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Familie kauft ein Haus

Die Krux mit der Grundstückgewinnsteuer

  • 13.05.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 3 min.

Wer Immobilien besitzt oder mit der Idee flirtet, eine solche zu erwerben, sollte sich zumindest ansatzweise mit der Grundstückgewinnsteuer vertraut machen – mit dieser etwas leidigen, aber durchaus wichtigen Thematik befassen sich viele erst, wenn es zu spät ist. Damit dir das nicht passiert, erfährst du hier, worum es dabei geht.

Wann wird die Grundstückgewinnsteuer fällig?

Abgesehen von einer paar Ausnahmen gilt: Verkaufst du ein Grundstück (meist samt Haus) mit Gewinn, musst du diesen versteuern. Diese Grundstückgewinnsteuer wird für den Reingewinn fällig, den du dabei erzielst, also Verkaufspreis minus Anlagekosten. Als Anlagekosten gelten natürlich zum einen die Summe, die du damals für den Kauf bezahlt hast, aber auch wertsteigernde Investitionen in deine Liegenschaft.

Um noch Missverständnisse bei den Begrifflichkeiten auszumerzen: Unter den Begriff Grundstück fällt weit mehr als ein Stück Land. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) definiert, dass Liegenschaften, Bauten, aber auch Miteigentumsanteile an Parzellen als Grundstücke gelten. Auch Dienstbarkeiten (im Grundbuch eingetragene Rechte, zum Beispiel das Baurecht) und Bergwerke fallen laut ZGB unter den Begriff Grundstücke.

Aus rein steuerlicher Sicht soll dieser Reingewinn also logischerweise möglichst gering ausfallen, damit du weniger Steuern zahlst. Wenn du also Investitionen in deine Liegenschaft tätigst, bewahre unbedingt sämtliche Belege dafür auf – du musst nämlich beweisen können, dass du diese tatsächlich vorgenommen hast, damit du sie bei der Steuer geltend machen kannst (ansonsten würden ja alle ihre Investitionen äusserst grosszügig aufrunden, um den zu versteuernden Gewinn zu drücken).

Mit einem Verkauf innerhalb der Familie kann man die Grundstückgewinnsteuer umgehen –  zumindest vorerst

Kommen wir zu nun einer der eingangs erwähnten Ausnahmen, bei denen keine Grundstückgewinnsteuer fällig wird: Die Immobilie wird innerhalb der Familie in direkter Linie (von Eltern zu Kind) verkauft.

Das klingt zwar erstmal toll, aber hierbei grüsst das altbekannte ‘aufgeschoben ist nicht aufgehoben‘ – die Grundstückgewinnsteuer feiert nämlich ihr Comeback, sobald das Kind die Liegenschaft ausserhalb der Familie veräussert. In diesem Fall muss das Kind die Grundstückgewinnsteuer zahlen, die für seine Eltern damals entfallen ist.

Dabei kann es sogar zu unschönen Überraschungen kommen. Unedel wird es nämlich dann, wenn die Eltern damals im Rahmen eines familiären Gefallens beschlossen, die Liegenschaft weit unter dem Marktwert an ihren Nachwuchs zu weiterzugeben.

Das war zwar zu dem Zeitpunkt klasse – aber verkauft das Kind nun an eine Drittperson für eine marktübliche Summe, bezahlt es eine viel höhere Gewinnsteuer. Wir erinnern uns an die Formel: Verkaufspreis minus Anlagekosten. Und da die Anlagekosten, also vor allem der Kaufpreis, aufgrund des elterlichen Entgegenkommens sehr tief war, fällt der Gewinn (und damit auch die Grundstückgewinnsteuer) deutlich höher aus.

Kantonale Unterschiede bei der Grundstückgewinnsteuer

Zeit ist Geld, das wissen wir alle – aber für die Grundstückgewinnsteuer gilt das sogar buchstäblich. Es ist hier nämlich so, dass du weniger Steuern zahlst, je länger du ein Grundstück besitzt. Denn für den Steuertarif sind in den meisten Kantonen zwei Komponenten massgebend: die Höhe des Gewinns und die Besitzdauer. Je länger du also ein Grundstück besitzt, desto grösser ist die Steuerermässigung. Ziel dieser Bestimmung ist es, Spekulationen zu vermeiden.

Aber dazu noch eine Notiz am Rande: Wir wären nicht in der Schweiz, wenn nicht auch in diesem Bereich der Föderalismus greifen würde – selbstverständlich gibt es hier kantonale Unterschiede. Um sicher zu sein, wie es sich in deinem verhält, informierst du dich am besten bei deiner zuständigen Steuerverwaltung.

Tipps zur Grundstückgewinnsteuer

  • Je nach Kanton fällt die Grundstückgewinnsteuer höher oder tiefer aus. Erkundige dich noch vor dem Kauf bzw. Verkauf einer Liegenschaft bei der zuständigen Steuerbehörde.
  • Prüfe vor dem Kauf einer Liegenschaft, welche Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte auf dem Grundstück eingetragen sind.
  • Zögere nicht, im Zweifelsfall professionellen Rat in Anspruch zu nehmen – zum Beispiel von einem Notar oder Steuerberater.
  • Bei Immobilienverkäufen innerhalb der Familie ist neben dem Steuerrecht auch das Familien- und Erbrecht zu beachten.