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Mann berechnet Kosten

Was ist der Eigenmietwert?

  • 15.03.2022
  • Laura A.
  • Lesedauer: 4 min.

Das Wichtigste vorab: Vom Eigenmietwert sind nur Immobilienbesitzer betroffen – alle, die in einer Mietwohnung leben, haben damit nichts am Hut. Aber auch als Mieter ist es vorteilhaft, wenn man sich da auskennt: Wer mit einem Eigenheim liebäugelt, ist irgendwann damit konfrontiert. Deshalb sehen wir uns hier mal an, was es damit auf sich hat.

Deswegen müssen Eigenheimbesitzer den Eigenmietwert versteuern

Kurz zusammengefasst ist der Eigenmietwert aus Sicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung eine Einkommensquelle für alle, die Wohneigentum besitzen, und wird bei diesen deswegen dem steuerbaren Einkommen angerechnet. 

So weit, so gut, aber diese Definition wirft gleich die erste Frage auf: Eine Einkommensquelle? Nur weil ich in meinem Eigenheim wohne, erziele ich doch damit kein Einkommen?!

Eben doch, sagt das Gesetz. Du erhältst zwar kein Geld als Einkommen überwiesen, aber als Eigenheimbesitzer generierst du einen sogenannten Nutzwert. Dieser besteht daraus, dass du keine Miete zahlen musst, da das Haus ja dir gehört.

Darauf folgt logischerweise sogleich der Einwand, dass du für dein eigenes Haus zwar keine Miete, dafür aber Hypothekarzinsen, Unterhalt etc. zahlen musst. Das ist selbstverständlich richtig, aber jetzt kommen wir zum springenden Punkt: Mieter können die monatlichen Mietkosten nicht von der Steuer abziehen – Eigenheimbesitzer die Hypozinsen und Unterhaltskosten hingegen schon.

Das ist natürlich unfair: Warum sollen die Eigenheimbesitzer die Kosten für ihr Dach über dem Kopf steuerlich in Abzug bringen dürfen, Mieter jedoch nicht?

Um diese Ungerechtigkeit auszugleichen, wurde der Eigenmietwert eingeführt. Er funktioniert gewissermassen als ‘fiktives‘ Einkommen, das Eigenheimbesitzer zu ihrem normalen Lohn hinzuzählen müssen – und auf diesem höheren Lohn werden dann die fälligen Steuern berechnet. So soll sichergestellt werden, dass Mieter nicht schlechter wegkommen als Wohneigentümer.

Gibt es den Eigenmietwert für nicht bewohnte Liegenschaften?

Wenn du Wohneigentum besitzt und dieses selbst nutzt, musst du den Eigenmietwert immer versteuern. Von einer Eigennutzung geht man aus, wenn du dir deine Liegenschaft selbst auf Dauer zur Verfügung stellst – ob du sie dauerhaft bewohnst oder nicht, spielt keine Rolle. Das bedeutet: Auch für Ferienwohnungen und Wochenendhäuser fällt der Eigenmietwert an.

Das gilt nur dann nicht, wenn eine dauernde Nutzung unmöglich ist. Hast du beispielsweise eine abgeschiedene Berghütte ohne Heizung, ist diese nur im Sommer bewohnbar. In einem solchen Fall wird der Eigenmietwert nur für die Zeit berechnet, in der die Liegenschaft effektiv nutzbar ist.

Wie muss ich den Eigenmietwert berechnen?

Die Steuerverwaltung hat definiert, dass der Eigenmietwert bei den kantonalen Einkommenssteuern nicht tiefer als 60 % des Marktwertes betragen darf. Das bedeutet: Der Eigenmietwert soll also mindestens 60 % von dem Wert betragen, den du generieren könntest, wenn du die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten würdest. 

Die rechnerische Grundlage für den Eigenmietwert liefert der Marktpreis. Doch wie definiert man den Marktpreis, den eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus theoretisch hätte? Dafür gibt es verschiedene Methoden:

1

Berechnung des Eigenmietwerts mittels Vergleichsmiete

Man sucht ein Mietobjekt, bei dem Lage, Alter, Anzahl Zimmer, Ausstattung und Umschwung vergleichbar sind. Der Mietpreis dieses Objekts ist dann die Berechnungsbasis.

2

Berechnung des Eigenmietwerts anhand kantonaler Liegenschaftsschätzung

Der Kanton schätzt das Wohneigentum nach einem einheitlichen Grundsatz. Der kantonale Eigenmietwert wird dann als Prozentsatz, 3 bis 4 %, des Liegenschaftswerts angegeben.

3

Berechnung des Eigenmietwerts mittels Einzelbewertungsverfahren

Das Wohneigentum wird nach seinen Eigenschaften (Raumeinheiten, Normen je Zimmer, Richtobjekte) bewertet.

4

Sonderfälle

Luxusvillen sind kaum mit gewöhnlichen Einfamilienhäusern vergleichbar. Deshalb müssen sie zwingend individuell bewertet werden.

Kann man den Eigenmietwert umgehen?

Den Eigenmietwert zu umgehen ist natürlich nicht möglich – aber wie wir das vorhin schon gesehen haben, gibt es Fälle, in denen du eine Ermässigung geltend machen kannst: Nämlich dann, wenn eine sogenannten Unternutzung vorliegt. Von einer Unternutzung spricht man, wenn zum Beispiel in einem Einfamilienhaus, das für fünf Personen gebaut worden ist, nur noch zwei Personen wohnen, da die Kinder inzwischen ausgezogen sind.

Doch Vorsicht: Die nicht mehr genutzten Räume müssen komplett leer sein. Das Putzmittel oder die Kiste mit den alten Büchern dürfen also nicht darin aufbewahrt werden. Wer eine Ermässigung des Eigenmietwerts wegen Unternutzung geltend machen will, muss die Unternutzung der Steuerbehörde gegenüber beweisen. 

Selbiges gilt auch für den Eigenmietwert bei Leerstand – vorausgesetzt, dass dieser ungewollt ist. Nehmen wir an, du hast ein neues Haus gekauft und bist bereits dort eingezogen. Gleichzeitig wirst du aber dein altes Haus einfach nicht los, weil sich kein Käufer dafür findet: Solange du mittels einer Dokumentation beweisen kannst, dass du ernsthaft nach einem Käufer suchst und der Leerstand wirklich ungewollt ist, fällt für hier kein Eigenmietwert an.

So kannst du den Eigenmietwert bei den Steuern optimieren

Bewahre sämtliche Belege für Reparaturen oder Renovierungen auf

Diese gelten als Unterhaltskosten und können vom Eigenmietwert abgezogen werden. Aber Vorsicht: Wertvermehrende Arbeiten sind keine Unterhaltskosten! Nur werterhaltende Arbeiten darfst du bei der Steuer geltend machen.

Prüfe deine Amortisationen

Es beeinflusst die Höhe der Steuern, ob du dich für eine direkte Amortisation oder eine indirekte Amortisation entscheidest. Eine direkte Amortisation führt z.B. dazu, dass der Betrag, den du vom Eigenmietwert abziehen kannst, immer kleiner wird, weil die Schuld abnimmt. Damit erhöht sich die Steuerbelastung.

Kantonale Bestimmungen

Die kantonalen Eigenheiten zum Eigenmietwert sind sehr verschieden. Falls du Wohneigentum erwerben möchtest, lohnt es sich zu vergleichen, wie die einzelnen Kantone den Eigenmietwert besteuern.

Zum Abschluss sei noch festgehalten, dass der Eigenmietwert allgemein nicht unbedingt einen Beliebtheitswettbewerb gewinnt – weswegen es schon mehrere politische Versuche gab, diesen abzuschaffen (ein weiterer ist zurzeit in Diskussion). Aber Totgesagte leben länger: Bis es soweit ist, dass der Eigenmietwert endgültig zu Grabe getragen wird, sollten sich Eigenheimbesitzer (und alle, die es werden wollen), entsprechend damit auskennen.