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Mann mit Fernglas

Wie funktioniert eine Hypothek in der Schweiz?

  • 21.04.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Laut Definition ist eine Hypothek ein pfandrechtlich abgesichertes Darlehen. Das klingt zwar schön und gut, aber mal ehrlich: Damit sind wir noch nicht wirklich schlauer. Deswegen wollen wir hier mal ein wenig Licht ins Dunkel bringen und uns die wichtigsten Fakten rund um die Hypothek ansehen.

Definition der Hypothek in der Schweiz

Fun Fact gleich zu Beginn: Die Hypothek ist eigentlich gar nicht die Geldsumme, die man sich für den Immobilienkauf ausleiht – auch wenn wir diesen Ausdruck stets so verwenden. Aber streng genommen ist die Hypothek das sogenannte ‘Grundpfandrecht‘, das als Sicherheit für das Finanzinstitut dient.

Dieses Recht, den ‘Grund‘ zu ‘pfänden‘, bedeutet vereinfacht gesagt, dass das Finanzinstitut dein Haus samt Grundstück an jemand anderes verkaufen und den Gewinn einsacken darf, wenn du die Hypothekarzinsen nicht bezahlst.

Aber keine Sorge, das kommt nur äusserst selten vor (und Selbiges gilt ja auch bei einer Mietwohnung: Sobald du die Miete nicht mehr bezahlst, wirst du irgendwann vor die Tür gesetzt). Und wie die Zahlen zeigen, ist die Hypothek in der Schweiz eine richtige Erfolgsstory: Gemäss Bundesamt für Statistik waren im Jahr 2020 in der Schweiz Hypotheken von insgesamt 1,0742 Billionen Franken vergeben – also unglaubliche 1‘074‘200‘000‘000 Stutz. Gar nicht mal so wenig, was?

Die Hypothek ist übrigens nichts Neues, sondern entstand rund 600 Jahre vor Christus im alten Griechenland. So leitet sich auch das Wort ‘Hypothek‘ aus dem Griechischen ab und setzt sich aus den beiden Teilen ‘ὑπο‘ (= ‘hypo‘, deutsch ‘unter‘) und ‘τιθέναι‘ (= ‘tithénai‘, deutsch ‘legen‘) zusammen. Das Grundpfandrecht ist also eine Art Unterlage für den Kredit.

Was sind Eigenmittel?

Grundsätzlich sind mindestens 20 % Eigenmittel nötig, damit ein Hypothekarinstitut dein Eigenheim in der Schweiz finanziert. Diese Eigenmittel können sich aus Ersparnissen, Wertschriften sowie aus Vorsorgeguthaben der 2. und 3. Säule zusammensetzen. Grundsätzlich gilt: Je mehr Sparguthaben du für den Kauf von Wohneigentum einsetzt, desto besser sind in der Regel die angebotenen Zinsen.

Für Ferienliegenschaften oder Renditeobjekte sind mehr eigene Mittel erforderlich. Oft werden hier 30-40 % an Ersparnissen verlangt, wobei Mittel aus der 2. und 3. Säule nicht erlaubt sind.

Weitere Infos zu den Eigenmitteln findest du hier.

Belehnung

Die Belehnung zeigt das Verhältnis zwischen dem durch Hypothekarinstitut finanzierten Betrag und dem Kaufpreis der Liegenschaft: Wie viel Prozent des Liegenschaftswerts wird fremdfinanziert? Grundsätzlich darf die Belehnung für eine Hypothek in der Schweiz nicht über 80 % liegen.

Beispiel: Die Liegenschaft kostet 930'000 CHF und du setzt 270'000 CHF Eigenmittel ein. 660'000 sind folglich fremdfinanziert – das entspricht einer Belehnung von 71 % für das Eigenheim.

Weitere Infos zur Belehnung findest du hier.

Hypothekarmodelle

Für die Finanzierung von Wohneigentum gibt es verschiedene Hypothekarmodelle. Je nach Modell unterschieden sich die Hypothekarzinsen beträchtlich.

Mit einer Festhypothek kannst du dein Finanzierung kurz-, mittel- oder langfristig absichern. Der mit der Bank vereinbarte Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert. Neben Festhypotheken gibt es auch Geldmarkthypotheken und Variable Hypotheken. Diese erlauben mehr Flexibilität, bergen aber ein höheres Risiko.

Weitere Infos zu den Hypothekarmodellen findest du hier.

Amortisation der Hypothek

Wer nicht mindestens 1/3 des Kaufpreises als Eigenmittel aufbringen kann, benötigt eine 2. Hypothek. Diese muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Bei der 2. Hypothek handelt es sich um jenen Betrag, der über 66 % der Belehnung liegt.

Beispiel: Die Eigentumswohnung kostet 1'000'000. Bringst du als Kunde 200'000 Eigenkapital mit, beträgt deine 2. Hypothek 140'000 (800'000 abzüglich 660'000).

Weitere Infos zu den Amortisationen findest du hier.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit ist deine Fähigkeit, für die Liegenschaftskosten langfristig aufkommen zu können. Sie muss gegeben sein, damit das Hypothekarinstitut den Finanzierungsantrag bewilligt. Dafür sollten die anfallenden Liegenschaftskosten nicht mehr als 1/3 deines Haushalteinkommens ausmachen. Zu den Liegenschaftskosten gehören die Hypothekarzinsen, allfällige Pflichtamortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten.

Weitere Infos zur Tragbarkeit findest du hier.

Schuldbrief

Ein Schuldbrief begründet eine persönliche Forderung, die durch ein Grundpfand abgesichert ist. Möchtest du für eine Liegenschaft eine Hypothek aufnehmen, werden ein oder mehrere Schuldbriefe erstellt. Die Höhe der Schuldbriefe muss mindestens der Höhe der Hypothek entsprechen. Anschliessend haftest du mit deinem Vermögen für die Höhe der Schuldbriefe.

Seit dem Jahr 2012 unterscheidet man zwischen Register-Schuldbriefen und Papier-Schuldbriefen. Der Register-Schuldbrief entsteht mit Eintragung im Grundbuch. Beim Papier-Schuldbrief wird zusätzlich zum Grundbucheintrag noch ein physisches Wertpapier ausgestellt. Entweder wird dieses als Inhaberschuldbrief oder als Namenschuldbrief errichtet. Beim Inhaberschuldbrief ist der jeweilige Inhaber der Gläubiger. Beim Namenschuldbrief ist der Gläubiger derjenige, der im Schuldbrief namentlich aufgeführt ist.

Weitere Infos zum Schuldbrief findest du hier.

Sicherungsübereignung 

Mittels der Sicherungsübereignung überträgst du als Hypothekarnehmer (Fiduziant) deine Liegenschaft dem Hypothekarinstitut (Fiduziar). Dies dient der Sicherung der Hypothek. Das Hypothekarinstitut darf aber nur im Rahmen des Sicherungszweckes über die Liegenschaft verfügen: Du bleibst Eigentümer der Liegenschaft. Ist die Hypothek vollständig amortisiert, wird die Sicherungsübereignung hinfällig.