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Zwei Personen betrachten Baupläne

Ein Grundstück im Baurecht kaufen

  • 11.04.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 3 min.

Grundstücke im Baurecht sind nichts Ungewöhnliches. Trotzdem haben sich viele Käufer von Grundstücken im Baurecht im Vorfeld schlecht informiert – und diese Unwissenheit kann sie teuer zu stehen kommen. Hier erfährst du, worauf du achten musst, damit dir das nicht passiert.

Was bedeutet im Baurecht?

Das Baurecht ermöglicht, dass man auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichten darf. Dieses Bauwerk, zum Beispiel ein Einfamilienhaus, ist dann Eigentum des Erbauers, während das Land, auf dem es steht, weiterhin dem Grundeigentümer gehört.

Man unterscheidet zwischen dem Baurecht als reine Dienstbarkeit und dem Baurecht in Form eines Grundstücks.

Baurecht als Dienstbarkeit:

Der Berechtigte an einer Baurechtsdienstbarkeit hat das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Dieses Recht ist grundsätzlich vererb- und übertragbar und dauert mindestens 30 und höchstens 100 Jahre.

Baurecht in Form eines Grundstücks:

Ein Baurecht, das als Grundstück ausgestaltet ist, wird im Grundbuch als separate Parzelle aufgeführt. Der Bauberechtigte dieser Parzelle hat das Recht, über eine Dauer von 30 bis 100 Jahren auf diesem Grundstück Gebäude zu errichten und zu behalten. Auch er kann sein Baurecht, sofern nichts anderes vereinbart worden ist, vererben oder übertragen.

Mittels Baurecht kannst du also ein Haus auf einem Grundstück bauen, das nicht dir gehört – und du ahnst wahrscheinlich schon, was jetzt kommt: Das ist natürlich oft nicht gratis. Für das Recht, auf einer fremden Landparzelle zu bauen, bezahlst du als Baurechtberechtigter dem Grundeigentümer einen Baurechtzins.

Was passiert, wenn das Baurecht abläuft?

Ein Baurecht gilt für mindestens 30 Jahre, bevor es abläuft. Bis dahin ziehen also noch viele Tage ins Land – aber irgendwann ist es so weit und es stellt sich die Frage: Was geschieht nach Ablauf des Baurechts?

Das ist schnell beantwortet, denn dann gehen einfach alle Gebäude, die sich auf dem Fremdgrundstück befinden, ins Eigentum des Grundeigentümers über. Dieser Vorgang wird als ‘Heimfall‘ bezeichnet. Aber keine Sorge: Als Erbauer erhältst du dafür eine sogenannte ‘Heimfallentschädigung‘ – vorausgesetzt, ihr haltet das vertraglich fest, notabene.

Für ein Haus im Baurecht braucht es einen speziellen Vertrag

Die Heimfallentschädigung ist aber nur einer von vielen Punkten, die im Baurechtsvertrag unbedingt definiert werden müssen. Es empfiehlt sich ohnehin, den Inhalt eines solchen Vertrags von einem fachkundigen Anwalt prüfen zu lassen: Nur so kann vermieden werden, dass der Baurechtgeber gegenüber dem Baurechtnehmer übervorteil wird und umgekehrt.

Diese Rechte und Pflichten sollten in einem Baurechtsvertrag zwingend geklärt werden:

1

Kaufpreis

Prüfe beim Kauf einer Liegenschaft auf einer Baurechtsparzelle, ob der Preis für Haus und Land dem Markt entspricht. Am besten beauftragst du damit einen Immobilienschätzer, der sich in Sachen Baurecht bereits auskennt.

2

Nutzung

In der Regel darfst du als Baurechtnehmer nur Bauten errichten, die dem Inhalt des Baurechtsvertrags entsprechen. Stellst du dann doch etwas anderes dahin, kann der Grundeigentümer den Abbruch der Liegenschaft oder einen finanziellen Ausgleich verlangen. Übertriebenes Beispiel zur Veranschaulichung: Du willst dort ein Haus bauen – und um deinen eigenen Strom produzieren zu können, soll gleich noch dein eigenes Mini-Atomkraftwerk nebendran. Da sagt der Eigentümer wahrscheinlich, dass dies auf seinem Grundstück nun mal nicht geht. Am besten ist es deshalb, wenn ihr beide genau wisst, wie der Plan aussieht, und dann alles im Vertrag festhaltet. So sind alle auf der sicheren Seite.

3

Anpassungen

Im Maximum dauert das Baurecht 100 Jahre. Dies ist ein langer Zeitraum und es ist schwierig, beim Aufsetzen des Baurechtsvertrages an Situationen zu denken, die erst in ferner Zukunft eintreffen. Deshalb ist es sinnvoll, im Baurechtsvertrag eine Klausel einzubauen, die es beiden Parteien erlaubt, diesen unter gewissen Umständen anzupassen.

So erhältst du einen fairen Baurechtzins

Das Bauland in der Schweiz wird immer teurer. Wer ein Grundstück im Baurecht erwirbt, profitiert von einem niedrigeren Preis für das Land. Doch was auf den ersten Blick nach einem Schnäppchen aussieht, kann zum finanziellen Fiasko werden: Private zahlen oft zu einen zu hohen Baurechtzins, da sie sich nicht beraten lassen und den Wert des Landes nicht kennen.

Das wird vor allem dann zum Problem, wenn das Gebäude auf dem Grundstück verkauft werden soll – etwa wegen einer Scheidung. Der Käufermarkt für Liegenschaften auf Baurechtsparzellen ist sehr klein. Ein überteuertes Haus loszuwerden, ist ohne finanziellen Verlust kaum möglich.

Hast du im Baurechtsvertrag nichts anderes vereinbart, kannst du als Baurechtberechtigter die Höhe des Baurechtzinses nicht verändern. Es lohnt sich deshalb, bei der Erstellung des Baurechtsvertrages darauf zu achten, dass eine Anpassung des Baurechtzinses möglich ist. Es ist zum Beispiel denkbar, die Höhe des Baurechtzinses an den Referenzzinssatz oder an die Zinssätze der Bundesanleihen zu koppeln, die sich immer wieder ändern.