Mehrgenerationenhaus, Wohnüberbauung oder Villa – wenn entschieden ist, dass gebaut werden soll, stellt sich noch die Frage nach dem wie: Ist eine Generalunternehmerung dafür geeignet oder soll ein Architekturbüro den Bau planen und realisieren? Die zwei Varianten im Vergleich.
Hausbau mit einer Generalunternehmung: Was bedeutet das?
Wenn du ein Haus bauen willst, hast du vielleicht schon eine Art Idealvorstellung davon, wie das Ganze am Schluss aussehen soll. Das ist natürlich auch gut so, aber mal ehrlich: Wer nicht selbst beruflich in dieser Branche tätig ist, hat letzten Endes buchstäblich keinen Plan, wie man bei einem Immobilienbau tatsächlich vorgehen muss.
Das ist jedoch auch gar nicht nötig – dafür gibt’s ja Profis wie die Generalunternehmungen (GU), die das alles für dich übernehmen.
Eine Generalunternehmung erstellt eine Liegenschaft schlüsselfertig zum Fixpreis. Für sämtliche Arbeiten und Dienstleistungen rund um das Bauprojekt trägt sie die volle Verantwortung. Die GU übernimmt demnach die Wahl und Koordination der Handwerkeraufträge, besorgt das Material und bezahlt sämtliche Rechnungen. Der Auftrag zur Erstellung wird ihm durch einen Werkvertrag, dem Generalunternehmer-Vertrag, erteilt.
Vorteile der Generalunternehmung
Der gewichtigste Vorteil ist offensichtlich: Du musst dich nicht mehr um alles kümmern, sondern kannst dich einfach zurücklehnen, beim Baufortschritt zusehen und dich auf deine neue Immobilie freuen.
Denn du profitierst natürlich vom grossen Fachwissen der Generalunternehmung. Sie verfügt über ein weitreichendes Netzwerk an zuverlässigen Partnerfirmen und kennt die besten Quellen für das benötigte Baumaterial. So ist sie imstande, die Kosten für ein Bauvorhaben zu kalkulieren.
Entscheidend für eine fundierte Kostenberechnung ist die Erfahrung. Für die zu leistenden Bauarbeiten offeriert sie dir einen Fixpreis, den du unabhängig von den effektiven Baukosten als Kaufpreis bezahlen musst. Damit überträgst du das Risiko von unvorhergesehenen Ausgaben auf die GU und kannst dank der festgeschriebenen Entschädigung einfacher budgetieren.
So ist ein Bauprojekt auch mit wenig Eigeninitiative und sehr geringem Zeitaufwand realisierbar.
Hat die Generalunternehmung Nachteile?
Auf den ersten Blick erscheint eine Zusammenarbeit mit einer Generalunternehmung als sehr sinnvoll und unkompliziert. Wo ist der Haken?
Nun, zum einen arbeitet diese natürlich nicht einfach nur, weil sie die Landschaft gerne mit neuen Häusern verziert, sondern verlangt dafür ein Honorar. Diese Kosten fallen zusätzlich für dich an, was dein Bauprojekt entsprechend verteuert.
Ausserdem erfährst du aufgrund mangelnder Transparenz kaum Details über die Höhe der einzelnen Komponenten. Das ist deshalb wichtig, weil die Generalunternehmung daran interessiert ist, ihre Ausgaben möglichst tief zu halten – manchmal leider auch auf Kosten einer einwandfreien Bauqualität. Beachte deswegen die im Werkvertrag festgelegten Fristen für allfällige Mängel.
Muss die Generalunternehmung während der Bauphase Konkurs anmelden, hinterlässt sie dir ein halbfertiges Haus und offene Handwerkerforderungen. Bereits überwiesene Gelder fallen in die Konkursmasse. Auch du als Auftraggeber:in haftest mit dem Grundstück für offene Forderungen aller getätigten Arbeiten an deiner Liegenschaft. Die Fortführung der Bauarbeiten musst du komplett neu koordinieren und eventuell zusätzliche finanzielle Mittel dafür beschaffen.
Das klingt natürlich katastrophal – aber glücklicherweise gibt es dafür eine Lösung: den Zahlungsplan. Mit einem Zahlungsplan überweist du der GU den Kaufpreis in mehreren Tranchen, die jeweils dem Wert der bereits geleisteten Bauarbeiten entsprechen (statt gleich zu Beginn alles auf einmal). Wichtig: Halte die Details des Zahlungsplans unbedingt im GU-Vertrag fest.
Der Vorteil der Architekt:innen gegenüber der Generalunternehmungen
Ist das Bauprojekt definiert, erhältst du für das geplante Bauprojekt einen Kostenvoranschlag. Die nach den Bauarbeiten abgerechnete Bausumme darf maximal 10 % über oder unter dem berechneten Kostenvoranschlag liegen – anders als beim GU-Vertrag gibt es also keinen Fixpreis.
Der Vorteil liegt in der Flexibilität, da sich der Kostenvoranschlag auf Wunsch auch anpassen lässt (etwa durch zusätzliche Ausbauwünsche oder Wegfallen einzelner Komponenten). Wie bei einem Zahlungsplan bezahlst du nicht alles auf einmal, sondern entrichtest die Kosten für die Handwerksarbeiten und das Baumaterial entsprechend dem Baufortschritt.
Im Gegensatz zum GU-Vertrag sind das Architektenhonorar sowie alle anderen Arbeitsgattungen im Kostenvoranschlag separat ausgewiesen und verschaffen dir eine transparente Kostenübersicht.
Nachteil der Architekt:innen gegenüber der Generalunternehmung
Du musst du regelmässig Termine wahrnehmen und viele Entscheide treffen: Ob Auswahl der Bodenplatten, Küchengeräte oder Badezimmerausstattung – Besuche in mehreren Baumärkten und Ausstellungen sind vorprogrammiert. Die regelmässigen Absprachen sind zeitraubend. Für das Bezahlen der Rechnungen stehst zudem in dauerndem Kontakt mit dem finanzierenden Hypothekarinstitut. Ein gutes Zeitmanagement ist daher sehr wichtig.