trotzdem rät Michael Bader davon ab, auf Teufel komm raus immer sämtliche Ausgaben für die Immobilie in der Steuererklärung aufzulisten: «Eigenheimbesitzer haben jedes Jahr die Möglichkeit, einen Pauschalabzug für Unterhaltskosten anzugeben. Dieser beträgt üblicherweise 10 bis 20 % des Eigenmietwerts. Das ist natürlich vor allem in den Jahren interessant, in denen keinerlei Investitionen getätigt wurden – den Pauschalabzug kann man nämlich ohne Belege geltend machen.»

Wenn du also eine Menge Geld in dein Haus investiert hast, solltest du die genauen Beträge auflisten und die Belege dafür einreichen. Falls jedoch nur wenig Kosten anfielen, gibst du einfach den Pauschalabzug an (wobei du natürlich jeweils kurz durchrechnen solltest, ab wann es sich für dich lohnt, auf den Pauschalabzug zu verzichten).

Ausserdem hat der Experte einen weiteren Tipp in petto: «Wer umfassende, kostspielige Unterhaltsarbeiten plant, sollte sie nach Möglichkeit so legen, dass ein paar Rechnungen noch im laufenden Jahr, weitere jedoch erst im neuen Jahr bezahlt werden müssen. So profitiert man je nachdem in beiden Jahren von einer hohen Abzugssumme.» Gewusst wie! ;-)

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