Unterstütze die Menschen aus der Ukraine: Mit einer Spende an Hilfswerke wie das Rote Kreuz, Caritas und Glückskette oder einer vorübergehenden Unterkunft hilfst du, ihre Not zu lindern.

Architektin und Architekt bauen ein Modellhaus

Architekt oder Generalunternehmer?

  • 11.04.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Mehrgenerationenhaus, Wohnüberbauung oder Villa – wenn entschieden ist, dass gebaut werden soll, stellt sich noch die Frage nach dem wie: Ist ein Generalunternehmer der richtige Partner oder soll ein Architekt den Bau planen und realisieren? Die zwei Varianten im Vergleich.

Hausbau mit einem Generalunternehmer: Was bedeutet das?

Wenn du ein Haus bauen willst, hast du vielleicht schon eine Art Idealvorstellung davon, wie das Ganze am Schluss aussehen soll. Das ist natürlich auch gut so, aber mal ehrlich: Wer nicht selbst beruflich in dieser Branche tätig ist, hat letzten Endes buchstäblich keinen Plan, wie man bei einem Immobilienbau tatsächlich vorgehen muss. 

Das ist jedoch auch gar nicht nötig – dafür gibt’s ja Profis wie die Generalunternehmer (GU), die das alles für dich übernehmen.

Ein Generalunternehmer erstellt eine Liegenschaft schlüsselfertig zum Fixpreis. Für sämtliche Arbeiten und Dienstleistungen rund um das Bauprojekt trägt er die volle Verantwortung. Der GU übernimmt demnach die Wahl und Koordination der Handwerker, besorgt das Material und bezahlt sämtliche Rechnungen. Der Auftrag zur Erstellung wird ihm durch einen Werkvertrag, dem Generalunternehmer-Vertrag, erteilt.

Vorteile des Generalunternehmers

Der gewichtigste Vorteil ist offensichtlich: Du musst dich nicht mehr um alles kümmern, sondern kannst dich einfach zurücklehnen, beim Baufortschritt zusehen und dich auf deine neue Immobilie freuen.

Denn als Auftraggeber profitierst du natürlich vom grossen Fachwissen des Generalunternehmers. Er verfügt über ein weitreichendes Netzwerk an zuverlässigen Handwerkern und kennt die besten Quellen für das benötigte Baumaterial. So ist er imstande, die Kosten für ein Bauvorhaben zu kalkulieren.

Entscheidend für eine fundierte Kostenberechnung ist seine Erfahrung. Für die zu leistenden Bauarbeiten offeriert er dir einen Fixpreis, den du unabhängig von den effektiven Baukosten als Kaufpreis bezahlen musst. Damit überträgst du das Risiko von unvorhergesehenen Ausgaben auf den GU und kannst dank der festgeschriebenen Entschädigung einfacher budgetieren.

So ist ein Bauprojekt auch mit wenig Eigeninitiative und sehr geringem Zeitaufwand realisierbar.

Hat der Generalunternehmer Nachteile?

Auf den ersten Blick erscheint eine Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer als sehr sinnvoll und unkompliziert. Wo ist der Haken?

Nun, zum einen arbeitet dieser natürlich nicht einfach nur, weil er die Landschaft gerne mit neuen Häusern verziert, sondern verlangt dafür ein Honorar. Diese Kosten fallen zusätzlich für dich an, was dein Bauprojekt entsprechend verteuert.

Ausserdem erfährst du als Auftraggeber aufgrund mangelnder Transparenz kaum Details über die Höhe der einzelnen Komponenten. Das ist deshalb wichtig, weil der Generalunternehmer daran interessiert ist, seine Ausgaben möglichst tief zu halten – manchmal leider auch auf Kosten einer einwandfreien Bauqualität. Beachte deswegen die im Werkvertrag festgelegten Fristen für allfällige Mängel.

Muss der Generalunternehmer während der Bauphase Konkurs anmelden, hinterlässt er dir ein halbfertiges Haus und offene Handwerkerforderungen. Bereits überwiesene Gelder fallen in die Konkursmasse. Auch du als Auftraggeber haftest mit dem Grundstück für offene Forderungen aller getätigten Arbeiten an deiner Liegenschaft. Die Fortführung der Bauarbeiten musst du komplett neu koordinieren und eventuell zusätzliche finanzielle Mittel dafür beschaffen.

Das klingt natürlich katastrophal – aber glücklicherweise gibt es dafür eine Lösung: den Zahlungsplan. Mit einem Zahlungsplan überweist du dem GU den Kaufpreis in mehreren Tranchen, die jeweils dem Wert der bereits geleisteten Bauarbeiten entsprechen (statt gleich zu Beginn alles auf einmal). Wichtig: Halte die Details des Zahlungsplans unbedingt im GU-Vertrag fest.

Der Vorteil des Architekten gegenüber dem Generalunternehmer

Ist das Bauprojekt definiert, erstellt der Architekt als Budget für das geplante Bauprojekt einen Kostenvoranschlag. Die nach den Bauarbeiten abgerechnete Bausumme darf maximal 10 % über oder unter dem berechneten Kostenvoranschlag liegen – anders als beim GU-Vertrag gibt es also keinen Fixpreis.

Der Vorteil liegt in der Flexibilität, da sich der Kostenvoranschlag auf Wunsch des Auftraggebers auch anpassen lässt (etwa durch zusätzliche Ausbauwünsche oder Wegfallen einzelner Komponenten). Wie bei einem Zahlungsplan bezahlst du nicht alles auf einmal, sondern entrichtest die Kosten für die Handwerker und das Baumaterial entsprechend dem Baufortschritt.

Im Gegensatz zum GU-Vertrag sind das Architekten-Honorar sowie alle anderen Arbeitsgattungen im Kostenvoranschlag separat ausgewiesen und verschaffen dir als Auftraggeber eine transparente Kostenübersicht.

Nachteil des Architekten gegenüber dem Generalunternehmer

Du musst du regelmässig Termine wahrnehmen und viele Entscheide treffen: Ob Auswahl der Bodenplatten, Küchengeräte oder Badezimmerausstattung – Besuche in mehreren Baumärkten und Ausstellungen sind vorprogrammiert. Die regelmässigen Absprachen mit dem Architekten sind zeitraubend. Für das Bezahlen der Rechnungen stehst zudem in dauerndem Kontakt mit dem finanzierenden Hypothekarinstitut. Ein gutes Zeitmanagement ist daher sehr wichtig.