Experteninterview: Aussichtsplattform Uetliberg
Den Überblick behalten mit…dem Hypothekarexperten: Das spricht für eine Hypothekenablösung

Den Überblick behalten mit…dem Hypothekarexperten: Das spricht für eine Hypothekenablösung

  • 13.05.2020
  • Laura A.
  • Lesedauer: 5 min.

In unserer neuen Interview-Serie wollen wir uns einen Überblick verschaffen – metaphorisch wie auch buchstäblich. Dazu laden wir jeweils eine Fachperson ein und befragen sie zu einem speziellen Thema…während wir zusammen auf den Uetliberg steigen. Dieses Mal dabei: Hypothekarexperte Michael Bader und seine Tipps rund um die Hypothekenablösung.

Michael, bei den Hypothekarzinsen ist im Moment ja einiges los – ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Anbieterwechsel?

Im Grunde genommen ist dafür jeder Zeitpunkt geeignet, solange man beim neuen Anbieter entsprechend Geld spart. Angesichts der momentanen Turbulenzen an den Geldmärkten lautet die Antwort aber definitiv «Ja, das ist ein sehr guter Moment für einen Wechsel»: Die Hypothekarzinsen unterliegen zwar starken Schwankungen, sind aber verhältnismässig immer noch tief. Das kann sich jedoch schnell ändern, weil die wirtschaftlichen Folgen der Coronakrise noch gar nicht wirklich absehbar sind. Es ist also gut möglich, dass der Zinsmarkt empfindlich auf eine Verschlechterung der Rahmenbedingungen und steigenden Kreditausfallrisiken reagiert. Deshalb kann es jederzeit wieder zu einem massiven Anstieg des Hypothekarzinsniveaus kommen, wie dies zuletzt am 20. März 2020 geschah. Somit ist es definitiv keine schlechte Entscheidung, sich jetzt noch attraktive Konditionen mittels eines Anbieterwechsels zu sichern. Ganz wichtig ist aber: Ob sich eine Ablösung lohnt, ist niemals nur von den Zinsen abhängig, sondern muss als Gesamtpaket sorgfältig durchgerechnet werden.

Kannst du das etwas näher ausführen?

Da wären zum Beispiel die Amortisationen, die viele dabei nicht so richtig auf dem Radar haben: Dazu muss man wissen, dass der neue Anbieter die Hypothekenablösung wie eine Neufinanzierung prüft. Das beinhaltet unter anderem auch, dass er den Verkehrswert der Liegenschaft selbst einschätzt, da er diesen natürlich den aktuellen Marktgegebenheiten entsprechend bei sich in den Büchern führen will. Das kann alles verändern. Beispielsweise dann, wenn er auf einen höheren Wert kommt als der der bisherige Finanzierungspartner. Daraus resultiert eine tiefere Belehnung und du musst weniger Amortisationen entrichten (oder gar keine mehr), ergo: Du bezahlst weniger für deine Hypothek.

Es ist definitiv keine schlechte Entscheidung, sich jetzt noch attraktive Konditionen mittels eines Anbieterwechsels zu sichern.

Okay, das klingt zwar gut – aber wie wahrscheinlich ist es, dass der neue Anbieter einen anderen Verkehrswert ermittelt?

Das kommt schon ab und zu vor. Letzten Endes müssen dafür nicht einmal gross andere Bewertungsrichtlinien zum Einsatz kommen, sondern nur ein wenig Zeit vergehen. Einer der wichtigsten Faktoren für die Liegenschaftsbewertung ist nämlich die Lage: Nehmen wir an, eine Liegenschaft wurde im Jahr 2018 bewertet. Kurz darauf beschloss ein Investor (oder die Stadt selbst), das gesamte Gebiet, in dem sich die Liegenschaft befindet, aufzuwerten. Also wurden zum Beispiel Grünanlagen oder Einkaufsmöglichkeiten gebaut – und schon befindet sich die Immobilie an einer deutlich besseren Lage als zuvor, weswegen ihr Wert jetzt höher eingeschätzt wird. Die Frage nach dem höheren Verkehrswert spielt aber auch dann eine Rolle, wenn der Kunde die Hypothek im Rahmen der Verlängerung erhöhen will, um zum Beispiel eine neue Heizung oder Fenster einzubauen. Oder wenn neuere Technologien für die Energiegewinnung, ökologisch orientierte Baumassnahmen oder alternative Architekturkonzepte eingesetzt werden: Dann kommen interne Schätzer bei Banken oft an ihre Grenzen, weil so etwas mit den klassischen hedonischen Schätzungsmethoden nur bedingt abgebildet werden kann. Daher sehen wir es immer wieder, dass der bisherige Finanzierungspartner die Erhöhung nicht genehmigen will. Dann sind unsere Kundinnen und Kunden froh, wenn wir für sie einen alternativen Anbieter finden, der die Liegenschaft grosszügiger einschätzt, weil er beispielsweise andere Datengrundlagen oder alternative Schätzungstools verwendet.

Bei der hedonischen Bewertung geht es darum, die Immobilie anhand diverser Parameter wie Lage, Zustand, Nutzfläche etc. zu klassifizieren und mit anderen (kürzlich gehandelten) Liegenschaften mit ähnlichen Merkmalen zu vergleichen. Die Preise, die diese erzielt haben, bilden dann die Grundlage der Wertermittlung.

Das bisherige Hypothekarmodell ist dabei auch nicht ganz unwesentlich, oder?

Nein, im Gegenteil: Je nachdem ist es sogar absolut entscheidend. Bei einer Variablen Hypothek ist eine Ablösung verhältnismässig einfach. Kniffliger wird’s bei einer Festhypothek, da man dort für eine bestimmte Dauer an den Anbieter gebunden ist. Wenn dieser Vertrag alsbald ausläuft, ist auch hier ein kostenfreier Wechsel möglich – sollte die Restlaufzeit jedoch noch einige Jahre betragen, wird oftmals eine saftige Penaltyzahlung für den vorzeitigen Vertragsausstieg fällig. Wir sprechen hier schnell von ein paar Tausend Franken, weswegen ein solcher Wechsel selten empfehlenswert ist.

Wieso ist das denn so teuer?

Weil dem Hypothekengeber Einnahmen entgehen, die er fix einkalkuliert hat. Nehmen wir an, du möchtest dir ein Haus kaufen und benötigst dafür eine Hypothek von 800'000 Franken. Das Finanzinstitut sagt «sieh mal, liebe Laura: Wir geben dir die 800‘000, dafür bezahlst du uns im Gegenzug jährlich 1 % Zins, also 8‘000 Franken auf diesen Betrag – für die nächsten 10 Jahre. Abgemacht?». Du bist einverstanden und unterzeichnest den Hypothekarvertrag. Damit rechnet das Finanzinstitut nun für die nächsten 10 Jahre mit diesen insgesamt 80‘000 Franken Zinsertrag. Wenn es nun nach 3 Jahren zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung kommt, entgehen dem Kreditgeber ja die verbleibenden 56‘000 Franken Zinseinnahmen. Deswegen wird er entweder auf die Einhaltung des Vertrags pochen oder verlangen, dass du ihn für diesen Vertragsbruch und den damit einhergehenden Ertragsverlust entsprechend entschädigst. Das ist diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – oder eben auch Penalty genannt.

Bei FinanceScout24 entfällt das leidige Thema Vorfälligkeitsentschädigung.

Und wie schafft FinanceScout24 hier Abhilfe?

Wenn jemand mit einer Festhypothek noch mehrere Jahre an einen Drittanbieter gebunden ist, können wir natürlich nicht viel tun, da die Vorfälligkeitsentschädigung von diesem Finanzinstitut berechnet und verlangt wird. Aber für alle, deren Hypothek bald ausläuft (oder eine neue aufnehmen möchten), kommt jetzt die erfreuliche Nachricht: Bei FinanceScout24 fällt dieses leidige Thema Penalty weg – einige unserer Hypothekarpartner verzichten auf das vertragliche Festhalten einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festhypotheken. 

Ich kann also eine günstige Festhypothek abschliessen und gegebenenfalls frühzeitig aussteigen, ohne eine Menge Strafgebühren bezahlen zu müssen?

So ist es. Wir wollen unserer Kundschaft den besten Hypothekendeal anbieten können – und der besteht unter anderem auch aus solchen Annehmlichkeiten wie dem Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist natürlich ein epochaler Vorteil gegenüber der reinen Zinsoptimierung: So profitieren unsere Kunden nicht nur kurzfristig von attraktiven Konditionen, sondern wahren auch weiterhin eine gewisse Flexibilität. Gerade in unsicheren Zeiten ist das ein äusserst wertvolles Gut, wenn ich das abschliessend so sagen darf.

Du darfst – besten Dank für deine Ausführungen.

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