Vorsorgegelder spielen beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle: Für viele wird der Traum vom Eigenheim nur mittels Vorbezug oder Verpfändung ihres Vorsorgeguthabens realisierbar. Hier erfährst du, wie das Schweizerische Vorsorgesystem funktioniert und wie du es zur Finanzierung von Wohneigentum einsetzen kannst.
Das Schweizer Säulenmodell
Das Schweizerische Vorsorgesystem basiert auf drei Säulen. Die erste Säule, die AHV, spielt für die Immobilienfinanzierung keine Rolle, da sie aufgrund des Kapitalumlageverfahrens erst im Rentenalter ausbezahlt wird und der Existenzsicherung dient.
Die zweite Säule steht zwar grundsätzlich auch erst mit Übergang in die Pension zur Verfügung – durch das Kapitaldeckungsverfahren besitzen jedoch alle eine individuelle Pensionskassenleistung oder ein Freizügigkeitskonto für die Erhaltung des gewohnten Lebensstandards nach Erreichen des Rentenalters. Dieses Guthaben darfst du im Falle eines Hauskaufs vorbeziehen oder verpfänden.
Gleiches gilt für die dritte Säule, das Sparen-3-Konto. Dieses steuerbegünstigte und freiwillige Produkt deckt den Zusatzbedarf im Rentenalter und ist eine zusätzliche Absicherung.
Pensionskasse und 3. Säule: verpfänden oder vorbeziehen?
Beim Vorbezug erhältst du dein Guthaben der zweiten und dritten Säule vor Erreichen des Rentenalters ausbezahlt. Hierbei gilt grundsätzlich: Vorsorgegelder können nur für in Ausnahmefällen (zum Beispiel für die Finanzierung eines selbstbewohnten Eigenheims oder bei einer definitiven Ausreise aus der Schweiz) vorbezogen werden.
Durch den Vorbezug verringert sich die Hypothekarschuld – aber auch die Rentenleistung. Ausserdem ist zu beachten, dass du das vorbezogene Vorsorgegeld versteuern musst.
Bei einer Verpfändung wird das Vorsorgeguthaben beim Hypothekarinstitut als Sicherheit hinterlegt. Die Höhe der Schuld erhöht sich dabei nicht und auch die Rentenleistung bleibt unverändert. Ziel dieser Variante ist es, die verpfändeten Guthaben bis zum Erreichen des Pensionsalters mit Amortisationen zu kompensieren. Steuerlich hat die Verpfändung keine direkten Auswirkungen.
Chancen beim Hauskauf mit der 3. Säule und Pensionskasse
Der Einsatz von Vorsorgegeldern bietet Immobilieninteressenten mit wenig Eigenkapital die Möglichkeit, Eigenheim zu erwerben. Bis zum Erreichen des Pensionsalters haben sie noch genügend Zeit, die entstehende Lücke in der Vorsorgeplanung zu schliessen.
Julian und Desirée Hollenstein, beide 30-jährig, haben bis 25 studiert und deshalb erst seit fünf Jahren sparen können. Das Ehepaar erwartet ein Kind und beschliesst, von der Mietwohnung in ein Haus umzuziehen. Beide verdienen sehr gut und könnten sich eine hohe Hypothek leisten. Die geforderten 20 % Eigenmittel stellen jedoch ein Problem dar, da ihre Ersparnisse lediglich 15 % des geforderten Kaufpreises betragen. Um sich den Traum vom Eigenheim trotzdem zu erfüllen, verpfänden sie ihre beiden Sparen-3-Konten und gleichen so die fehlenden 5 % aus.
Risiken beim Einsatz der Pensionskasse
Durch den Einsatz der zweiten Säule entsteht eine Vorsorgelücke. Wird das Geld bis zur Pension nicht wieder einbezahlt, ist die Rentenleistung tiefer. Das führt natürlich dazu, dass du den bisher gewohnten Lebensstandard im Rentenalter nicht mehr weiterführen kannst.
Ein weiteres Risiko ist ein möglicher Wertverlust der Immobilie: Sinkt der Wert im Laufe der Jahre deutlich unter den Kaufpreis, realisierst du bei einem allfälligen Verkauf einen Verlust. Im schlimmsten Fall sind dann nicht nur die Ersparnisse, sondern auch ein Grossteil des Vorsorgeguthabens verloren.
Aus diesem Grund ist ein Vorbezug lediglich zur Überbrückung sinnvoll. Ohne gesicherte Zukunftsperspektiven solltest du davon absehen und mit dem Kauf von Wohneigentum so lange warten, bis du genügend Eigenkapital angespart hast.
Harte Eigenmittel
Als Reaktion auf die drohende Immobilienblase hat der Bund in den vergangenen Jahren diverse Regulatorien eingeführt, die eine Kreditaufnahme erschweren sollen. Eine Vorschrift besagt, dass 10 % des Belehnungswertes aus harten Eigenmitteln stammen müssen: Das sind sämtliche Guthaben, die nicht aus der Verpfändung oder einem Vorbezug der 2. Säule stammen (Vorbezüge des Sparen-3-Kontos sind von der neuen Vorschrift nicht betroffen, da Einzahlungen in die dritte Säule freiwillig sind).
Vorbezüge und Verpfändungen der Pensionskasse sind heute aber trotzdem noch möglich – als Ergänzung zu den geforderten 10 % harter Eigenmittel.
Die Lebensversicherung für die Hypothek verpfänden
Auch eine Lebensversicherungspolice kannst du verpfänden. Der Rückkaufswert der Police wird dabei in der Regel zu 90 % angerechnet, wodurch sich die Sicherheit der Hypothek erheblich erhöht. Diese Variante eignet sich insbesondere, wenn du das Guthaben der Pensionskasse nicht antasten möchtest, aber zu einer Verpfändung verpflichtet bist.
Steuern optimieren – dank indirekter Amortisation
Sofern du ein Sparen-3-Konto verpfändest, wickelst du die Amortisationen am besten über dieses ab. Man spricht dabei von einer indirekten Amortisation, weil sich die Schuld nicht verringert und sich lediglich die Kreditdeckung erhöht. Diese Variante bietet diverse steuerliche Vorteile:
Maximaler Einzahlungsbetrag ist vom steuerbaren Einkommen abziehbar
Die Zinserträge sind verrechnungssteuerfrei
Die Zinserträge müssen nicht ans steuerbare Einkommen angerechnet werden
Das Kapital ist von der Vermögenssteuer befreit
Da sich die Hypothekarschuld nicht verändert, sind auch die Einkommenssteuerabzüge (Hypozinsen) und Vermögenssteuerabzüge (Schuldbetrag) unverändert hoch
Besserer Zins dank höherer Sicherheit
Kostenlose Hypothekarberatung
Du bist auf der Suche nach der passenden Hypothek oder willst deine bestehende optimieren? Hier stehen dir Hypothekarprofis für eine kostenlose Beratung zur Verfügung.
